房地產專案融資的內涵應該是為了分散房地產投融資的風險而採取的以房地產專案未來可用於還款的淨現會流和專案資產本身價值為融資要約的資金融通模式。
一、 專案融資流程
1. 房地產公司提出地產專案融資需求意向;
2. 房地產公司提供初步資料：土地證、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，如果專案特別好的，可以先提供前兩證;
3. 對專案所在城市房地產市場及融資專案作初步瞭解、考察與評估，判斷專案融資風險及可行性，如果可行將繼續下一步，如果風險大，則本專案終止;
4. 與專案方方簽訂房地產融資服務協議，明確融資佣金比例、房地產專案公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例;協議期限一般為半年至一年，可根據實際情況順延;
5. 出資方(地產信託、地產基金或銀行合作公司)實地考察專案並與專案決策人會談，
6. 出資方正式專案核實調研;
7. 出資方給出專案融資正式意見;
8. 專案符合條件，決定放款;
9. 如果決定放款，出資方與專案方簽訂專案貸款協議，明確專案借款的金額、期限、利息及資金管理方法;
10. 提供貸款所需資料(見附件)，執行貸款手續。
11. 放款成功後，按融資服務協議支付服務費等。
二、 房地產專案融資資料清單：
1. 經年檢的企業法人營業執照正、副本影印件
2. 組織機構程式碼證影印件
3. 稅務登記證影印件(國稅、地稅)
4. 開戶許可證
5. 房地產開發資質證書
6. 最近一期公司章程(修正案)
7. 法人身份證明、法人身份證影印件
8. 最近一期驗資報告
9. 最近三年經審計的完整財務報告和最近一期財務報表
10. 公司最近一期財務報表主要科目明細
11. 公司貸款卡影印件(卡號、密碼)
12. 公司介紹
13. 股權結構圖(直到最終股東)，股東介紹
14. 公司實際控制人簡歷、公司高管簡歷
15. 專案批覆檔案(立項、環保等)
16. 專案可行性研究報告或盡職調查報告
17. 已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補償費支付憑證等
18. 存量借款明細表(銀行、金額、起止日期、用途、抵/質押物)
19. 《土地使用權出讓合同》、轉讓合同及補充協議等
20. 土地證、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、預售許可證(或規劃意見書、審定設計方案等)
21. 專案形象進度說明
22. 專案預計進度(規證辦理、施工、銷售等)
23. 專案客戶群定位、主力戶型分佈、戶數
24. 房地產開發經驗：已開發專案簡介;目前在建專案簡介(位置、專案公司、總建築面積、建築型別、工程進度、銷售情況等)
房地產企業專案融資的渠道
(1)註冊資本金，房地產企業股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產企業注入資金。
(2)銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產專案是不辦理的。
(3)發行債券，根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規模較小，交投清淡，發行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就註定大多數的房地產企業發行債券難以實現。
(4)上市發行募集資金，一直以來，國家都不支援房地產企業上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監會在《關於進一步規範股票首次發行上市有關工作的'通知》規定：“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批准豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年後才能申請首發上市;同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。”大多數的房地產公司都無法達到此要求。
(5)海外資金，國內企業與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信託的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而於中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產投資信託(REIT)，是指通過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然後進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信託產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處於探索階段。REIT未來的發展前景十分看好。
(7)房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由於房地產本身變現能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹的贖回規定。