關鍵詞:房地產;造價管理;視覺化管理;造價工程師
1前言
如何讓房地產造價管理更加直觀,實現視覺化管理,如何讓決策層更方便管理造價,造價管理人員該如何做,造價工程師該如何做?這些問題常困擾房地產業決策層及管理人員,而這些正是筆者要在本文所要回答的問題。本文闡述的視覺化管理主要是關於成本預測及進度款(現金流)管理。
房地產造價管理及造價工程師職能管理等方面已有許多文章進行過討論,但大多數文章都沒有關於具體操作的描述,本文內容更側重對房地產造價視覺化管理及工程師職能管理做一個系統的可操作性論述。
2房地產造價管理及造價工程師的現狀
納帕地產是一家主要從事精裝別墅專案開發的房地產公司,專案涉及北京、崑山、武漢等地。現以納帕地產崑山專案為例簡要描述一下房地產造價工程師的現狀:納帕地產崑山專案設一合同預算部,經理一名、副經理一名,下設土建造價員3名,安裝造價員2名。造價管理的主要內容為工程的成本預測、招標、合同、進度款支付、材料認價、簽證核實、工程結算等。造價工程師的職能主要為編制工程概算並在施工過程中進行細化,對施工單位提出的近期使用材料配合物資部進行詢價及編制價格確認單、按工程部籤認的月形象進度編制工程進度預算書提供月進度款支付依據,對施工現場發生的變更進行籤認,編制工程結算書。
3存在的問題
經過半年多的參與,由於進度款的支付、材料認價、工程簽證貫穿了整個工程。這三方面歷時長,涉及人員廣,工作複雜繁瑣不易管理,所以,本文從這三方面進行敘述,分析常見的問題,提出改進的意見,進而實現房地產造價視覺化管理及造價工程師職能管理。
3.1進度款,計算繁瑣,疲於應付,無暇其他
月進度款公司流程為:施工單位提出形象月進度表,工程部按照實際發生的內容稽核,然後交與相關人員進行相關預算書的編制,完成月進度款審批表。但由於施工方的完成節點不是完整的段,預算人員無法利用以前編制的預算書,只能重新進行工程量計算,房地產涉及的施工單位很多,施工內容也非常多,這部分工作佔用了預算員的大量工作時間與精力。另外,由於每月發生的工作量,財務部也不能事先有個預判,對資金的準備不能做到合理到位,不利於公司總部對現金流進行合理分配。
3.2 簽證,歸檔簡單,總量失控,無法預判
一般來講,房地產專案的變更籤證會比較多,原因多種多樣。設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現場施工情況的改變等等,其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現場認可,各部門簽字歸檔,結算時計算彙總。這樣的流程往往會造成施工現場不合理簽證非常多,公司高層只有在結算時才知道簽證到底花去了多少錢,常會出現嚴重超預算的情況,總部更無法對工程造價有個提前的預判,往往也就無法對工程造價進行合理的控制了。
3.3 材料認價,重複認價,工作繁雜,效果甚微
材料認價流程一般為施工單位提出材料認價單,工程部確認品牌規格型號、物資部進行市場詢價,預算部確認價格,相關部門稽核籤認。看上去很完善的流程為什麼有麻煩?房地產專案一般有多家施工單位在現場進行相似專案施工,為儘可能少地承擔了價格波動風險,施工單位並不是將合同中所有可能用到的材料價格一次性進行認價,而是隨著施工過程逐步提出。當進行到該項工序,才對將要發生的材料提出材料認價單。而每家施工單位進場的時間不同,使用材料的時間也不同,市場價格又不斷變化,所以每家提出材料單的單價不同,認價也不同。這對物資部的詢價,預算部的核價都帶來了大量重複勞動。2008年鋼材等材料價格變動很大,房地產商更多地承擔了價格波動的風險。