一、對判決所依據的理由的分析
1、土地使用面積分攤
在判決中法院認定，星漢城市花園小區土地使用面積7697.60平方米，而分攤面積也為7697.60平方米。根據地上建築物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定範圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建築物的所有權，也就不能享有對該土地上建築物的法定處分權。從而法院認為該小區土地面積已經全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為該小區的業主所享有，開發商不再享有該小區的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建築物的所有權和分配權。該案所涉車庫建設在開發商不享有使用權的土地上，也未取得全體業主的同意，因此開發商不享有車庫的使用權和支配權，而應由土地使用權人共有。
地上建築物與土地不可分離的客觀現實，成為地上建築物與土地使用權不可分割的法律原則的依據，並被世界各國所確認。依據民法的基本原則，權利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權利人按各自的份額享有權利；共同共有指對權利不進行份額分割，而權利人共同享有權利。因此，對於一個小區而言，地上建築物的所有權人共有小區的土地使用權。
實踐中，中國的許多省市將小區的土地使用權面積分攤給全體業主，由全體業主按份共有，從而，任何人想要在小區內建設新的房屋或設施，都要取得全體業主的一致同意，並且全體業主的房地產權證上需相應減少分攤的土地面積。實際上要達到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實踐中造成諸多爭議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年釋出的《關於暫停用地面積分攤計算的通知》，改變了上述將用地面積分攤給業主的做法，而只在房地產權證上表明共有面積，這就意味著小區內全體權利人共有小區的土地使用權，而建設新的建築物或設施也將共同佔有小區的土地，而只要現有的業主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產權證，實踐證明是解決土地使用權紛爭的可行辦法。
法院在判決中認為小區的`全體業主按份共有小區土地使用權，同時由於開發商沒有土地使用權的份額，其也就不享有土地上建築物的所有權。事實上，是開發商先建造了車庫及商品房等其它建築，並將商品房銷售給全體業主，然後，業主取得房地產權證，在房地產權證上登記了分攤的土地使用權面積。一個重要的事實就是，車庫未參與土地使用面積的分攤，但是，房地產權證只是其所記載的房地產的權屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權。退一步講，即使開發商將車庫建設在業主享有使用權的土地上，車庫的所有權也不當然歸於全體業主。這正如違章或違法建造在沒有使用權土地上的建築物，其所有人承擔侵權責任，而不是由土地使用權人取得違章、違法建築物所有權。
綜上所述，南京市鼓樓區人民法院以星漢城市花園小區全體業主分攤了小區全部土地面積，因此開發商不享有土地使用權，從而對其建造的車庫也不享有所有權的判決，在法律上值得商榷，並存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、公共配套設施的所有權
法院在判決中指出，根據《江蘇省物業管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規定，配套使用的附屬設施、附屬裝置、共用部位屬全體業主所有。開發商按照南京市規劃局《建築工程規劃設計要點通知書》的要求建設車庫，其建成的車庫作為公共配套設施，是建築物的輔助設施，應由建築物的所有權人共同使用。