繼上海樓市調控新政出臺後，深圳樓市新政也於25日晚間出臺。對此，深圳地產界人士分析，社保“1改3”影響人群預測不足10%，而二套房首付四成也需要時間消化。
這則《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》明確，非深戶籍在深購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年;首套房還清房貸，購買第二套房時，首付由三成提高至四成，意見釋出即日起實施。
總體來說，該新政力度適中，能推動深圳樓市健康發展。律師表示，尚未網籤的購房者可解除購房合同，而尚未過戶的則可正常辦理過戶手續。
“準首套”首付四成需要時間消化
新政規定，能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。據深圳鏈家市場研究中心監測，在2015年深圳的購房者當中，非深戶僅佔三成。當中社保年限不足3年的少於三分之一。因此，本次將外地戶口購房的社保年限從1年提高至3年，影響的人群不足10%。
美聯物業預計，該政策將引發購房者的觀望情緒，成交量在未來半年左右會下降。但由於政策影響了投資客入市，抑制炒樓風，深圳房價快速上漲的局面將得到緩衝，短期內深圳的房價有望平穩發展。
新政出臺前，深圳執行“認貸不認房”規定，即首套房還清房貸，購買第二套依然算首套房，可按三成首付來購買。但是，此次新政執行“認貸還認房”，即使首套房還清了房貸，購買第二套房時需要付四成首付。
鏈家地產分析，該政策把部分原本可以三成首付的“準首套”調整為四成首付，具體包括四個內容：第一，深圳無房且兩年內無住宅房貸記錄，首付三成;第二，深圳無房但兩年內有住房貸款記錄，首付四成;第三，深圳有1套房且還清貸款的，再次購房首付四成;第四，名下有貸款的，再次購房首付七成。業內分析認為，去年深圳樓市的槓桿太高，這些規定提高了購房成本，對投資客和高槓杆買房的人有一定的抑制作用。
鏈家地產則認為，受影響的購房者對這個政策需要一定時間消化，快則一個月，慢則三個月，預計這些購房者會往兩個方向調整自己的購房計劃：一是增加首付預算，二是調低總價預算。
力度適中推動樓市健康發展
鏈家地產認為，此次新政出臺，調控力度適中，讓不少市民舒了一口氣。“此前的調控風聲，讓不少市民陷入焦急的觀望當中，現在政策出來了，也基本上保護了剛需，因此讓打算購房自住的市民，可以開始放心看房選房了。”鏈家地產全國研究中心總監肖小平認為，部分原本打算做短炒的投資客將開始離場，將資金挪作他用。但是，深圳經濟發展勢頭良好，市民購房需求旺盛，而供應方面一直較為緊張。因此從中長期來看，深圳房價還將穩步上漲。
此外，對於此次新政的落地執行，鏈家地產認為還有待政府出臺進一步的指引。如新政提到，購房時間以網路備案時間為準，又說政策自發布之日起執行，那麼政策釋出之前備案的購房者是否該執行新規?兩年內的住房貸款記錄，是以什麼時間來計算?是按貸款獲批之日起計算，還是按貸款結清之日起計算?這些細節都有待進一步確認。
》》》律師說法
已籤合同卻“突然”失去購房資格 如何處理?
新政規定，非深戶籍居民購房必須提供前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明，且只能購買一套，即變更之前買房條件1年社保為3年社保。那麼，對於簽約時有購房資格，但簽約後因為新政的出臺而失去購房資格導致合同不能履行的購房者怎麼辦?對此，廣東信榮律師事務所律師張茂榮列舉了以下幾種情形，並分析其解決辦法。
第一，已經通過中介方與業主簽訂購房合同，尚未網籤《深圳市二手房買賣合同》，尚未完成遞件過戶的，由於政府尚未出臺細則明確已籤合同失去購房資格情況的處理，如一概不能過戶則屬於“因不可歸責於當事人雙方的事由”導致合同不能履行，雙方均有權解除合同互不追究責任;
第二，已經通過中介方與業主簽訂購房合同，已網籤《深圳市二手房買賣合同》，尚未完成遞件過戶的，因購房時間發生在《意見》實施之前，而《意見》並不具備溯及力，能夠正常辦理過戶手續，雙方均有嚴格履行義務;
第三，已起訴強制過戶尚未一審判決案件的處理。該種情況因無法開具或已開具的具備購房資格證明無效，法院可能會釋明買方變更訴求為解約索賠，買方拒不變更的，可能會以合同客觀不能履行為由駁回買方繼續履行合同訴求，但買方仍然可以另案起訴追究業主的違約責任。
第四，起訴強制過戶一審已判決，尚未二審判決案件的處理。因二審期間失去購房資格，二審可能會撤銷一審判決，改判駁回買方繼續履行合同訴求，同時釋明買方可以另案起訴追究業主違約賠償責任。
第五，起訴強制過戶法院已經做出繼續履行合同的生效判決(含一審和二審)案件的處理。因判決已經生效並具備強制執行效力，限購令無法對抗生效判決，深圳市不動產登記中心應當予以辦理過戶手續。