內容摘要：風險的測量和評估就是指對風險發生的概率及其影響程度做出定量的估計，並確定某些風險因素變化幅度和範圍。本文運用非線性盈虧平衡分析法、敏感度分析法和事故樹法三種風險測量和評估方法對中小房地產企業風險進行分析。
關鍵詞：中小房地產企業 非線性盈虧平衡法 敏感性分析 事故樹 風險評估
非線性盈虧平衡分析法下中小房地產企業風險分析
盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點，找出擬開發專案建成以後的盈虧界限，確定合理的開發面積，瞭解專案承擔風險的能力。根據建築成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關係，盈虧平衡分析又可進一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實際房地產投資中經常會遇到的情況是開發建築面積與成本並不成線性關係。房屋銷售也會受到市場和消費者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關係。專案總成本與建築面積不成正比的原因有兩方面：一方面是專案的規模經濟性，即專案達到一定的經濟規模後，面積增加，單位建築面積的成本有所下降；另一方面是專案的規模不經濟性，即當專案規模超過某一限度時，正常的建築材料、動力裝置、機械裝置等已經不能保證供應，正常的生產班次也不能完成任務，需加班加點，增加勞務費用；因而成本函式也變成了非線性關係。
如圖1所示，總成本曲線和銷售淨收入曲線有兩個交點，即有兩個盈虧平衡點Q1和Q2；注意：在這裡，利潤即總收入和總成本函式之間的.垂直距離，在建築面積為Q0時最大。在兩個盈虧平衡點中，只有第一個，即與建築面積Q1對應的平衡點才是相關的。當中小房地產企業開始建造時，管理當局通常預期會虧損；這時，就需要知道建築面積達到多少才能從虧損變為盈利。在圖1中，企業希望儘快達到盈虧平衡點建築面積Q1，然後向利潤最大的建築面積Q0移動。但理性的房地產企業不會使建築面積超過Q0，因為這會導致企業利潤的減少。理性的管理者不應把建築面積設定在第二個盈虧平衡點所對應的Q2上的。
從圖1可看出，有兩個盈虧平衡點，有一個最佳盈利建築面積點Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此並非建築面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優缺點：優點：中小房地產企業對開發專案一方面需要對專案的一些主要引數如銷售量、售價、成本做出估計，另一方面某些經濟資料如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運用非線性盈虧平衡分析法對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進行分析，有助於瞭解專案可能承受風險的程度；缺點：非線性盈虧平衡分析不能揭示產生專案風險的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點可以降低專案風險，但是如何降低，應該採取哪些措施或通過哪些有利途徑可達到這個目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案。
基於敏感性分析法的中小房地產企業風險分析
（一）多因素敏感性分析
為了確定有哪些因素影響目標指標（包括淨現值、內部利潤率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經營成本、銷售價格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設只變動一個影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個影響因素同時變動，以檢視綜合影響後，目標指標的變動趨勢和程度。本文認為針對中小房地產企業經營的專案而言，不確定性因素往往是同時變化的，不存在單因素變動的可能，因此下文將以一個案例運用多因素敏感性分析法進行分析。
假定某專案的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經營費用為1500元，專案壽命為10年，資產殘值為1000元，基準收益率為13%，現在就初始投資和各年租金收入對該專案進行雙因素敏感分析。
設X=初始投資變化的百分數；Y=同時改變的年租金收入的百分數
則淨現值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y
當NPV≥0時，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個區域，斜線上的點表示NPV=O；
斜線以上的區域表示NPV>0；斜線以下的區域表示NPV<0。圖2中△AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時，NPV仍大於零，但這個區域面積很小。
（二）敏感性分析的優缺點
優點：通過敏感性分析，可以找出影響專案經濟效益的關鍵因素，使專案分析人員將注意力集中在這些關鍵因素上，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，並在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資的風險。
缺點：敏感性分析不能表明這種風險的發生概率有多大，無法定量測出風險值的大小。對於不同的專案，各個不確定因素髮生相對變動的概率是不一樣的，因此兩個同樣敏感的因素，在一定的不利的變動範圍內，可能一個發生的概率很大，另一個發生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。
基於事故樹分析法的中小房地產企業風險分析
決策樹法是一種用來分析和進行風險估計的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結果的問題和多階段決策分析；在運用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案。基於決策樹原理演化出了可以針對中小房地產企業風險分析的事故樹分析法。
通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細的特點，事先對可能引起房地產投資風險損失的風險事件進行研究，對引起風險事件並導致風險損失的各種原因進行逐級詳細分析，最後確定風險因素。在房地產投資風險識別中，事故樹分析法不但能查明開發專案的風險因素，估計出導致風險事件的各個基本事件的主次程度，還可通過運用數理統計等相關知識和歷史資料求出風險事故發生的概率。一個可能的住宅滯銷的潛在風險事故樹見圖3。
例如，如對某住宅銷售風險的識別可通過圖3所示的事故樹來識別：房地產產品滯銷的原因可能是因為開發商投資決策失誤和營銷策略不當等，而投資決策失誤又可能是因為投資時機、物業位置和物業型別等選擇不當，逐級往下，越分越細，最後形成一個事故樹，房地產滯銷的風險因素也就全部識別清楚了。
參考文獻：
1.中國房地產估價師學會.房地產開發經營與管理[M].中國物價出版社，2002
2.鮑道琴.淺談房地產開發專案的風險控制[J].中國市場，2005(7)
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