摘要：自從我國加入WTO以來，國民經濟飛速發展，房地產業作為國民經濟的支柱產業更是發展迅速，我國城鄉居民住房困難問題得到了極大緩解，但同時也產生了一些不和諧音符，關於房地產的質量、價格、服務等投訴總是居於消費投訴的前列。房地產企業作為這一行業的主要構成部分，在追求經濟利潤的同時，適當考慮消費者、承包商、僱員等相關者的利益，履行一定的社會責任，不僅有利於企業的長遠發展，無疑還具有極大的現實意義。
一、企業社會責任的內涵及利益相關者理論
(一)企業社會責任的內涵。中國勞動科學研究所課題組定義的“企業社會責任”是指企業在為股東謀取最大利潤的同時，應當充分考慮利益關係人的利益。而《中國企業管理年鑑》作的定義為：“企業社會責任可以表述為，企業為所處的社會的全面和長遠利益而必須關心、履行的責任和義務，表現為企業對社會的適應和發展的參與。企業社會責任的內容極為豐富，既有強制的法律責任，也有自覺的道義責任。”有關企業在追求經濟利潤的同時是否應當履行一定的社會責任，歷史上曾有過激烈的爭論，以“哈佛論戰”最為有名。早在20世紀三十年代，美國哈佛大學法學院的貝爾與多德兩位教授引發了著名的論戰，後人稱之為“哈佛論戰”。貝爾認為企業管理者是隻受股東委託、唯股東利益是從的股東權益受託人。多德立即表示強烈反對，在他看來，“企業是既有盈利功能，又具有社會服務職能的經濟機構”，企業管理者不僅受託於股東，而且受託於更廣泛的社會，包括對僱員、消費者和廣大公眾均負有社會責任。最後結果是貝爾宣佈認輸，併成為一個忠實的、堅定的承認“企業社會責任”者。
(二)利益相關者視角的企業社會責任。在有關企業社會責任的學術理論中最為著名的就是利益相關者理論。弗裡德曼早先的定義說，一個利益相關者就是“任何可能影響公司目標的實現或受這種實現影響的群體或個人”，這是範圍最廣的定義之一。克拉克森和其他人則在不同的語境下既提出過狹義的定義，也提出過廣義的定義。1995年他提出一個廣義的總括性定義，說“利益相關者就是一個公司以及他過去、現在和將來的活動中擁有或宣稱擁有所有權、權力或利益的人或群體”。
學者們提倡企業採取利益相關者策略是基於以下原因：即照顧利益相關者的利益，將使企業變得更加有利可圖。這一辯護的否定說法強調，忽視利益相關者利益的公司是在冒險，而與重要的利益相關者對立則可能危及企業自身生存。第二觀點認為，不論公司後果如何都有一種倫理責任，應當對利益相關者的要求做出恰當的迴應。第一種觀點帶有明顯的自利性，我們稱之為工具性的;第二種觀點則具有一定的道德義務性，我們稱之為規範性的。
弗裡德曼認為，企業肩負一種且只有一種社會責任，那就是遵守職業規則，在不採取詭計和欺詐的前提下，充分利用其資源從事公開的、自由的競爭而增加其利潤。在這些觀點的指導下，企業所擔負的社會責任往往被忽略。
對於弗裡德曼的論點，新制度經濟學派的創始人科斯給予了最為完美的回答。他認為，任何經濟行為都有外部性，並對這種外部性提供了一種“內部化”的解決辦法，即所謂交易成本最節省的理論，那就是企業與利益相關者的合作，承擔經濟行為產生的外部性責任，是必要的“社會成本”。
二、房地產企業履行社會責任的意義
(一)可以減少交易成本。交易成本也稱交易費用，它包括搜尋和資訊費用、討價還價和決策費用以及監管和執行費用。交易費用的典型情形是使用市場的費用和企業內部發號施令的費用。一個積極履行社會責任的地產企業肯定也是一個講究誠信，具有良好社會聲譽的企業。這類企業開發的社群一般都是質量過硬，服務到位的社群。僅憑這種良好的社會聲譽，消費者就會增加信任，在購買這類企業產品時就會果斷得多，從而減少了搜尋比較的成本，同時企業就無形中節省了一大筆招徠顧客的廣告費用。企業在融資過程中也會因為積極履行社會責任而增加資信分數，從而獲得融資上的優惠和方便，節省部分融資成本。企業員工同樣也會因此而對企業具有歸屬感，工作積極性也會大有提高，公司相關政策的貫徹執行也會更加順暢。所以，一個積極履行社會責任的企業，付出的是一小部分社會成本，收穫的將是更大成本的節省和一份更大的無形資產。
(二)增強企業的核心競爭力和品牌凝聚力、影響力。在當今的商業社會，社會責任已經成為品牌競爭時代企業的競爭優勢。社會公眾的焦點也開始集中在企業的社會責任上，積極承擔社會責任的企業將會受到公眾的認可，得到公眾信任，在消費者心目中樹立良好的形象。長此以往，將有助於樹立企業品牌，形成其他企業無法模擬的無形資產。
(三)有利於社會和諧。地產企業開發的住宅並不僅僅具有經濟性，還具有很強的社會保障性質，是民生的基本條件之一。近年來的房價上漲給開發商帶來了“牟取暴利”、“黑心開發商”的惡名，積極履行社會責任無疑會安撫社會公眾的情緒，緩解地產資本同社會公眾的矛盾。
三、房地產企業社會責任的內容
(一)對於企業投資者和員工的社會責任。企業在生產經營活動中使用員工的同時，要肩負保護勞動者人身安全、身體健康、培養和提高員工政治、文化、技術等多方面素質，保護勞動者合法權益等責任，這就要求企業創造良好的工作環境，提供合理的工作報酬和適當的工作保障，重視工作的安全性。對股東而言，要及時報告企業的財務狀況;要創造更多的利潤，使股息優厚，保障股東投資安全。
(二)對於消費者的社會責任。近年來，房地產業發展迅速，房價不斷上漲，遠遠超過了居民收入的上漲水平。一方面是開發商賺的缽滿盆盛，另一方面是消費者關於其產品的投訴也是名列各類消費品投訴之首，開發商也逐漸成為社會各類媒體口誅筆伐的靶子。一個有責任的.開發商應當提供質量過硬、服務到位的房子，而不是給消費者帶來大量“後顧之憂”的房子。
(三)對於承建商、營銷代理商、諮詢機構等上下游企業的社會責任。房地產開發活動具有資金密集性和勞動密集性的特點，開發過程中涉及範圍廣，相關利益者多，相關合約也比較多，在我國目前市場不規範，相關法律法規不健全的情況下，雙方違約的情況時有發生，每年春節的農民工討薪就是一個最為有力的證據。一個具有社會責任感的房產開發企業應當信守承諾，按照合同辦事，從而為整個行業的誠信和健康發展做出貢獻。