隨著我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通訊已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區湧現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。2009年, 我縣房地產的主要行業稅費(營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,佔到全縣財政收入1/5，房地產業已成為我縣經濟快速發展的支柱產業之一。為促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮17鄉，土地總面積為1979.4平方公里，佔湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據2009年統計資料表明，我縣城區常住人口約12萬，城區戶籍約3萬戶，城區現有居住建築面積約240萬平方米。
(二)房地產開發與發展情況。目前，我縣三級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近幾年我縣高品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：2006年開發量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;2007年開發量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元;2008年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;2009年開發量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。2010年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。
(三)商品房銷售及價格情況：2006年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;2007年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;2008年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米; 2010年，1-6月縣城區普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業用房均價為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮化的不斷推進及農村富餘勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金後，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢後回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少群眾將投資投向向房地產業。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建築成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建築成本。鋼鐵、水泥等建築材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建築成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產專案都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售後服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。
二、我縣房地產市場存在的主要問題
(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產週期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建築銷售狀況低迷。
(二)總體規劃滯後。在開發建設過程中，存在著盲目開發現象。佔地混亂，沒有統一劃分割槽域，不少所謂的住宅小區建築規模小，檔次低、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。
(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。
(四)資金鍊緊張。房地產屬於典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設週期長。而我縣房地產開發企業大都是小企業，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金週轉困難，賴以發展的資金鍊受到了較大的影響。
(五)房地產開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在的11家，以前大的專案都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易資訊不暢，交易行為不夠規範，相關服務發展滯後;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。
(七)、建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。
(八)物業管理滯後。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理,普遍存在著管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動作依然存在。 “委託代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。
三、加快我縣房地產市場發展的建議
針對存在的問題，必須以科學發展觀為指導，把發展房地產業作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來抓。圍繞實現永興山水宜居的旅遊城市的目標，加強巨集觀指導，完善發展規劃，落實調控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。
(一)制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作為保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設專案和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規劃，儘快制定“十二五”住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，為打造山水宜居的旅遊城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設品位提供有效保障。
(二)控制土地開發規模。建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督;出讓土地量，按每年開發12.5萬平方米左右(1280套)建築面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發專案的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，專案控制模式為“組團-小區”式,實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在新區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。在此基礎上，政府採取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的`儲備量為建設用地量的10-15%，用於產業用地和調控房地產市場。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房專案。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發” “聯合建房”等變相福利分房的現象。
(四)注重開發梯次結構。一是完善房產開發佈局結構。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。
(五)優化產業發展外部環境。在房地產專案開發建設時，本著“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網路設施統一鋪設至專案紅線，並預留介面。政府要不斷加大投入, 著力改善道路、交通等城市基礎設施, 加強教育、衛生、文化等民生工程建設, 創造良好的人文居住環境, 以吸引實力更強的房地企業來我縣投資。
(六)破解產業資金瓶頸。受2008年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、執行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業和金融機構共同支援房地產業發展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鍊。
(七)培育龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼併、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產專案，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣城之一。
(八)保障低收入家庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、後期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。
(九)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性迴圈。
(十)規範房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關檔案要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程式，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行為，為培育和規範房地產市場創造良好的外部環境;二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項資料和資訊，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，為政府巨集觀調控，穩定住房價格提供強有力的支援，實現各種資訊資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設局副局長、房產局局長、縣房產局副局長)