引導語：融資租賃實務操作是如何的需要哪些祕訣?下文就是有關融資租賃實務操作的7大祕訣知識，歡迎大家閱讀學習。
一、專案初審
1.向企業介紹中小企業融資租賃的特徵和優勢。
2.調查專案是否符合中小企業融資租賃的要求。為了減少不必要的談判，節省前期費用，承租人或出賣人首先要了解可以採取中小企業融資租賃的原則。
3.由準備承租的企業填寫租賃專案申請表，租賃公司根據表內專案，按照專案評估條件對專案進行初步的定性和定量評估。
二、專案評估
1.對專案進行實地調查,取得專案論證第一手資料。
2.在租賃公司內部正式立案對，由業務人員填寫立項報告和可行性分析報告。
3.經過部門論證、專家論證、總經理論證和主管部門的四級評審，決定專案取捨。
4.將專案歸檔立案，以備今後對專案的程序和風險檢測進行對比、控制和調整。
專案評估的基本程式==租賃專案的評估應與專案的立項同步進行，在評估過程中，不斷的對專案可行性和租賃條件對應調整，真正能科學的選擇專案，給予切合實際的正確的評價才能減少風險。評估主要步驟是：
1、雙向選擇合作伙伴在租賃專案立項初期，企業應與多家租賃公司聯絡，瞭解租賃條件和費用，選擇成本低、服務好、資信可靠的公司做合作伙伴。租賃公司則應選擇其經濟實力強，資信好，債務負擔輕，有營銷能力和還款能力企業做合作伙伴。只有雙方在互相信任的基礎上，才能對專案進行實事求是評估鑑定。
2、專案初評租賃公司根據企業提供的立項報告，專案建議書及其他相關資料，通過當面洽談，摸清專案的基本情況，將調查資料與同類項目的經驗資料比較，進行簡便估算，結合一般的感性認識對專案初評。若租賃公司認為專案可行，企業可以進一步編制可行性報告，辦理專案審批手續。
3、實地考察租賃專案通過初評後，租賃公司必須派人深入企業進行實地考全面瞭解企業的經營能力和生產能力及其相應的技術水平和管理水平的市場發展動態資訊，瞭解專案所在地的工作環境和社會環境，財務狀況，重要情況必須取得第一手資料。企業為了專案能獲得通後的順利運轉，應給予真實的材料和積極的配合。
4、專案審批租賃公司的專案審查部門對企業提供的各種資料和派出人員的實地考察報告，結合企業立項的可行性報告，從動態和靜態，定性和定量，經濟和非經濟等多方面因素進行綜合分析，全面評價專案的風險和可行性，決定專案的取捨，並確定給企業的風險利差。如果專案可行，風險在合理可控的範圍內，即可編制專案評估報告，辦理內部立項審批手續。
5、合同簽約專案被批准後，租賃公司接受企業的租賃專案委託，就可辦理租賃物件購置手續，簽定購貨合同和租賃合同，合同的價格條款和租賃條件都不應脫離可行性報告的分析資料太遠，否則對專案要重新評估。簽約後項目評估的結論應作為專案的優化管理提供科學依據。
6、專案後管理專案的後管理對於確保租金安全回收起著重要作用。在租賃專案執行過程中，承租人應經常將實際經營狀況與可行性報告進行比較，隨時調整經營策略，力求達到預期的經營目標。出租人則應經常將承租人的經營狀況與評估報告的主要內容進行比較，發現問題及時採取措施，保證租金回收的安全運做。
三、專案評估的主要內容
由於企業的財務分析和國民經濟分析在規範的可行性報告中已說明。因此專案評估的主要內容應是：評定風險、核實資料來源、落實未確定因素和判定企業信用等級。
1、評定風險租賃回收的好壞主要是看企業償還能力。對於出租人來說最大的風險就是企業沒能力償還租金。在目前的經濟環境下，判定風險的大小隻能是讓承租人提供有效的經濟擔保和企業真實的經濟效益。影響租金回收的風險很多，除了償還能力風險外，還有債務風險、利率匯率風險、經營風險、市場變化、環境汙染、政策調整、產業結構匹配以及其它不可預測等因素，都會增加專案的風險，應在調查研究的基礎上綜合分析。
2、經濟擔保承租企業的風險等級和經濟擔保能力是密切相關的。下面列出出租人所能接受的擔保種類他們是按照風險程度排列的：
A級：銀行擔保中國的銀行正在向商業銀行轉換，如果承租企業能得到銀行的經濟擔保，說明企業在當地有一定的經濟實力。要注意的是銀行的級別應和中小企業融資租賃的的規模相對應。金額越大，出具擔保函的銀行的級別要求越高。如果中小企業融資租賃使用的是外資，提供擔保業務的銀行除了上述條件外，還要求有外匯管理局批准的外匯擔保業務。一般省級銀行才有這種擔保能力，而且單個專案的擔保總額限定在300～500萬美元以內;B級：房地產抵押擔保房產是指有合法手續，可出售的商品房產。地產是指與房產有關的土地。單獨的地產不能做為資產抵押，抵押的房地產要經過會計事務所評估資產，辦理法律公證。而且抵押物的資產淨值應高出租金總額一定的比率才具備擔保條件。
C級：價證券抵押擔保出租人只接受國債和上市後能及時變現的債券或有價證券做為抵押擔保。股票由於自身風險較大，不能做為資產抵押擔保。證券擔保一般都根據證券的信譽程度打一定的.折扣後，做為擔保額;D級：大型企業擔保這種企業的擔保能力應得到租賃公司認可，企業的知名度和資信都應有良好的記錄，並由租賃公司對擔保企業3～5年的財務報表，在進行診斷分析之後，方可接受其擔保資格。這種擔保手續在做法上比較複雜，業務活動範圍比較窄;不管以什麼方式擔保，在擔保函中應明確規定經濟擔保人是其債務第一追索人，以落實擔保人承擔的債務風險和還款責任。在目前所發生的經濟糾紛案例中，許多擔保人被訴後經判決承擔了還款責任，說明了這種做法的重要性和必要性。只有具有擔保能力的擔保人承諾了擔保意向，租賃專案才有可能在租賃公司內部立項。
3、核實資料各種經濟資料，是專案評估基礎和依據，因此核實資料來源的可靠性和權威性是專案評估的重要環節，要著重核算下列資料：
(1)租賃專案佔投資總額的比例：一般承租人為租賃物件配套的資金應大於租金物件概算成本的1～2.5倍，這樣才能保證租賃專案的正常運作，為此要核實企業的專案資金來源和籌資能力。實行貸款證制度的地區，應核實企業的貸款規模和負債比例。
(2)企業資信能力：主要通過企業近幾年的財務報表和有關明細表分析經營情況;調查企業的存貨結構和應付款項，判斷產品銷路和債務拖欠情況;瞭解產品的生產能力和銷售能力;分析產品的市場週期是處於在上升階段、發展階段還是下降階段;核算企業哪資產和負債的比例，以及短期和長期的負債比例，這些都是預測企業還債能力的重要依據。在核實過程中，對財務報表的大額資料應查詢有關憑證和帳簿。有些公眾資料如：影子引數和社會收益率等，應來源於有關政府部門和專業的權威管理部門。
4、查詢、轉換不確定因素在尚未成熟的市場環境中有許多不確定因素增加了專案評估的難度和工作量。專案調研時，要充分尋找這些不確定因素，採取一些措施，如：用概律論、數理統計等科學計算方法找出不確定因素的規律和變化趨勢;對一些不落實或口頭答應的事，簽訂承諾書、意向書以及其他方式，將部分不確定因素轉化為確定因素。
5、判定信用等級對企業信用施行等級制是整個中小企業融資租賃業務活動的分界點。租賃公司對企業的信用判定，就事對專案風險的判定。通過專案評估，判定出企業信用等級，根據等級的高低，決定專案的取捨和租賃利差的幅度四、其他注意事項目前我國的各種市場發育很不成熟，市場機制尚未健全，專案的不確定因素多，評估分析重點應在定性分析上分析的主要內容應結合我國的特點，較瞭解當地投資軟硬環境，檢視專案是否屬於國家鼓勵的重點發展領域;產業結構的區域性特點;企業現有人員對新上專案產品的瞭解程度和技術水平;租賃專案不能脫離企業原經營本行;租賃合同的擔保、配套資金的貸款狀況、能源的增容，原材料供應和產品銷售市場的可靠程度;大的專案因涉及面廣，應得到政府的支援;若租賃物件供貨商由企業指定，租賃公司還應對供貨商的資信進行調查。中小企業融資租賃的專案評估，涉及許多專業領域、學科和部門，因此審查部門的人員結構應適應科學評估的需要。有些技術問題需向有關部門專家進行諮詢;某些經濟問題需要求助諮詢公司瞭解;大型繁雜資料處理需要藉助計算機幫助運算，輔助分析。實行專家諮詢、技術論證與公司的科學管理相結合，使專案不受人為因素的干擾下，客觀進行，以保證評估結果的科學性。)五、商務談判1.談判原則——商務談判的條件一定要和中小企業融資租賃的條件對應，並且不能脫離租賃本質特徵。
——對供貨商的選擇一定要貨比三家，特別在售後服務方面對供貨商有嚴格的要求。
——租賃公司以商務談判為主，企業以技術談判為主雙方在供貨合同上簽字，作為企業認可商務條件的依據。
2.詢價、比價——根據承租人的需要和雙方共同掌握的客戶資料，向有關廠商傳送詢價單。
——對供貨商的資信情況做充分的瞭解和調查確定可能的合作物件。
——對擬購買的裝置廠商至少要有三家在技術、價格、效能、科技含量、零配備件供應、售後服務、和環境保護等方面進行綜合比較，選定最優廠商。
3.商務談判——租賃公司根據專案條件和企業協調原則後製定基本的商務條件和談判方案。
——租賃公司辦理內部購置租賃物件申請檔案。
——由評估小組對上述方面進行綜合評價、審批，選擇合適的廠商。
——進行實地商務考察。如果物件情況清晰，可以免除實地考察。
——租賃三方當事人進行商務談判。
——辦理購貨合同審批手續，申領購貨合同號。如果購貨合同是從國外進口時，首先由租賃公司在國家主管進口部門辦理進口審批手續，取得進口許可證。
四、租賃談判：根據商務條件確認租賃條件
1.根據供貨合同用款期，確定租賃合同起租日。沒有寬限期的可以遞交開證押金或直接付款日期為起租日。有寬限期的可以用款第一天為起租日，支付利息或攤入租賃成本後可以最後一次或這以前的用款期為起租日。
2.將所需要的中小企業融資成本費用概算出概算成本作為計算租金的基礎，當供貨合同執行完畢後，調整概算成本為實際成本。
3.根據當時的市場利率、加上合理利差確定租賃利率。