對成都市房地產市場的實證考察—— 一個新的房價指數“排骨麵指數”
計量課程論文原創性及智慧財產權宣告
本人鄭重宣告：所呈交的課程論文是本人在老師的指導下取得的成果。對本論文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。因本課程論文引起的法律結果完全由本人承擔。
本課程論文成果歸西南財經大學所有。
改革開放以來，中國的房地產市場已經走過了二十多年的風雨歷程。上個世紀九十年代初期，它出現了投資熱，給國民經濟的健康發展帶來了負面影響，通過國家及時加強巨集觀調控才使得這種影響降低到最小的水平；而現今中國的房地產市場又出現了新的一輪投資熱潮，國家又是及時進行調控。根據經濟學了理論可知，價格對一個市場的健康發展起到了至關重要的作用。那麼，作為我國的房地產市場中的房產價格對我國的房地產市場的發展也是發揮著不可忽視的重要影響。
成都的房地產市場作為我國房地產市場的一個有機組成部分。這個市場發展的如何對於國民經濟的健康發展有著重要的影響。本文將對成都房地產市場的房產價格做一個實證考察。時下，方方面面釋出的房價指數也不少，內行懶的看，外行看不懂。眼下一些售樓處正在流行一種“排骨麵指數”，將房價與排骨麵價格聯絡在一起，直觀而又實用。所謂“排骨麵指數”，即一個樓盤每平方米的平均售價是這個樓盤半徑500米內小吃店裡排骨麵的1000倍。也就是說，區域內樓盤的每平方米的均價，等於這個區域內一碗排骨麵價格的1000倍。比如在寸土寸金的春熙路、鹽市口區域，一般的小店一碗排骨麵的價格至少得3—5元，王府井、伊藤洋華堂內要10元左右。無疑，以春熙路、鹽市口為中心，半徑500米內你還難買到每平方米4000元以下的新房子。朝西，隨著雙楠、金沙中高檔住宅的不斷崛起，排骨麵價格堅挺；朝南，臨近領事館、桐鋅林、新希望路一帶由於城南“富人區”的緣故，排骨麵的價格一直在5元左右。
在看中抵擋樓盤。城東八里小區。城北府青路一帶，排骨麵3—3.5元一碗，那一帶房價恰好是2800—3100；在光華片區一帶新盤的售價都在3500—4000左右，排骨麵也正好是3.5—4……
根據以上經濟現象，我們收集了5月份的一些樣本資料並對這些樣本資料進行了加工。（見表一）為了驗證這個“排骨麵指數”，我們下面給出計量經濟學分析。
表一（如圖）：
房產均價（Y），排骨麵價格（X）
Y X Y X Y X
3500 3.5 3600 3.5 3400 3.5
3085 3 3750 3.5 3800 4
3700 3.8 4900 5 4800 4.5
4600 4.5 3900 4 5088 5
3750 3.5 3800 3.5 4000 4
3600 3.5 3650 3.8 3800 3.8
5000 5 4900 5 4880 4.5
3100 3 2800 2.8 3500 3.5
4000 4 5050 5 5500 5.5
4890 5 3750 4 3080 3.5
3500 3.5 3550 3.5 4000 4
3600 3.5 4200 45 4050 4
5800 5.5 4700 5 3900 3.8
4700 4.5 3500 3.5 3050 3
3900 4 5800 5.5 4500 4.5
5500 6 5900 6.5 3000 3
4300 4.5 5800 6 3890 3.8
5050 5 4780 4.5 6000 6.5
6020 6 5100 5 5450 5.5
3890 4 4050 4.5 5875 6
一、建立模型
以“資料驅動”和“讓資料為自身說話”的建模思想為指導，我們建立如下的計量經濟學模型：
Y=a+bX+c
其中： Y——每平方米房產均價
X——一碗排骨麵價格
a、b——引數
c——隨機擾動項，滿足古典假定
二、估計模型中的未知引數(下為表二)
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 06/08/05 Time: 12:54
Sample: 1 60
Included observations: 60
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 302.4731 122.4490 2.470197 0.0165
X 925.2487 27.65794 33.45327 0.0000
R-squared 0.950727 Mean dependent var 4308.800
Adjusted R-squared 0.949878 S.D. dependent var 883.1621
S.E. of regression 197.7224 Akaike info criterion 13.44437
Sum squared resid 2267460. Schwarz criterion 13.51418
Log likelihood -401.3311 F-statistic 1119.122
Durbin-Watson stat 2.077173 Prob(F-statistic) 0.000000
用OLS法對引數進行估計，把表一資料錄入到Eviews軟體，進行迴歸分析，得迴歸分析結果（見表二）。
將上述迴歸結果整理如下：
Y = 302.4731 + 925.2487X
（122.4490） （27.6579）
R2 =0.950727 R2 =0.949878 F=1119.122
從迴歸結果看，可決係數R2很高、F值很大，在顯著性水平α=0.05下，常數項與排骨麵價格X的迴歸係數顯著，因此迴歸方程能夠投入使用。
三、模型的檢驗
1、異方差的檢驗（Goldfeld-----Quandt檢驗）
樣本選取值為1-20, 得模型形式為
Y = 159.6430 + 964.8327X
( 447.2773) (131.3336)
R2＝0.749896 ∑e1=450031.1
樣本選取值為41-60，得模型的形式為
Y = 1456.002 + 718.7332 X
（445.9006） (81.76845)
R2=0.811047 ∑e2=738644.7
求F統計量：F=∑e2/∑e11.6413 查F分佈表，給定顯著性水平α=0.05得臨界值F0.05（18，18）=2,比較F0.05（18，18）=1.6413<F=2,則接受σ12 =σ22，表明隨機誤差項不存在異方差。
2、自相關檢驗（D-W檢驗）
根據模型中解釋變數個數及樣本容量查DW臨界值表，從而就可以判斷模型中隨即擾動項是否存在自相關。查表得dl=1.549，du=1.616，而DW=2.0771，大於du，小於4-du，故模型中隨機擾動項不存在一階自相關。
3、引數的顯著性檢驗
對於b，t統計量為33.4533。給定a=0.05,查t分佈表，在自由度為n-2=58下，得臨界值t0.05(58)=1.6,因為t>t0.05(58),所以拒絕H０：b=0,表明排骨麵的價格與房產均價有著數量上的必然關係。
四、模型的應用
對樣本資料進行的迴歸，引數b的迴歸結果在複雜的經濟實踐中，我們認為是可以接受的。也就是說，“排骨麵指數”可以十分直觀地作為我們購房參考價。但是，需要強調的是，在這個已經被數字化的時代，經濟資料都存在著一個“上上下下的問題”，運用“排骨麵指數”時，千萬得對幾年後這個地區的“排骨麵指數”走向有個清醒地判斷。比如說，兩年前，當雙楠一帶的排骨麵還只有3元一碗時，你買入那裡的房子；今天，當雙楠、外雙楠的排骨麵已經漲到了5元，你的房子肯定已經增值了。
因此說，如果你考慮購房的，就應該對半徑500米內的.排骨麵價格認真地加以考察。
關鍵詞：巨集觀調控；計量經濟學；自相關；異方差；排骨麵指數
參考文獻
1. 高鴻業.西方經濟學（微觀）.中國人民大學出版社
2. 伍超標經濟計量學導論.中國統計出版社，1998.
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5. 成都房地產網
6.華西都市報，2005年5月18日
7. 龐浩等.計量經濟學.西南財經大學出版社，2001
後 記
房價是多種因素綜合作用的隨機變數。目前，我國房地產業正處於蓬勃發展的時期，競爭手段日趨多樣化，建設部等七部委共同加強對房地產市場的巨集觀調控。在這樣的背景霞，要在準確地把握房價走向就必須時刻關注市場發展動態和各項政策。我們所討論的“排骨麵指數”僅是對房價給出了一個大概的參考標準，更對深一層次的問題沒有作解釋。而今，課程論文的寫作已經完成，但我們對此問題進一步的思考不會因此而停止。我們將繼續關注成都房價發展的狀況。
由於作者水平有限，以及這個問題所涉及的廣度和深度，文章仍有許多不足之處，期望老師以及同學給與指正。
致 謝
當完成這篇論文時，也就意味著一學期的計量經濟學學習即將結束。在這學期的學習期間，周老師的豐富理論知識和嚴謹的教學態度是我們得以完成這篇論文的基礎。此外為完成論文，我們查閱了相關報刊書籍和網站上的資料，並引用了一些內容。特向這些資料的原作者表示真切的感謝！
在這裡我們要特別感謝我們的計量經濟學周遊老師，同時也要感謝金融專業2002級2班，3班的同窗好友，同你們再一起學習的時間必將成為美好的回憶。