物業管理是社會管理的重要組成部分，是城市現代化管理延伸的重要內容，也是人民群眾幸福指數的一種體現形式，做好物業管理工作對構建和諧社會、保持社會穩定、提高人民群眾幸福指數有著重要作用。下面是本站小編為您推薦的關於規範市物業管理的調研報告，供您參考。
為進一步規範我市物業管理工作，促進城市管理再上新臺階，按照20**年度市政協常委會工作要點和主席會議安排，20**年7至8月份，市政協組織部分省、市政協委員，深入澗西、西工、老城、瀍河、洛龍、高新等城市區，採取聽取彙報、專題座談、現場視察等方式，對我市物業管理情況進行了專題調研。現將調研情況彙報如下:
一、我市物業管理工作現狀
1997年,我市物業管理工作開始起步，先後經歷了從無到有、從小到大的發展歷程。特別是近年來，在市委、市政府的高度重視和正確領導下，我市物業管理整體水平顯著提升，在促進社會穩定、改善居民居住環境以及助推經濟發展、社會進步等方面發揮了重要作用。
物業管理是城市管理的細胞。據統計，XX市物業管理涉及各類物業872個，物業管理面積5526萬平方米，涵蓋了住宅、辦公、工業、醫院、學校、農貿市場、商業等領域。物業管理將這些遍佈全市、建築面積和規模較大的區域規範地管理起來，提升了城市品位，在建立國家衛生城市、全國文明城市等活動中，發揮了積極作用。目前,我市共有173個住宅小區獲得國家、省、市級優秀小區和示範小區稱號。
物業管理是城市管理的延伸。物業管理小區是城市經濟活動、社會活動、文化活動以及各種建立活動的微觀地理單位，通過物業管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業實行統一有效的管理。目前，我市居民居住小區的物業管理主要有四種模式，即業主自治管理模式、後勤式有償的服務管理模式、辦事處或社群代管模式和業主購買服務由物業服務企業管理模式。小區的宣傳教育、治安、環境衛生、文化等工作大多由物業服務企業承擔或協助政府完成，許多物業服務企業與業主、社群共同開展愛綠護綠、保護環境、文化娛樂、愛心捐助等活動，完善了城市管理功能。
物業管理助推了經濟、社會發展。據不完全統計，我市現有物業服務企業426家。其中，一級資質4家，二級資質22家，三級資質319家，臨時資質81家。企業註冊資金3.3億元，2015年營業收入4.4億元。同時，物業管理作為勞動密集型產業，已成為吸納勞動力就業再就業的又一途徑。目前，全市物業管理從業人員11000餘人，一定程度上緩解了社會就業壓力。
二、我市物業管理存在的主要問題
(一)體制機制有待理順
近年來，我市先後出臺了《關於進一步加強我市物業管理工作的意見》(洛政〔2015〕203號)、《關於XX市物業管理企業管理辦法的通知》(洛政辦〔2015〕38號)、《XX市物業管理水平提升和住宅小區集中整治實施方案的通知》(洛政辦〔2015〕57號)等規範性檔案，明確了屬地管理原則，但由於一些縣(市)區政府對物業管理工作責任主體的認識還不到位，對物業管理工作重視程度不夠，有的縣(市)區至今也沒有設立物業管理的工作機構，過多的依賴房管部門的物業科來管理，而房管部門的物業管理機構只能在業務上給予指導，缺少強化物業管理的行政手段和措施，致使物業管理工作難以有效推進。同時，房管局與縣(市)區政府在物業管理方面職責沒有完全理順，政府綜合協調管理機制尚未真正形成，出現配合不夠和推諉扯皮的現象。
(二)物業服務企業運作不規範
一是物業管理經營活動不規範。一些物業服務企業尚未擺正自身與開發商、業主之間的關係，管理與服務的概念不清，角色定位出現混淆。有的物業服務企業在經營活動中不能嚴格履行合同，錯誤地將自己凌駕於業主之上，忽視業主的權益;有的物業服務企業服務意識比較淡薄，重收費、輕服務;有的物業服務企業處理問題和矛盾的方法簡單生硬，服務質量和服務態度很難使業主滿意;有的物業服務企業巧立名目，多收費少服務，質價不符，財務不公開，以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理，從而使物業服務企業與業主的矛盾激化。例如，按照《物權法》第74條規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放車輛的車位，屬於業主共有。所以，這些車位收取的租金應是業主的共同收益，但現在多被物業服務企業收入囊中。物業服務企業收取車位費又盡不到看管責任，對車輛的丟失、損壞概不負責。物業服務企業不規範的經營行為，引起業主不滿，激化了矛盾。
二是市場競爭機制不健全。一些房地產開發商不願放棄對物業的控制，導致“建管不分”的管理模式普遍存在。物業服務企業大多與房地產開發商有著密切的連帶關係，有些物業服務企業甚至是房地產開發商的子公司，他們不經過公開招投標的方式就輕而易舉獲得了管理權。目前，我市實行物業管理的394個小區中，僅有少數是通過招投標方式選聘的。房地產開發商與物業服務企業之間如同“父子”、“兄弟”的關係，造成了很多應由房地產開發商解決的矛盾和問題，諸如質量缺陷、配套設施不完善、產權糾紛、不切實際的承諾等，推給所屬的物業服務企業，物業服務企業解決不了，必然引起業主對物業管理的不滿。“建管不分”管理模式帶來的直接後果就是物業管理市場缺乏競爭，物業服務企業缺乏活力。物業服務企業聽從於房地產開發商，必然維護房地產開發商的利益，損害業主的權益，這樣只能使業主和物業服務企業的矛盾不斷升級，不利於物業管理行業的健康發展。
三是從業人員素質亟待提高。由於物業服務企業的薪資待遇、社會地位等問題導致物業服務行業人員整體素質偏低，專業人才匱乏。從業人員大多來自轉崗、再就業人員及農村剩餘勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理知識和周全服務意識，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能都難以適應工作的要求。目前，我市物業管理從業人員中“三少”現象明顯，大專以上學歷的較少、具有初級以上技術職稱的較少、擁有物管行業崗位證書的較少。在自身素質不高的情況下，一些物業服務企業又忽視人員的自身建設，既不重視人員的職業道德教育、崗位培訓，又沒有建立嚴格的工作標準、考核標準，造成物業服務的隨意性大、方式方法簡單，導致物業服務水平不盡如人意、客戶關係緊張。
(三)開發商遺留問題較多
關於規範市物業管理的調研報告關於規範市物業管理的調研報告一是開發商承諾不兌現。一些開發商抓住居民日益重視居住環境、重視服務質量的消費心理，把物業管理作為樓盤的新賣點大肆炒作。在一些售樓廣告中，開發商在物業管理上大做文章，推出許多承諾，如免收三年物業管理費、贈送頂層花園、24小時熱水供應等。業主接房後，開發商的一些承諾不能兌現，業主自然就把矛頭對準物業服務企業，而物業服務企業又缺乏對開發商的有效制約，很難從根本上解決業主面臨的問題，造成業主和物業服務企業矛盾的激化。
二是建設質量問題多。目前，在眾多物業管理糾紛中，很多是由開發建設遺留問題引起的。《物業承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發商故意拖過保修期，致使小區設施、裝置帶病執行，縮短了使用年限，給後期的管理帶來許多安全隱患和矛盾糾紛。致使開發商撤走後，問題都甩給了物業服務企業，而物業服務企業又將責任推給開發商，互相踢皮球。
三是開發商“失蹤”帶來的問題。在房地產市場不規範時期，開發商樓盤銷售後就撤離;有的開發企業經營不善，開發樓盤未完工就“消失”了;有的開發企業破產倒閉，這些樓盤給物業管理帶來的矛盾更加突出，有的矛盾直接推向了社會、推給了政府。如XX區的曼哈頓廣場，開發商失蹤多年，業主無法辦理房產證、孩子無法入戶上學等問題一直困擾著小區業主。對上述問題物業服務企業又無法解決，物業服務企業與業主之間的矛盾不斷加深，業主多次上訪甚至上街堵路，造成社會不安定因素。
(四)物業管理責任界定不清
物業管理是一項綜合系統的管理工作，涉及諸多部門，但由於職能定位與責任界定不清晰，使得物業管理承擔了很多不該承擔的社會公共服務職能和責任。如一些業主把應由政府承擔的社會治安職能，應由社群承擔的鄰里糾紛協調職能，應由水、電、暖等企業承擔的經營管理職能，應由開發商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業管理的事情。據瞭解，我市物業主管部門受理市民投訴反映的問題有一半以上不是物業管理服務的內容，但由於責任界定不清和宣傳解釋乏力，使得物業服務企業代人受過現象時有發生。如，水、電、暖等壟斷企業憑藉壟斷優勢，把本屬自己職責範圍內的工作，強行轉嫁到物業服務企業，致使水、電、暖收費矛盾十分突出，出現多起因停水、停電引發的堵路事件。
(五)業主委員會建設滯後
目前，大部分業主自治意識不強，依賴單位和社群管理的思想嚴重，不願參與物業管理。據問卷調查統計，關心小區建設和管理的業主不超過5%，參與度明顯偏低。一些小區的業主大會雖經多次召集，往往因達不到規定人數無法成立業主委員會。全市實施物業管理的居民小區中，只有55個成立了業主委員會，佔物業管理小區的14%。即使極少數小區組建了業主委員會，在組建程式和工作執行上也不盡規範。有的既沒與物業服務企業簽定服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力;有的缺乏社群、物業主管部門必要的指導和支援，工作進展緩慢。從執行情況看，不少業主委員會形同虛設，沒有發揮業主與物業服務企業之間橋樑紐帶的作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業主和物業服務企業之間出現的一些矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
業主委員會建設滯後直接影響到住宅專項維修資金的使用。按照《住宅專項維修資金管理辦法》第22條規定，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議才能使用。但由於業主參與物業管理的積極性不高，許多業主根本就不參與物業管理，要三分之二以上的`業主討論通過基本不可能。由於住宅專項維修資金使用程式複雜、難度大，導致很多住宅共用部位、共用設施裝置維修和更新、改造都無法使用住宅專項維修資金，造成這些工作難以正常開展，影響了部分業主的正常生活。出現了大量的住宅專項維修資金沉澱在房地產主管部門的賬戶上，而業主卻無法使用，只能望梅止渴的現象。
(六)部分業主有償服務觀念淡薄
一是計劃經濟思想觀念未得到轉變。目前，我市物業管理費收繳率維持在82%左右，90%小區都存在著欠交物業管理費的現象，有的小區甚至一分錢都收不上來。究其原因，除了開發商遺留問題、物業服務企業服務質量不高等原因外，業主有償服務意識不強也是重要原因之一。原來的居民住房是單位的家屬樓或生活區，業主享受單位福利型的物業服務，個人不掏一分錢，現在變成了個人掏錢購買服務，出這個錢，對很多業主來說還難以接受，不願交費。一些業主對物業管理工作不太瞭解，不知物業管理除了看看門、掃掃地以外還幹什麼?和我沒什麼關係，為什麼要我交那麼多錢?思想觀念的滯後，消費意識的模糊，導致拖欠物業費成為一種常態，收費成了物業服務企業最頭痛的問題。極個別業主有意欠費，既不交物業管理費，又將垃圾亂扔亂堆，待小區髒亂差時，就打110舉報，辦事處、社群慌忙出資、出人、出物解決，助長了個別業主政府應該給我服務的思想，加劇了管理難度。辦事處、社群代管的小區物業費收取就更難。
二是追繳欠費難。按照《物業管理條例》第67條規定，業主逾期不交納物業管理費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。但由於訴訟程式複雜、週期長、費用高、執行難，物業服務企業普遍不願走訴訟渠道，對欠費業主缺乏行之有效的措施。業主拒交物業管理費，物業管理難以為繼，有的物業服務企業撤出，造成物業無人管，小區管理混亂;有的物業服務企業採取消極態度降低服務標準，導致物業服務打折，進一步加劇了業主的不滿情緒，拒交物業管理費現象更加嚴重，最終形成“服務差、收費難，收費難、服務更差”的惡性迴圈，使得業主與物業服務企業矛盾日益尖銳。
三、對策建議
(一)明確職責，理順體制機制
物業管理是一項涉及多方面的系統工程，需要多個部門相互支援、配合、協調。按照各縣(市)區政府為主導、管理重心下移的原則，應進一步明確各縣(市)區政府與房管局在物業管理工作中的職能分工，理順行政管理體系，形成多方參與、齊抓共管的體制機制。按照“屬地管理、立足基層”的原則，各縣(市)區政府作為轄區物業管理工作的責任主體，應提高認識，把物業管理當成民生工程抓實抓好。健全和完善縣(市)區、辦事處、社群物業管理服務體系，將物業管理工作納入目標考核體系，發揮好縣(市)區政府的主體作用和辦事處、社群的基礎作用。建立物業管理長效機制和矛盾處理前置機制，特別是要充分發揮社群居委會“自我管理、自我教育、自我服務”功能,進一步加強基層黨組織建設，發揮好戰鬥堡壘作用，積極協調物業服務企業與業主委員會、業主之間的關係，把物業管理服務中的糾紛和矛盾化解在社群。
(二)強化竟爭機制，培育物業管理市場
一是規範物業市場管理。各縣(市)區政府要引導物業服務企業找準市場定位，強化服務意識，在服務中不越位、不錯位。規範物業管理費收取標準，物業服務企業應按照規定將服務內容、服務標準、收費專案、收費標準以及物業管理費收支情況進行公示，提高物業管理的透明度。加強對物業服務企業的管理與監督，對物業服務企業實行動態考核。將收費混亂、服務管理水平差、業主投訴意見大的物業服務企業列入黑名單，直至吊銷資質。實行物業服務企業履約保證金制度，如物業服務企業未按合同約定履行責任和義務，各縣(市)區政府可以動用履約保證金支付所發生的費用。建立物業服務企業信用檔案制度，將信用報告作為物業管理招投標、業主大會選聘、物業服務企業資質年審、小區評優的重要依據，推動我市物業管理行業依法經營、誠信守諾、自強自律、提高服務水平。
二是完善物業管理競爭機制。嚴格實行物業管理招投標制度，規範招投標方式，逐步建立健全業主、物業雙向選擇、公平競爭的管理機制，改變“建管不分”的現狀，為物業管理提供一個公開、公平、公正有序的競爭市場，創造公平的市場競爭格局，推動物業管理行業向優勝劣汰、規範健康的方向發展。
三是強化物業從業人員的培訓。物業服務企業應有計劃、有針對性地組織各種物業技能和專業培訓，轉變服務觀念，提高服務意識和服務技能，為業主提供專業化、人性化、品牌化的服務。選聘優秀人才加盟物業服務企業，改善企業人員素質結構。規範員工的服務禮儀，明確服務文明用語和禁用語言，做到禮貌服務、微笑服務，不斷提高從業人員的綜合服務能力。
(三)嚴把監管驗收關，妥善解決開發商相關問題
一是強化對開發商承諾事項的監管。在承接查驗前,住建委應對開發商承諾事項落實情況進行檢查，對尚未落實的承諾應明確落實期限，對不能兌現承諾的開發商予以懲處。辦事處、社群應提前介入小區規劃建設，把物業管理前置，約束開發商的行為。
二是嚴格建設質量檢查驗收。認真落實《物業承接查驗辦法》，嚴格按照規定對建築質量進行檢查驗收。承接查驗不但應注意檢查物業質量,還應該認真清點各種配套設施裝置、公共物品、圖紙資料,並經交接雙方在驗收報告簽字後生效。對查驗中發現的問題,建設施工單位應及時整改,一時無法返修的專案應確定維修期限。嚴格執行《建設工程質量管理條例》第39條(建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修範圍、保修期限和保修責任等)、第41條(建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任)規定。
三是集中整治解決一批開發商遺留問題。對群眾反映強烈的開發商遺留問題進行排查，逐個研究解決方案，依法、快速解決，為規範物業管理掃清障礙。
(四)明確責任主體，各司其職、各負其責
為規範物業管理工作，應明確各項工作的責任主體，嚴格劃分哪些是社會管理職能和社會提供的公共服務，哪些是物業服務企業應該提供的服務。應由物業服務企業負責的事項，應予以明確，並建立相應的考核機制。應由政府承擔的社會治安職能，應由社群承擔的鄰里糾紛協調職能，應由水、電、暖等企業承擔的經營管理職能，應由開發商承擔的建設質量與保修責任，都應由相關單位切實負起責任，嚴禁向物業服務企業轉嫁矛盾。特別是存在問題較多的供水、供電、供暖工作，應認真落實《物業管理條例》第45條(物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取有關費用)、第52條(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施裝置維修、養護的責任)規定，明確相關企業的責任，科學規劃老舊住宅小區供水、供電、供暖“一戶一表”改造工作，並適時推出水、電、暖刷卡消費，逐步實現水、電、暖企業直接向終端使用者服務、收費，從根源上解決矛盾。
(五)多方參與，推進業主委員會建設
進一步加強物業管理法規政策的宣傳，將物業管理的目的、意義，物業服務企業、業主的權利和義務，業主委員會的職責等內容進行廣泛的宣傳，引導社會各界樹立正確的物業管理觀念，激發業主參與物業管理的主動性、積極性，營造全體業主共同關心、支援、參與小區物業管理的良好氛圍。各縣(市)區政府應按照《物業管理條例》要求，會同辦事處、社群大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、公道正派、敢於負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作，發揮好業主委員會在物業服務企業與業主之間的橋樑紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關係。應根據我市的實際情況，學習借鑑外地市住宅專項維修資金管理好的經驗，進一步完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程式，提高效率，方便住宅專項維修資金的正常使用。
(六)多措並舉，破解收費難問題
一是加強教育引導。倡導廣大業主樹立正確的物業消費觀念，瞭解自身的權利、義務及物業管理對小區環境的重要性，增強廣大業主自覺交費意識，夯實我市物業管理行業健康良性發展的群眾基礎。
二是加大依法追繳力度。通過法律手段追繳物業管理費是強化業主交費觀念，維護企業正常運轉的有效手段。物業服務企業應敢於拿起法律武器依法維護自己的合法權益。為提高追繳欠費效率，應設立物管訴訟特別法庭，簡化追繳惡意欠費的訴訟程式，降低訴訟費用，快速、便捷審理物業管理訴訟案件。