問答題
（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的.臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿後所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租後，將該房屋裝修改造成酒樓，並加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷範圍，某房地產估價機構接受委託對該房屋進行拆遷估價。
請問：
1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？
2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？
3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？
（二）近期，某城市房地產市場發生較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區在建工程的房地產抵押業務，請問：結合該市房地產狀況，採用假設開發法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？
（三）某工廠坐落於城市中心區域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業用地。最新都市計畫將該地塊調整為商業用地，政府現對該地塊進行收購儲備，委託某房地產估價機構進行有關估價。
請問：
1．評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？
2．政府收購該宗房地產後，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用？
3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？