2013年4月9日，劉楚升(化名)與唐湘嶽(化名)簽訂了土地使用權出讓合同，合同約定劉楚升將其在國土部門依法取得的批准用地A號地轉讓給唐湘嶽，轉讓價為30萬元，合同簽訂時給付15萬元，餘款於2014年1月1日前付清，劉楚升有協助唐湘嶽辦理過戶手續的義務，如該土地不能及時過戶至唐湘嶽名下，則由劉楚升辦理建房手續，待房屋建成後再一併將房屋及土地過戶給唐湘嶽。合同簽訂後，原告支付部分土地使用權轉讓款項。後來，劉楚升發現附近的土地很快升值，遂有悔意，以合同未辦理登記屬無效合同為由起訴到法院，要求被告唐湘嶽返還已付款項15萬元。
【分歧】
該土地使用權出讓合同是否有效?存在兩種意見。
第一種意見認為，土地使用權轉讓合同未辦理登記，所以該土地使用權合同無效，唐湘嶽應當返還劉楚升已付款項15萬元。
第二種意見認為，該合同系雙方自願簽訂的，不違反誠實信用原則，是有效的。雖然未辦理物權登記的，但不影響合同效力。
【評析】
贊同第二種意見，理由詳述如下：
首先，我國《合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”該案在審理中，並未發現前五項導致合同無效的情形，故該案當事人簽訂的土地使用權出讓合同是有效的。
其次，根據《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”物權法確定了不動產物權變動的原因與結果進行區分的模式，簽訂土地使用權轉讓合同是轉讓土地使用權的原因，土地使用權過戶到受讓方名下是簽訂土地使用權轉讓合同的結果。該合同即原因行為是否生效，不取決於土地使用權是否登記過戶到受讓方名下這一結果。
最後，《城市房地產管理法》第三十八條規定的“未依法登記領取權屬證書的`房地產不得轉讓”。那麼違反該法律規定是否導致合同無效?從我國《物權法》第十五條看出，這裡的法律另有規定應指某一部法律明確規定，設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，只有經過物權登記的，合同才生效。如果法律沒有明確這樣規定，都應該認為設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，自合同成立時生效。沒有辦理物權登記的，不影響合同效力。而《城市房地產管理法》三十八沒有該類規定，故不屬於“除法律另有規定”範疇。
綜上所述，該案土地使用權轉讓合同屬有效合同，法院應駁回原告的訴訟請求。