融資租賃公司雖已展開不動產融資租賃業務，但亦存在諸多遲疑。以不動產為租賃物的融資租賃合同是否有效?
租賃模式
一、不動產直租模式
指不動產的需求者(承租人)，申請融資租賃公司(出租人)購買其指定的不動產，承租人再從出租人處租賃使用該不動產並支付租金，租賃期滿後，承租人將不動產款項全部結清，出租人把所出租的不動產所有權轉移給承租人。
二、不動產售後回租模式
指不動產所有權人(出賣人)將自有不動產出售給融資租賃公司(出租人)，再和出租人訂立融資租賃合同，將該不動產從出租人處租回使用並支付租金。此時，不動產所有權人既是承租人，又是出賣人。
三、不動產租賃變通模式
(一)間接租賃模式
是指承租人將其不動產專案內的管線、機器裝置、機電裝置等資產作為租賃物，先出售給融資租賃公司，再將該處資產租回使用，並且負責維修和養護。這樣就間接為不動產專案實現了融資。
(二)委託放款模式
融資租賃公司委託銀行向承租人放款，具體操作方式為：承租人與融資租賃公司、委託銀行簽訂《人民幣委託貸款合同》，約定融資租賃公司將自有資金委託給銀行按照本合同的約定，向承租人發放委託貸款。貸款用途約定為只能用於支付不動產專案購買價款，未經融資租賃公司事先書面同意，承租人不得擅自改變合同中確定的貸款用途。
實務判例
判例一：
案例：某支行與新世紀金融租賃有限責任公司融資租賃合同糾紛案
案號：(2009)浦民二(商)初字第303號
2002年1月4日，某公司與新世紀金融租賃有限責任公司(以下簡稱“新世紀公司”)簽訂的《融資租賃合同》，約定新世紀公司支付價款購進蘇州市某幢房屋出租給某公司使用，同時約定如產生爭議提交新世紀公司所在地人民法院訴訟解決。
某支行與新世紀公司於2004年5月25日簽訂了《以資抵債協議》，該協議中約定新世紀公司所屬的融資租賃合同項下的租賃物件的所有權和應收款項作價33860萬元抵償其結欠某支行的債務，同時約定如產生爭議由某支行所在地人民法院管轄。2004年6月1日某支行和新世紀公司向某公司發出《租賃物所有權轉讓事宜的通知》。
後某支行就與某公司、某有限公司融資租賃合同糾紛一案在上海市浦東區人民法院起訴，某公司、某有限公司在提交答辯狀期間對本案管轄權提出異議，後就管轄法院產生爭議。
法院觀點：
儘管融資租賃合同的標的物是房產，但其基礎法律關係是融資租賃合同。本案應按一般地域管轄原則來處理。融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，本案的合同履行地和被告住所地均在蘇州市吳中區，所以依法應移送蘇州市吳中區人民法院審理。
判例二：
案例：北車(天津)投資租賃有限公司與四川華通檸檬有限公司融資租賃合同糾紛案
案號：(2015)津高民二初字第0040號
2013年9月12日, 北車(天津)投資租賃有限公司(下稱“北車公司”)與四川華通檸檬有限公司(下稱“華通公司”)簽訂《融資租賃合同》，約定:
1、租賃物為位於四川省資陽市安嶽縣石橋鋪鎮資陽經濟技術開發區安嶽工業園內的廠房、倉庫、辦公樓。
2、租賃物系由北車公司向華通公司購買,並且租賃物在華通公司完全付清所有租金後,所有權轉移給華通公司。
同日,原、被告雙方簽訂了《工業廠房辦公樓買賣合同》及《抵押擔保合同》。
後因華通公司拖欠租金，北車公司訴至法院要求其承擔責任。
租賃物情況：
2011年8月25日,華通公司作為抵押人、安嶽農村信用合作聯社作為抵押權人,共同就坐落於石橋鋪鎮工業園區的在建工程辦理了抵押登記。
2013年5月17日,安嶽國土資源局核發了安他項(2013)第0127-0135號他項權利證明書,記載安嶽農村信用合作聯社等四單位是華通公司名下位於安嶽工業園(石橋鋪鎮秀才村6、7組)的國有土地使用權的土地他項權利人。
法院觀點：
1、本案涉及的《融資租賃合同》、《工業廠房辦公樓買賣合同》及《抵押擔保合同》等系列配套協議是各方當事人自願簽訂,意思表示真實,不違反相關法律規定且已實際履行,均為合法有效。
2、本案《融資租賃合同》體現內容為融資租賃法律關係項下的售後回租交易模式。但由於合同項下的房產已經設定了抵押,在抵押撤銷之前北車公司是無法辦理所有權轉移登記手續並取得相應房產的所有權的,北車公司對此應為明知。因此北車公司簽訂《工業廠房辦公樓買賣合同》、《融資租賃合同》,並非是以買賣方式取得所有權後又通過向華通公司出租租賃物來實現合同目的,而是通過另行簽訂《抵押擔保合同》,以抵押權作為債權保障完成資金融通。這與融資租賃法律關係中,出租人對租賃物享有所有權的法律關係特徵不符,故本案不構成融資租賃法律關係,而應按照借款關係處理。
3、雖然雙方簽訂的《融資租賃合同》實為借貸法律關係性質,但該合同約定的權利義務內容系真實意思表示,雙方在簽訂該合同時對租賃物的權屬狀況亦應明知,故《融資租賃合同》約定的內容對雙方均有約束力。
判例三：
案例：化州市供電局等與國際租賃有限公司融資租賃合同糾紛上訴案
案號：(2003)滬高民二(商)終字第53號
1991年8月3日，國際租賃有限公司與供電公司簽訂《融資租賃合同》(下稱“9106號合同”)和《物件轉讓合約》，約定：
1、租賃公司出資240萬美元(概算成本)向供電公司購買十一萬電站全部房屋建築、裝置設施，以回租的方式出租給供電公司使用。
2、租賃期限屆滿，租賃公司應已收回全部債權，屆時當供電公司續租則租賃費按為期一年一次付清;當供電公司選擇購買時，租賃公司在供電公司付清租賃物所剩殘值人民幣100元時，向供電公司出具發票和物權轉讓證書。
同年8月12日，化州縣信託投資公司(以下簡稱信託公司)向租賃公司出具租金償還保證書，同意作為供電公司償還9106號合同項下租金的保證人，負連帶賠償損失的責任。
法院觀點：
1、租賃公司已履行合同義務，其要求供電局、供電公司和化港公司支付拖欠的租金及合同約定的逾期利息，符合法律規定，應予支援，信託公司應承擔連帶清償責任;由於信託公司已進入清算程式，成立了清算小組，其對外責任應由清算小組承擔。
2、租賃公司與供電公司簽訂的9106號合同和物件轉讓合約規定“租賃公司向供電公司購買十一萬電站全部房屋建築、裝置設施，以回租的方式出租給供電公司使用，租賃期間租賃物的所有權歸屬租賃公司;租賃期屆滿，供電公司續租或者選擇購買租賃物”等內容。由此不難看出，合同當事人雙方所建立的是融資回租賃法律關係。融資租賃合同兼有融物與融資的功能，但融物的目的是為了融資，回租賃合同所表現出來的功能更側重於融資，符合融資租賃的特徵，受融資租賃合同法律規範調整。
3、9106號合同及物件轉讓合約標的物中涉及土地使用權和房屋所有權需辦理變更登記手續的`問題，根據我國《土地管理法》第十二條、《城市房地產管理法》第六十條第二款規定，依法改變土地權屬、房地產轉讓或者變更時應當辦理變更登記手續。法律和行政法規並沒有將土地使用權和房屋所有權變更登記作為合同生效要件加以規定;按照民法理論，土地使用權和房屋所有權等不動產所有權的移轉以登記為要件，沒有辦理權屬變更登記手續，不動產的所有權不發生轉移。這表明變更登記是不動產所有權移轉的標誌，而非合同生效要件。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條明確規定“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權不能轉移”。據此，雙方當事人簽訂的9106號合同和物件轉讓合約已生效。
4、9106號合同及物件轉讓合約標的物中涉及轉讓裝置需經政府主管部門批准的問題，根據國務院於1992年7月23日釋出的《全民所有制企業轉換經營機制條例》(以下簡稱《條列》)第十五條“關鍵裝置、成套裝置或者重要建築物經政府主管部門批准，也可以有償轉讓”之規定，國有企業關鍵裝置的有償轉讓需經政府主管部門批准。由於《條列》並未將政府主管部門審批作為合同生效的要件加以規定，而此前也無法律或者行政法規將行政主管部門審批規定為合同生效要件，故上訴人關於合同未生效之說因缺乏法律依據而不能成立，本院不予支援。
5、雙方當事人簽訂融資回租賃合同的目的是為了幫助承租人解決資金困難，有利於生產經營和發展經濟;合同系雙方自願簽訂，又不為國家法律所禁止，且當事人對租賃物所有權轉移與否並無爭議，所以，合同有效，受法律保護。9106號合同和物件轉讓合約生效後，租賃公司已全面履行了自己的義務;供電局、供電公司和化港公司僅部分履行自己的義務,構成違約，應當按約向租賃公司償付所欠租金並支付逾期利息。
判例四：
案例：浙江百盛融資租賃有限公司與華門房地產集團有限公司、華門控股有限公司等保證合同糾紛案
案號：(2014)嘉南商初字第995號
2013年12月12日，浙江百盛融資租賃有限公司(下稱“百盛融租公司”)與浙江清水灣置業有限公司(下稱“清水灣公司”)簽訂《融資租賃合同》，約定：
1、百盛融租公司應清水灣公司要求，購進其選定並確認的清水灣別墅山水苑的商品房作為租賃物，並回租給清水灣公司。
2、租賃本金即標的物價款為原告向清水灣公司支付的租賃物價款金額6000000元，租金費用每月按租賃物價款的0.6%計，並按月支付調查費2%，租金總額為7872000元，租金支付日自2013年12月15日起至2014年11月15日止。
3、租賃期滿，清水灣公司履行完畢本合同義務，向原告支付名義貨價1元后，租賃物所有權歸清水灣公司所有。
同日，百盛融租公司與清水灣公司簽訂《商品房買賣合同》12份，約定清水灣公司將位於餘杭區中泰鄉石鴿良種場，編號為(2006)21號地塊上的清水灣別墅山水苑商品房12套出售給百盛融租公司。合同經房屋主管部門登記備案。