農村宅基地房屋買賣合同無效
20xx年6月，原、被告簽訂房屋買賣協議，雙方約定將原告名下的房屋出售給被告，房屋價款為22.6萬元。被告付清了房款後，原告將訟爭的房屋及土地證交付給被告，但該房一直未能辦理產權變更手續，訟爭的房屋土地性質屬於集體土地。後該房屋將被拆遷，原告要求確認該房屋買賣合同無效，並要求雙方各自返還房屋和購房款。
一審法院判決：原、被告雙方的房屋買賣行為違反了我國土地管理法律、法規的強制性規定，雙方簽訂的房屋買賣協議無效;被告在判決生效後30日內將訟爭房屋返還給原告，同時由原告返還購房款22.6萬元給被告。
被告認為，合同已經履行多年，原告已經使用當初被告給付的購房款在城市購買了另一套房屋，直接判決雙方返還後，自己按當初購房所付的房款購買房屋已經貶值很多，雙方當時基於自願達成協議後，原告因出現巨大的拆遷利益而反悔協議，顯然違反誠實信用、公平的原則，故請求二審予以改判。
二審法院審理此案後，考慮到當事人對確認房屋買賣協議無效後各自返還所帶來的損失存在爭議，召集當事人根據合同無效的處理原則進行調解，明確對原合同標的的相互返還，並對原告的損失按過錯比例由出賣人進行了賠償。本案調解後取得了良好的效果。
近年來，在城市迅猛擴充套件、拆遷帶來巨大經濟利益的現實背景下，不少農民在售房多年後，罔顧道德和輿論，提起追討小產權房的訴訟，本案就是一個典型。但是，小產權房買賣合同僅僅被認定無效並不能徹底解決雙方之間的糾紛，圍繞著損失賠償的爭議仍然存在，實務界對此也並不能統一觀點。
筆者認為，出賣人主張買賣無效的行為與中國人的傳統道德相悖，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，容易引發人們的道德危機，為和諧社會所不容。因此，從不誠信者不得益的原則出發，應當對村民起訴確認小產權房買賣合同無效的真正目的加以甄別，並根據交付時間的長短，結合房屋本身的重置成本價、土地的區位補償價，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的'翻建、擴建帶來的添附價值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補償預期的巨大經濟利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產損失。
其中最主要的是房屋下所附宅基地區位價值損失的認定。在本案的處理中，筆者提出的觀點是：根據房屋交付到主張買賣無效的時間長短，在買受人和出賣人之間進行分配。因為時間越長，越應當維護交易的安全和穩定，買受人所佔的利益比例應當越大;但即便時間較短，買受人也應分得宅基地區位價值的相當部分。並且，因此所確定的出賣人賠償給買受人的損失，應當足以起到法律應有的指引作用和教育作用，才能夠抑制小產權房的流轉，才能使農民在巨大的利益差別面前不至於以同樣而簡單的理由(城鎮居民不得到農村購買農民的房屋)肆意主張返還，從而引匯出賣房屋的農民謹慎提起訴訟，同時也能夠儘量挽回購房人的損失。由此，通過法制的強制力介入道德的規範和重建，來解決因社會發展對社會倫理所帶來一系列困惑和危機。
農村宅基地範本：
甲方(賣方)
身份證號碼：
乙方(買方)
身份證號碼：
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協商自願達成如下協議：
一、甲方自願將坐落在 的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣 元。
三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方願承擔全部賠償責任。
四、雙方簽署本合同以後，乙方即向甲方支付 元定金;甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，並於__________前辦理土地使用證及房產證手續。如因甲方原因，該房屋未在約定時間內交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方;如乙方因自身原因不願買受該房，甲方定金不予返還。
五、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求後應向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔;其他稅務由國家指定各自承擔。
七、土地使用證及房產證手續完善後，甲方將房屋及相關原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最後一筆房款。
八、甲方確保房屋建築質量達到國家標準，該房屋發生的任何質量問題均由甲方承擔。
九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。
十、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協商解決，由此達成的補充協議與本合同有同等效力。
十三、本合同一式叄份，甲、乙雙方各執一份，每份具有同等效力。
甲方簽字： 乙方簽字：
聯絡地址： 聯絡地址：
電話： 電話：
年 月 日 年 月 日