住房土地使用權到期了怎麼辦?近日，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關注。記者調查發現，溫州並非孤例，全國有多地出現類似現象。
國家規定的居住用地最高年限70年，為何部分地區出現20年、30年就到期的現象?無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之後怎麼辦?有關部門該如何緩解公眾對於房產續期的焦慮?
記者19日通過對相關部門採訪獲悉，從城市到鄉村，從城市建設到土地管理，各部門參與、集中全民智慧形成的物權法，本身就是為保障包括不動產權利在內的物權而產生的，也將在物權保護的程序中不斷完善。“房權地權不一致”問題，城市與農村都有。住房所有權與其土地使用權，就像農房所有權與農村宅基地使用權一樣，都將在堅持土地的社會主義公有制基礎上，不斷明晰。
全國多地面臨“溫州困境”
近日，有媒體報道，溫州出現了20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對資訊的誤讀。物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但“自動續期”該如何續，目前國家尚未出臺相關實施細則。基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續。溫州市國土局已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。那麼，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況?國務院1990年釋出的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜說，
目前，絕大部分地區住宅小區用地使用年限都是70年。但一些地方因為各種原因，確實存在低於70年的情況。
記者調查發現，房屋土地實際使用年限低於相應土地最高年限標準的現象，溫州並非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一的情況。
全國範圍內，此類房屋物業土地使用權年限不一的情況到底有多少?據有關部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低於70年，目前沒有詳細資料，不過這種情況在全國並不少見。
說好的70年許可權為何“縮水”
在不少公眾的印象中，購置房屋的“產權”多數都是70年，怎麼會年限“縮水”呢?
參與物權法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產權，是私有財產權的一種，受憲法和物權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規定的住宅用地最高使用年限是70年。
我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：
——在政策範圍內調整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。
地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。
——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是50年時稱，因為重慶市多數房地產開發以商業與住宅混合型別為主，一個專案中若按商業、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現一棟建築中，商業、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。
——先試先行地區歷史遺留問題。深圳、青島等地由於在國務院釋出土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現了部分遺留問題。
住宅用地使用權到期該怎麼辦
雖然對於大多數人來說，住宅的用地使用年限還有數十年，但人們普遍追問：房產的土地使用權到期了該如何續期?
專家介紹，目前，關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的`，自動續期”。
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地產管理法曾規定，“經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產管理法對於物權法而言，是舊法，按照新法優於舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規定。
汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動續期”，但是由於缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經繳納70年出讓金的業主也是不公平的。”
有專家指出，約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應當自動續期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權期間的出讓金差價。但也有部分學者持不同看法，認為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎麼補，這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施。”浙江大學房地產研究中心專家田傳浩表示。據新華社北京4月19日電
(據黑龍江日報)