[摘要]房屋買賣居間合同中居間人的報酬請求權具有附條件性和不確定性，在居間合同目的未成就前僅屬一種期待性質的利益。我國現行民事立法就居間合同雙方當事人的權利義務關係僅規定了居間人的如實報告義務和報酬請求權，未細化規定委託人的義務，這對居間人報酬請求權的保護極為不利。實踐中，房屋買賣居間關係中的委託人也往往通過擴大《合同法》第四百二十七條的適用範圍來限制居間人的報酬請求權。本文就針對居間人報酬請求權的性質、實現條件、限制等問題做具體分析，以求在實踐中為更好的保護居間人的報酬請求權發揮指導作用。
關鍵字： 居間人報酬請求權不確定性合同成立
房屋買賣居間合同是居間合同的一種，是指房地產經紀機構按照委託人的要求，在房地產買賣領域向其報告訂立合同的機會或者為其提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同，其中房地產經紀機構稱為居間人，支付報酬的一方為委託人。在居間合同中委託人之所以承擔給付報酬的義務，其目的就在於使居間人負擔對待給付的義務，該對待給付的義務即為居間人提供的中介服務。該類合同最典型的法律特徵是委託人給付居間報酬的義務具有不確定性。居間人報酬請求權的形成以實現居間合同的目的為前提，而居間人能否實現合同目的具有不確定性，因此委託人的給付報酬義務是否需履行也具有不確定性。
一、居間人報酬請求權的基本原理
(一)居間人報酬請求權的性質
與委託人依約或依法負擔的支付報酬的義務相對應的即為居間人的報酬請求權。在房屋買賣合同成立之前，居間人的報酬請求權並不是一項完全、具體的權利，而只是將來取得報酬的一種可能性或資格，但該期待權的成立要件將來完全具備是須具備可能性的，否則該項權利下居間人所追求的利益將無法得以實現。
居間合同目的實現後，該項期待利益即轉化為實體權利。實體報酬請求權作為請求給付金錢的權利，具備請求權所共有的相對性、攻擊性，即請求委託人為支付報酬的特定行為，並有權受領該給付，但在此之前，居間人不得請求委託人支付報酬，即使委託人預先支付了報酬，也會因沒有法律依據而構成不當得利，適法的在委託人與居間人之間產生不當得利之債。
(二)居間人取得報酬必須具備的要件
1.促成所介紹的合同成立。但也有學者認為房屋買賣合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務範圍可不侷限於促成買賣合同的成立，還應當擴及到買賣合同的履行。
2.房屋買賣合同的成立，與居間人的介紹有因果關係。即合同的成立，是因居間人全面、適當的履行了居間義務。
只有兩者同時具備，委託人才負有支付報酬的義務。
(三)居間人報酬請求權的法律特徵
1.附條件性。我國《合同法》明確規定，居間人報酬請求權的取得和實現以居間人促成合同成立為基礎，促進合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實要件，居間人無法將請求支付報酬的期待利益轉化為一種實在的、具備權利功效的既得請求權。
2.不確定性。報酬請求權的實現如前所述，必須以居間人通過履行約定義務促成委託人與第三人訂立房地產買賣合同為前提。但買賣合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對性。居間人能否促成合同成立的關鍵因素不在於居間人本人是否如約無瑕疵的履行了居間義務，而關鍵取決於委託人能否與第三人就房地產交易達成合意，基於委託人對交易相對人資質、資信的選擇性以及合同是否訂立的不確定性，居間人報酬請求權的取得和實現實質上具有不確定性。
二、《合同法》第四百二十七條對居間人報酬請求權的限制
我國《合同法》第四百二十七條規定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間合同的必要費用。對該條款的理解與適用，可通過以下三個方面來具體闡述。
(一)條款的適用範圍
該條款解決的是在居間合同目的落空的情形下，居間人能否主張報酬請求權的問題。以下為闡述簡潔，如無特別說明，“合同”是指居間人促成訂立的、委託人與相對人為合同當事人的“房屋買賣合同”。分四個方面具體闡述之：
1.居間人促成訂立的合同被確認無效、被撤銷時居間人的報酬請求權。居間人促成合同訂立的，其所實施的`民事行為包含三方當事人，當該合同被確認絕對無效、被撤銷或確定不發生效力時，屬於《合同法》第四百二十七條所規定的“未促成合同成立”的範疇，認定了居間人促成訂立的合同被確認無效、被撤銷不屬於“未促成合同成立”的範疇，也並非意味著居間人就當然的享有無瑕疵的報酬請求權。合同被確認無效、被撤銷對居間人的報酬請求權到底有無影響或是有何影響?解決該問題，應當根據造成合同效力有瑕疵的過錯歸屬來分別認定。
如果該特定事由是因可歸責於委託人的事由發生的，即僅委託人對合同效力存在欠缺有過錯、居間人沒有過錯的，委託人應當支付居間報酬;如果該特定事由是因可歸責於相對人的事由發生的，委託人仍應支付居間人的居間報酬，委託人支付報酬後對於因相對人過錯造成合同無效或被撤銷的，委託人可以將已給付的居間報酬作為直接損失請求相對人賠償。
2.居間人促成訂立的合同事後被依法解除時居間人的報酬請求權。合同的解除包括單方解除與協議解除、法定解除與約定解除。依據《合同法》的規定，因不可抗力致使合同目的無法實現、遲延履行、不完全履行、履行不能等情況下，合同一方當事人享有單方的解除權，可因當事人解除權的行使而使合同向將來的喪失效力，或是雙方當事人協商一致也可解除合同。但需注意的是，無論哪種型別的合同解除，都必須以有效存在的合同為前提，也就表明居間人已成功的促成了房屋買賣合同的成立，此時居間人當然享有報酬請求權。
3.相對人或委託人未適當、全面履行房屋買賣合同時居間人的報酬請求權。這也就是司法實踐中，大多數委託人混淆的地方，認為“促成合同成立”意味著最終必須“辦理房地產過戶登記”。如前所述，合同成立僅是相對人與委託人意思表示一致的結果，最終能夠辦理房地產過戶登記是房屋買賣合同全面、適當履行的結果，兩者並非同一。