政策調控不改房企圈地 土地市場火熱不減

這個調控過程，其實對大型房地產公司是個利好，因為它們資金充足，正好可以促進房地產行業的整合。即使是對一些中小房地產企業來說，政策風險也不是完全沒辦法避免的，儘管開發商口中喊著“今年冬天比較冷”，但土地市場的“火熱”程度卻不見稍減。在巨集觀政策對房地產行業的調控逐步趨緊中，諸多房企依舊難掩“圈地”衝動。 2008年1月7日，國務院正式頒佈了《關於促進節約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規定“土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”。同時規定，“閒置土地將被徵收20%土地閒置費”。 次日，廣州天河新地王便“橫空出世”。在經歷228輪舉牌激戰後，恆大地產(企業專區,旗下樓盤)集團最終以41億元的成交價拿下了原員村絹麻廠地塊。同臺參與競地的，還有保利、合生等諸多一線房企。 “現在的狀況是，整個房地產的大環境不太好。但是對於我們來說，現在也許正是囤地的好時機。”北京某房企老總郭強對《財經時報》記者這樣表示。 不懼調控？ 恆大地產集團摘得廣州天河新“地王”之後，業內同行如此評價：“它為廣州樓市注入一針‘強心劑’，為2008廣州房地產市場整體向好起到了領頭羊作用。” 在樓市喊冷的大環境下，房企依然高調拿地，其背後的支撐力量當然不可能是“振興樓市”的衝動。 “2004年國六條出臺，是國家對房地產行業巨集觀調控的開始。一路調控到現在，你看房價漲了多少。”一位不願透露身份的房地產人士向記者表示，國內的房地產行業長期趨勢仍然是向上的，絕不可能因為調控而逆轉直下。 “借用股市裡的一個詞，如果房地產行業出現問題，那就會‘套牢’全中國。”這位房產開發商底氣十足地說。 沒有論據的觀點，聽起來更像是房地產商們在為自己“打氣”。但行業人士的詳細解釋，又似乎顯示出：部分房企“不懼調控”，並非只是說說而已。 “開發商的囤地實際上是政策性囤地，政府大塊土地的一次性供給政策為開發商提供了土地囤積和捂盤惜售的遊戲規則。”北京華遠集團總裁任志強說。 郭強則認為，徵收閒置費的規定，1999年就出來了，但一直沒有執行細則，也就是說，至少到目前為止，還沒有真正具體的徵收辦法。 “單就認定是不是‘閒置’，就會是個複雜的問題。”郭強意味深長地說。 一位不願透露身份的房地產商則說得更直白一些，土地拍賣以後，說是閒置也可以，說是非閒置也行。比如還沒有把所有的手續辦全，怎麼能說閒置？已經部分開發了的呢？把前期工作節奏放慢一點，只能說是在“建設中”，又怎麼會是“閒置”？ 不過，上述地產人士也承認，現在是巨集觀調控最厲害的階段。之前的巨集觀調控只是發個文，現在國家在細節上下了不少功夫。比如說土地開發的結構問題、首付比例問題等。同時，調控從土地、稅收、信貸等各個方面入手，愈來愈緊。 “這個調控過程，其實對大型房地產公司是個利好，因為它們資金充足，正好可以促進房地產行業的整合。”上述地產人士認為，即使是對一些中小房地產企業來說，政策風險也不是完全沒辦法避免的。 比如，有地的開發商如果認為風聲緊，大可以轉手賣地。在賣地的過程中，也未必把地直接賣掉。通過在股權上做手腳，把股權轉讓掉，讓對方溢價收購他的股權，他作為大股東退出，由另一個公司入主，還可以合理合法地規避高額的土地增值稅。 錢從哪兒來？ 巨集觀“從緊”，信貸嚴控，資本市場再融資暫停，海外融資“忌諱”多多……2008年，房地產開發商“圈地”的資金從哪兒來？ IPO受限，使得借殼成為地方國企和民企上市的'主要途徑。A股自2007年10月底開始的一輪迴調，也為借殼創造了機會。 2007年12月4日，原水股份公告稱，公司以向上海城市建設投資開發總公司非公開發行股票和支付現金相結合的方式，購買後者旗下的主要經營性資產環境集團和置地集團各100%的股權。 該定向增發方案揭開了公司大股東上海城投借旗下唯一上市平臺原水股份整體上市的序幕。 同日，中國石化控制下的S魯潤公告稱，泰安魯潤股份有限公司從江蘇永泰地產集團有限公司獲悉，永泰地產已收到中國證監會有關檔案，同意公告公司收購書。這意味著永泰地產借殼S魯潤終獲批准。 永泰地產通過此次收購成為魯潤股份控股股東後，將對魯潤股份進行重大資產重組，即擬以永泰地產及其控股子公司的房地產相關的優質資產與魯潤股份的石化資產進行置換。置換完成後，魯潤股份將從石化行業轉向房地產行業。 類似的例子還有上海 大華集團借殼大連金牛、青島中金借殼賽迪傳媒等。 不過，借殼運作一般較為複雜。截至目前，成功借殼上市的代表有金融街、泛海建設和華遠地產(借殼SST幸福)等。 借殼較早的金融街和泛海建設，如今已成為房地產上市公司裡的一線藍籌股。華遠地產借殼SST幸福終獲批准後，任志強透露，如果2007年將華遠地產的資產注入到上市公司，即可在2008年獲得融資資格。 業內人士認為，房地產行業的利潤較高，這使其所能承受的資金成本約能提高到15%到20%。因此，其他行業的資金流向該行業的動力將非常充足。2008年，房企與資本雄厚的業外企業之間的合作可能愈演愈烈。 而公司債也會成為2008年房地產行業新的融資工具。不過，它只是少數有融資特權的房企(如金融街)和個別政府眼中“好孩子”的特權，且規模也會比較小。 　關鍵看地方？ “搶地大戰”仍在持續，上市房企毫不手軟，非地產主業的上市公司也紛紛加入。 歲末年初，天鴻寶業砸下17億奪得蘇州三幅地塊；保利地產以9.05億拿得天津武清區一幅地塊。 與此同時，蘇州高新下屬控股子公司蘇州新港建設集團有限公司以3.96億元競得揚州市一幅5.21萬平方米的地塊；永鼎光纜下屬控股子公司蘇州鼎欣房地產有限責任公司也以總價8.3億元競得了蘇州兩幅地塊。 趨緊的巨集觀調控、觀望氣氛濃厚的市場——在這樣的背景下，今後房企們的“圈地運動”，該向左還是向右？ “中間路線顯然是不偏不倚的選擇。”北京理工大學房地產研究工作室主任周畢文迴應，“這就需要我們有一個著力均衡的立足點。首先是擺脫對‘地王’的崇拜情結；其次是交給市場但不完全聽任市場，畢竟土地是特殊的稀缺性資源；第三是遠離行業的‘潛規則’風險，政府方面加強政策條文的可執行力度。” 國都證券房地產一位分析師表示，土地儲備是開發企業發展的關鍵，由於土地供應受限，地價在土地拍賣市場不斷上揚，增加土地儲備是房產公司鎖定成本、增強後續發展能力的重要競爭手段。他認為土地價格和房地產價格將保持上漲趨勢，但增速趨緩。 遭遇巨集觀調控，土地仍被看好。很有可能伴隨其後的土地價格繼續上漲，能否得到抑制？ “所有政策的最終落實取決於執行者的作為。如果《通知》能很好被地方政府執行，那這次抑制囤地自然可以起到較好的效果。”中國人民大學土地資源管理系副教授張躍鬆說。 業內人士解釋道，地方政府財政收入的主要來源是土地轉讓費，它轉讓土地獲得資金，然後修路，再招商引資，把錢花出去，然後再轉讓土地，就這樣反覆迴圈。在房地產行業裡銀行的資金佔到60%以上，房企當然不怕調控，畢竟這也關係到地方政府的利益問題。無論什麼樣的調控政策，在操作細節上總會有很多空間，關鍵是看地方政府怎麼去認定、如何去執行。