湖南省的房產契稅為何“非唯一”契稅一律為4%?是怎麼計算的呢?
【原政策】
非唯一普通住房契稅為2%
據省地稅局客服介紹,我省原來的契稅優惠政策為:個人購買自用的普通住宅(即建築面積在144平方米以下的住房),且為唯一住房的房源,享受1%的稅率減半徵收照顧;購買144平方米以上以及別墅的非普通住房則統一按照4%的稅率徵收契稅;非唯一住房的普通住房則統一按2%的稅率徵收契稅。
市民王先生結婚前已經買了一套136平方米的房子,今年10月才結婚的他,又想再購買一套房子給父母住,他看中了河西一套單價為5500元/平方米、面積為120平方米的房子。聽到稅率調高的訊息,他算了一筆賬:
調整前,需要繳納契稅:5500×120×2%=13200元。
調整後,需要繳納的契稅為:5500×120×4%=26400元。
政策調整前後,二者相差13200元。
【新政策】
“非唯一”契稅一律為4%
根據9月29日財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部聯合釋出的《關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》:從10月1日起,以家庭為單位,普通住房、非唯一住房的契稅優惠取消,並對出售自有住房並在一年內重新購房的納稅人也不再減免個稅。
調整後,省地稅局相關負責人告訴記者,在湖南地區,如果個人及家庭名下無房,屬於家庭唯一用房的房源,契稅將依照購房面積分為三檔:
購買90平方米(含)以下住房,享受契稅1%優惠;購買91-144平方米(含)以下住房,享受契稅2%優惠。
購買144平方米以上的房源,以及非家庭唯一住房的,則全部按4%的稅率徵收契稅。
這就意味著,一個家庭購買90平方米及以下普通住房的,對其中任何一位購房的家庭成員來說,都必須是唯一一套住房,否則就不能享受1%契稅稅率優惠。
2010年12月30日前籤合同仍享原政策
對於此次契稅優惠政策調整,長沙市各房地產商早已聽到風聲,力勸購房者在新政出來之前抓住最後的優惠政策。
風華府邸的工作人員告訴記者: “我們主要根據房管部門提供的唯一住房證明來認定,此外享受契稅優惠的納稅人,還要提供戶口本、身份證、結婚證(已婚)等材料。”在新政正式實施前,目前無論是商品住房還是二手住房商品房,都以合同簽訂時間為準,12月30日(含)之前仍可享受原減免政策。
房地產交易環節契稅(原政策)
房屋面積 契稅
144平方米(含)以下 1%
且為唯一住房
144平方米(含)以下 2%
非唯一住房
144平方米以上及別墅 4%
房地產交易環節契稅(新政策)
房屋面積 契稅
90平方米(含)以下
且為唯一住房 1%
91-144平方米(含)
以下且為唯一住房 2%
144平方米以上
且為唯一住房 4%
所有非唯一住房
註釋
普通住房
一般指建築面積144平方米以下的房子。
非普通住房
一般是指建築面積144平方米以上的.大戶型面積的住房以及別墅。
唯一住房
對任何一位購房的家庭成員來說,都必須是唯一一套住房。如,夫妻兩人中一方在婚前有一套住房,但另一方名下無房。二人結婚後,夫妻聯名又購買了一套住房,就不能認定為唯一住房了。
【契稅新政策】
按照現行契稅政策,個人購買住房實行差別化稅率。根據規定,個人購買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的,契稅按照1%執行; 戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的,稅率減半徵收,即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的,契稅稅率按照4%徵收。購買非普通住房、二套及以上住房,以及商業投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等),均按照4%的稅率徵稅。
享受契稅下調的普通住房應同時滿足以下3個條件:
1、住宅小區建築容積率在1.0以上
2、單套建築面積不足144平方米或套內面積120平方米以下
3、實際成交價低於同級別土地上商品住房平均交易價格的1.2倍以下
【契稅徵收標準】
90平米以下的是一個徵收標準,90-144平米之間的是一個標準,144平米以上的是一個標準。
二套房、三套房不享受契稅優惠政策。一般實行的是首套住房契稅的兩倍,即3-4%。
注:家庭唯一住房並不一定是首套房,比如買了套房子又賣了,再購買住房就算二套房。但是名下確實只有一套房子,所以可以申請家庭唯一住房。
契稅稅率實行3% ~5%的調整幅度。實行幅度稅率是考慮到中國經濟發展的不平衡,各地經濟差別較大的實際情況。因此,各省、自治區、直轄市人民政府可以在3%~5%的幅度稅率規定範圍內,按照該地區的實際情況決定。
【契稅計算方法】
契稅採用比例稅率。當計稅依據確定以後,應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為:
新房應納稅額 = 計稅依據 × 稅率
二手房應納稅額=二手房稅率×房地產評估價
名詞解釋:契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅物件,向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅範圍包括:土地使用權出售、贈與和交換,房屋買賣,房屋贈與,房屋交換等。