《榮成市物業管理辦法》自2009年11月1日起施行，下面是小編整理的辦法全文：
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社群建設，依據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。
第三條 市房地產管理局負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
市建設、城管、財政、民政、物價、公安、環保、工商等有關部門，按照各自職責，共同做好物業管理工作。
第四條 各鎮政府、街道辦事處具體組織本轄區業主大會和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社群管理的相互關係。
社群居民委員會負責指導、監督業主大會和業主委員會依法開展業主自治管理，協助鎮政府、街道辦事處開展社群管理、社群服務中與物業管理有關的工作。
第二章 新建物業及前期物業管理
第五條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產專案開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、專案規劃設計方案和地名核准檔案等資料，向市物業主管部門申請劃分物業管理區域。
市物業主管部門應當自受理申請之日起20日內，在徵求鎮政府、街道辦事處、建設行政主管部門等單位的意見後進行劃分登記，並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
第六條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，並考慮建築物規模、共用設施裝置、社群建設等因素。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施裝置是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施裝置能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
物業管理區域劃定後，確需調整的，由市物業主管部門按照本辦法的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到50%以上的業主同意。
第七條 建設單位應當按照不低於建設工程專案總建築面積的5‰的標準在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少於100平方米，零星(插建、改建)物業不得少於50平方米，且具備水、電、採光、通風等正常使用功能。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於20平方米。
物業服務用房由建設單位無償提供，屬於業主共有。
第八條 住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建築面積不低於50平方米;住宅小區內的社群居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。
住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社群居民委員會用房和承擔義務教育的中國小校，屬於政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源須在專案建設條件意見書中載明。
第九條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施裝置的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分。按照規劃在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明，並優先為業主提供服務。
第十條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫(包括專用車庫和公用車庫的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並可以附贈、出售或者出租給業主。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有，建設單位不得銷售。
第十一條 住宅小區內的專業經營設施裝置，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施裝置的施工，並承擔相關管溝、裝置用房等土建工程的配套建設。
住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶埠以外設施裝置的各類建設資金，統一併入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，並根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用於住宅小區內專業經營設施裝置的投資建設。住宅小區內專業經營設施裝置歸專業經營單位所有，具體按照省建設行政主管部門規定執行。城市基礎設施配套費按照威海市政府制定的標準收取。
專業經營設施裝置包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施裝置及相關管線和計量裝置。
第十二條 市建設行政主管部門在進行建設工程規劃和設計審查時，應當就小區配套建築及設施裝置的配置、專業經營設施裝置的建設標準徵求物業主管部門和專業經營等單位的意見。
第十三條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業設施裝置產權移交手續。專業經營設施裝置辦理產權移交後，建設單位應當協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。
第十四條 本辦法實施前建設的住宅小區內專業經營設施裝置，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體按照威海市政府的規定執行。
第十五條 建設單位應當選聘物業服務企業提前介入專案的開發建設，對專案的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、裝置執行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。
第十六條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，投標人少於3個或者住宅規模較小的，經市物業主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
建設單位與選聘的物業服務企業應當簽訂書面的前期物業服務合同，並報市物業主管部門備案。
第十七條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建築和設施裝置的清單及其產權歸屬等資料報市物業主管部門備案，並在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
第十八條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護和管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第十九條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第二十條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十一條 新建住宅小區的配套建築及設施裝置符合下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續:
(一)所有建設專案嚴格按照批准的規劃、設計和有關專業管理部門的要求建設;
(二)雨水、汙水排放納入城市雨水、汙水排放系統;
(三)小區用電納入城市供電網路，並安裝分戶計量表;
(四)生活用水納入公共供水管網，並安裝分戶計量表;
(五)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連線，並安裝燃氣分戶計量表和供熱分戶控制裝置;
(六)電話通訊線、有線電視線和寬頻資料傳輸資訊埠敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施裝置、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(七)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
(八)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(九)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建築及設施建設;
(十)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(十一)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地設定有效的隔離設施;
(十二)法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受市建設、物業管理等有關部門的監管，並向市建設行政主管部門辦理綜合驗收備案手續。
建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。
第二十二條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可接受建設單位的委託，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。
第二十三條 建設單位應當在市物業主管部門、鎮政府、街道辦事處的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明檔案;
(四)業主名冊;
(五)物業管理必需的其他資料。
前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。
第二十四條 建設單位應當按專案規劃建築面積不低於3元/平方米的標準，為其建設的專案提供物業啟動資金，主要用於物業服務用房的裝飾裝修、企業辦公設施裝置及伺服器具的配置等。
第三章 業主及業主大會
第二十五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第二十六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第二十七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第二十八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
(一)業主已入住面積的比例達到50%以上;
(二)業主已入住戶數的比例達到50%以上;
(三)自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數比例達到25%以上。
第二十九條 符合首次業主大會會議召開條件的，鎮政府、街道辦事處應當在30日內組建業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
籌備組由7人以上不超過15人的單陣列成，由建設單位、前期物業服務企業、業主、鎮政府、街道辦事處、社群居委會等派員組成，其中業主所佔比例不得低於籌備組總人數的50%。
籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。
第三十條 籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則和選舉辦法;
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複核並告知異議人複核結果。
籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。
第三十一條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理和業主的共同利益、業主應當履行的義務及違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。
第三十二條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。
第三十三條 業主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;
(二)選舉、撤換業主委員會成員;
(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);
(六)決定改建、重建建築物及其附屬設施;
(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第三十四條 業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
(一)按照業主戶數計算的，一戶計算為一票;建設單位未出售的專有部分，計算為一票;
(二)按照建築面積計算的，每一平方米建築面積計算為一票;建築面積不足一平方米的按一票計算。
業主身份以及建築面積的確認，以不動產登記簿或其他能夠證明其權屬的合法有效檔案為依據。
第三十五條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。
業主大會會議採用集體討論形式時，物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面徵求其所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
業主大會會議採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。
第三十六條 業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業主委員會應當召集召開臨時業主大會會議：
(一)有20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由鎮政府、街道辦事處負責組織業主召開業主大會。
第三十七條 業主大會決定本辦法第三十三條第(五)和第(六)項規定的事項，應當經專有部分建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意;決定本辦法第三十三條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數且總人數過半數的業主同意。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第三十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，依照國家有關法律、法規和業主大會的授權在物業管理區域內開展活動。履行下列職責：
(一)召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)執行業主大會的決議、決定;
(四)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)業主大會賦予的其他職責。
第三十九條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由3人以上單陣列成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過5年，可連選連任。
業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。
執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程式進入所在地社群居委會任職。
第四十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向市物業主管部門和鎮政府、街道辦事處備案：
(一)業主大會會議決議;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規規定的其他資料。
市物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起10日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，並出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業主大會議事規則、管理規約和業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內書面告知市物業主管部門和鎮政府、街道辦事處。
第四十一條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。
業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社群居委會派人蔘加會議。
業主委員會會議應當有2/3以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。
業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起3日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。
業主可以查閱業主委員會會議資料，並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。
第四十二條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
原業主委員會應當及時將其保管的有關財務憑證、檔案等檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會;不及時移交的，鎮政府、街道辦事處應當協調督促其移交。
第四十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;
(二)拒不履行委員職責的;
(三)業主委員會過半數委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的;
(四)違章搭建建築物和構築物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。
決定終止業主委員會委員資格的，業主大會應當同時選舉新的業主委員會委員繼任。
第四十四條 業主大會和業主委員會開展工作的經費及執行委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔。具體辦法與標準由業主大會決定。使用情況每年應當以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。