怎樣才能做好房地產銷售經理一職?

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一、經理人的幾大“軟肋:

怎樣才能做好房地產銷售經理一職?

1守承諾。現實的管理中,我們的這些封疆大吏們為了在“天子”面前居功邀賞,常常是不擇手段的完成上面的“聖旨”,於是乎,在我們的“下級”面前信口開河,承諾的東西太多太多,到了兌現時“將軍”還是那個“將軍”,而“士兵”卻成了階下囚,最後答應經銷商的東西要麼不了了之,要麼剋扣“士兵”軍餉。這種現象在所有的公司都很普遍,

所以餘世維在《成功經理人》第一講首先提出職業經理人要“勇於承擔個人責任,一肩挑天下,不要說我以為”,

為了市場的良性發展,為了“聖旨”的威嚴,我們的封疆大吏們一諾千金的同時最好“三思而後行”,畢竟“凡輕諾者必寡信”。如果我們答應的東西自己的“臣民”持狐疑態度,禍之近矣!

2明角色。角色定位決定工作方向,而工作方向決定工作方法。經理不是業務員。作為營銷經理如果不明白這一點,

那就每天只會使自己整天都在忙得團團亂轉,而業務員卻玩天昏地暗。我無意貶低我們的業務人員是多麼的懶惰,也不想褒獎我們的營銷經理是多麼的勤快,在這裡,作為銷售經理我們的潛意識裡必須回答以下問題:

A、我的角色應如何定位、職責是什麼?

B、我讓業務員做什麼、

業務員能夠做什麼?

C、團隊之間如何協調與溝通,如何授權?

D、明確責任。一定要讓所有的業務人員明白:哪些是必須做的,哪些是不應該做的,

不要在戰略的航向中容易迷失自己。為什麼很多的經理是“烏鴉成精變兔子”後與兔子搶活幹呢?值得我們每個經理人深思?明茨伯格的十大角色值得我們每個營銷經理研究。

3定計劃。計劃是管理的基本技能。未雨綢繆,“謀定而後動”是每個金星的營銷經理必備的基本素質,雖然我們的很多經理對工作的熱忱讓人感動,但是我們必須面對現實,正視我們的弱點:目前個別經理還是抱著兩種思想做市場:其一是摸著石頭過河,走一步看一步,對市場的競爭的反應不敏捷,其二是戰略缺失,不知道三個月之後區域市場會發生怎樣的變化,半年之內如何調整對未來趨勢缺乏預測、無應對措施。 “凡事預則立,不預則廢”,這種“撞鐘”的思想必然會給我們的工作帶來極大的被動。對於明年的市場規劃其實我們每個營銷經理都清楚,絕對不是一場聽證會所能解決的,我們需有足夠的準備:心理上、戰略、戰術上、人員的調整等。

4帶隊伍。營銷中最大的問題是管理問題,而管理的真諦在於解決用人問題。經過對世界500強的眾多企業的調查發現:在中國最大的問題是用人。現在業務員不知自己該做什麼、能做什麼?

《天下無賊》中黎叔比較經典的一句話:“人心散了,隊伍不好帶了”,其實在所有的團隊裡營銷團隊是最難管理的,他們似斷了線的風箏常年漂泊在外,由於在公司的時間短, 對公司的歸屬感、向心力較小,加上目前的營銷人員的門檻相對不高,待遇和職位的誘惑還不足以吸引太多的營銷人為金星疲於奔命時,人才流失和隊伍的摩擦就會成為營銷經理的兩大“心病”,這時候營銷經理應該怎麼半?在公司的薪水設計我們無法改變的情況下,

我們唯一可改變的就是營銷人員。

加強人性化管理是一種較好的方法。“財散人聚,財聚人散”是人性化管理的不二法門。也許只是每月的一頓“慶功宴”、也許只是一包煙足以使我們的一線人員感激零涕,團隊的凝聚力會有說不出的強,雖然制度可以約束人的行為,卻不能改變人的心智。

5重權變。“營銷環境變了、一切都得變”是2004年《銷售與市場》提出的最經典的命題,也是當前我們營銷的主旋律。“世易則時移,事異則備變”,這就要求我們的每個經理人要具有持經達變的能力,而不是抱著陳年黃曆過日子。

這裡有兩層意思:其一是營銷經理的思路必須得變,因為集團公司的戰略已經發生轉移,營銷經理必須儘快轉變思路,做好城市“陣地戰”的準備。其二是強調如何變,“井岡山的騾子,到了北京怎麼辦。”這是金星的營銷經理目前必須面對的現實,如果經理不注重知識的更新與學習,面對這個營銷環境的變化,一定是手足無措。

那麼面對新的挑戰,我們的營銷經理2006年的工作應該如何開展呢?是不是沒有辦法了呢?做為旁觀者,送大家兩句話:第一句是:思路決定出路,明年的啤酒競爭的激烈程度不說大家也明白,只會比今年更殘酷,原有的思路一定是要掉隊的。送給經理人的第二句話是:創業難、守業難,知難不難。只要我們的經理從心理上藐視、從戰術上重視對手,所有的困難都會迎刃而解。

二、用好兩條腿走路:

筆者經過研究眾多的啤酒企業發現,如果真的在銷售上做出點成績,作為一線經理應著重把握兩個要點、學會用兩條腿走路:

一、第一條腿:管好一支隊伍,加強團隊建設。

有人則“企”,無人則“止”,人才在組織中的作用自是不言而喻。綜觀世界500強很多的優秀企業對人才的重視大都提到了戰略的高度。正是有了那麼多甘願為他們默默奉獻的人,才有他們如日中天的事業。正所謂“一事功成萬骨枯”,因此,營銷團隊不僅要注重對人才的甄選,更加強對他們的服務與培養、建設人才梯隊。想辦法把“兵”留住,把心留住。只有隊伍帶好了、人心理順了、團隊的凝聚力加強了、目標明確了,營銷工作才能一順百順,攻無不克、戰無不勝。正所謂“人心齊、泰山移”。經過了長時間的摸索、醞釀,筆者認為管好一支隊伍應從以下四個方面著手:

思想上---勤勉奮發。營銷人懷抱一條槍,心懷一輪月,向來都是在現實與浪漫的夾縫中度過,披星戴月、揮汗如雨.很苦、很累,壓力更大,因此敬業和吃苦成了考驗業務人員的第一道坎。按照馬斯洛的需求層次理論,人除了滿足基本的薪水需求之外,而且還培養其社會關係及發展需求,更注重其個人價值的體現,對員工進行心智培訓顯得彌足珍貴。所以在工作中心態是最重要的。營銷工作要求不僅有勤勉的態度,做到眼勤、手勤、腿勤;而且 更注重激發團隊奮發圖強的精神。多思考,多總結,理出一條思路,總結一條經驗。使我們團隊的總體素質節節提升。

意識上---開拓進取。金星集團正如滾雪球式的發展、壯大,殘酷的市場競爭迫切的需要我們營銷人必須要理清思路、看清形勢、轉變觀念,不僅要懂得如何“節流”,更應該清楚“開源”的要義,努力開拓市場。營銷人不僅要有志存高遠的信念,更應具備蓄事待發的進取心和開拓意識,這是一個人的素質問題。當總公司要求網路下移小麥啤下鄉的時候,營銷經理應著手讓“中、高檔酒下鄉”,這就是意識。

毛主席說過:“人有多大膽,地有多高產;不怕不敢做,就怕不敢想。”營銷人只要懷有強烈的進取心,以堅實的營銷理論作基礎,以靈活多變的營銷技能去實施,面對市場的刀光劍影血腥風雨,我們就會所向披靡戰無不勝---“心有多大,舞臺就有多大”。

執行力---雷厲風行。任何一個良好的策劃都不如一個簡單的執行。細想為什麼總公司的一些政策不能上傳下達,為什麼很好營銷方案得不到有效的實施,為什麼完不成當月任我們總是有那麼多的藉口?一言蔽之:執行力不夠!從某種意義上說,執行力是反映一個組織是否成熟的標誌,我們需要的是上傳下達,而不是朝令夕改,我們要的是自動自發,堅決執行!而不是消極應對、推卸責任。唯如此我們才能經得起大風大浪的考驗,才能保質保量不折不扣的完成任務,才能使我們的團隊健康成長!

竟爭力---敢爭第一。營銷人要有一種單槍挑天下的膽識,一味地謹小慎微、唯唯諾諾,得到的只能是對手的輕視與冷漠。商丘公司是支年輕的團隊,我們有破釜沉舟成大器、縱橫四海爭第一的雄心,誠然,前進的途中難免會有坎坎坷坷、寒流暗礁,但我們不懼怕困難,商海茫茫,狼煙四起,“滄海橫流方顯英雄本色”,我們有足夠的勇氣去迎接挑戰。“敢為天下先”的信念會讓我們愈挫愈勇,做一騎絕塵的領跑者!

另外一條腿----“理好一方市場”.

說句心裡話,很多的經理對市場真的不能洞燭真相,十幾年的發展,營銷環境已發生了顛覆性的變化,對市場的把握難度加大,駕馭一個市場已不是當初的“傳、管、訓”,“世易則時移,事異則備變”,我們在多變的市場上總結出了自己的思路:

1、操作上---實施“一轉、二從”原則,這是全公司集體智慧的結晶,我們覺得很有實用價值.

(1)一轉---轉變客戶觀念。“有思路才會有出路”,客戶是我們營銷思路的第一實踐者.只有客戶的觀念轉變了,我們的營銷策劃才能夠得到有效的執行,營銷方式才能有待提高,也許這是個老生常談的話題,我們這裡說的不是其重要性,而是如何轉變的問題:

a.選準優質客戶,加強對客戶的培訓,灌輸一些先進的理念及貼近市場的營銷思路.

b.加強“三動”意識,即我們從利益上驅動,關係上拉動,人生價值上感動客戶,讓他們對金星產生歸屬、依賴感。

c.利用合同戶的協議銷量來約束客戶,設專銷獎,鼓勵專銷、多銷,形成比、學、趕、幫、超的熱潮,增強他們的榮譽感.當然傳統意義上的合同對於啤酒的經銷商已經沒有任何的約束力,營銷經理必須從建立市場網路的角度去審視經銷商,加大對市場的投入不等於加大對經銷商的投入,關於這一點,經理必須清楚。

d.用事實說話,讓他們認識到做小麥啤、中高檔酒賺取的利潤最大化而主動轉變經營思路。在這一點上最好的辦法就是利用淡季學習的機會,讓經銷上加強交流,或者到樣板市場參觀、考察,幫助客戶實現營銷專型。

(2)“二從”原則很關鍵,也很重要,它是市場管理的精髓:

a對市場秩序上---“從嚴”,強調“嚴”字當頭,我們對市場的開發、維護等都有相應的獎罰措施,只要出現問題,營銷經理一定按規定辦事,決不手軟。人性化不等於人情化,“只有管得住,才能理得順”。當然,管理的宗旨是“治心為上、整人為下”。

b對市場操作上---“從實”,一切從實際出發、從市場出發。營銷理論上,無論是4p,還是4c都必須服從於、服務於市場,工作方式上每一個步驟執行到位。所有的策劃不能天馬行空,必須務實。其實,營銷無定式、無招勝有招,把最簡單的招式練精就成了絕招!

2方向上繼續貫徹“一箇中心,兩個基本點”的運作思路,牢記“穩、準、狠”的觀念:

a強調一箇中心---始終以小麥啤系列作為產品結構的中心,戰略上要穩。

b加強重點---以中高檔酒作為產品操作的重點定位要“準”。營銷轉型的關鍵在於定位的準確性,定位一旦朝令夕改,將會給營銷帶來災難性的後果。

c穩住基點---以普通酒作為競爭性、打擊性產品,要狠。孫子曰:用兵之道,以正合、以奇勝,面對嚴峻的市場競爭,我們一定要用好手中的競品,打擊一定要狠!

總之,把最複雜的問題做簡單就是成功。在市場瞬息萬變的今天,我們要走的對,走的快,走的穩,就需既要“苦練內功”,加強內部管理;又要“外學精英”,注重理論和實踐的結合,注重自我素養的提高,這樣我們腳下的路才會走得更寬、更長、更遠!

其實做業務經理很簡單,兩千多年前老子曾言:“治大國如烹小鮮”,只要我們把握營銷、管理之“道”,做事情自然是恢恢乎其於遊刃必有餘地矣。