“養老地產”的三條出路
最近這段日子裡,中國正在召開的“峰會”至少有兩種:一個自然是APEC的峰會——亞太地區的國家首腦會議;還有一種“峰會”就很難說貨真價實了,圈內有人稱之為“蜂會”(一窩蜂?);更有甚者,則將其揶揄為“瘋會”。這種以養老為名的“蜂會”或“瘋會”,最近每隔幾天就會在某一城市中開一次。據業內人士說:在會上做演講的,五成是做養老產業諮詢的,四成是做養老金融或養老地產的,剩下的那一成才是做養老服務的。
養老產業,準確的表述應該叫做“養老服務產業”,現在怎麼都被“養成”了“諮詢”、“金融”和“地產”?實際上,仔細分析,無論“諮詢”、“金融”還是“地產”,其聚焦點還是在“養老地產”——原來是打著“養老”的旗號在那裡賣房子。
最近媒體上有一篇文章描繪了中國“養老地產”的困境:“一方面是人口老齡化的提前到來讓中國養老地產面臨著巨大的需求,另一方面卻是開發商並沒有做好準備普遍面臨著養老地產盈利難題。更有甚者,不少開發商打著養老地產的旗號賣房子。”
報道聲稱,要探討“如何才能破解這樣的困局,真正解決老年人對養老地產的需求?”對此,我的評價是:其一,問題是真實的——文中談到的問題都是真真切切存在的問題;其二,對策是錯誤的,現在社會上流傳的與養老地產相關的“對策”,幾乎都不靠譜——只是看上去很美,而且還在某些“業內專家”的鼓動下,有越看越美的趨勢。
真問題的剖析
首先,我們來看看“真問題”。文中提及有三:第一,“建設初期”的高投入,低迴報;第二,難覓消費能力與高收費相當的客戶;第三,目前基本上處於“全行業”虧損的局面。
以上三個問題是環環相扣的。要講清楚這個問題,先要從“養老地產”虛妄的贏利目標談起,即文中提到的“目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣,而到2030年有望增加至13萬億元。”然而,作出這樣的預測,不知有何根據?
經濟學的常識告訴我們,所謂“商機”,換個角度說,就是“需求”。但需求有兩種,一是需要的人有支付能力支撐,這樣的需求叫做“有效需求”;二是需要的人並沒有支付能力支撐,這樣的需求只能叫“潛在需求”。
文中提出的“商機”,目前的是4萬億,2030年則要發展到13萬億,這顯然是把有效需求和潛在需求混為一談了。試想,目前中國有2億老人,4萬億就意味著每個老人平均支付2萬元。先刨除生活在農村的1億多老人中的絕大多數,因為要他們1年拿出2萬元絕無可能。減少一半,剩下1億老人,每人支付的費用就要增加一倍,4萬元,。有沒有可能?中國有5000多萬可以領取養老金的城鎮企業退休人員,但他們的平均養老金只有每月2000元,1 年只有24000元。全部支付給“商機”,也只合60%。再刨除這些人,就剩5000萬老人了,4萬億平均到每個人頭上,就是8萬元。5000萬人中,有1000多萬機關事業單位的退休人員,這是工薪階層中比較有支付能力的人了,但據說他們的退休金平均下來每年也只有5萬元。全部支付給“商機”,還是隻合60%上下……
如果我們換個方向來計算,拿報道舉例中最便宜的“養老地產”的費用是每年10萬元,4萬億就需要4000萬老人來支付,是目前老人群體的20%。中國每年拿得出10萬元來養老的老人有4000萬之多嗎?你信是你的事,反正我不信。再說,即使每年能夠拿出10萬元,每月8000多元,按現在中老年人的思路:為什麼不乾脆請個保姆到家裡伺候老人?
綜上所述,4萬億的“商機”本就是忽悠的,事實上,這樣的市場評估,或許就是造成目前困境的“傷機”。15年後,據說這個“商機”要增長2.25倍,達到13億。但到那時,即使老年人的收入也能增長2.25倍,也不過是仍然維持目前同樣的局面而已。以上的資料分析,可以回答第二個“真問題”——“難覓消費能力與高收費相當的客戶”,因為中國本來就沒有這麼多具有高消費能力的人。
忽悠“商機”的後果,就接出了本文開始時提及的“惡果”。為什麼“沒有好果子吃”?因為對老齡化高潮到來會創造相應“商機”的判斷失誤,很多的忽悠造成了認識上的誤區。準確的表達是:養老服務是一項“初期高投入,長期有回報”的產業。投資者絕無可能在高投入之後,幾年內就收回成本。這是對第一個真問題——“建設初期的高投入,低迴報”的回答,也是對第三個“真問題”——“目前基本上處於‘全行業’虧損的局面”的回答。
在北京的一次會議上,有做風投諮詢的專家說:“年收益5—8%,那誰來投資?”要是這樣的態度,趁早撤離為好。不過,在中國經濟進入“新常態”之後,一夜暴富應該已經成為“天方夜譚”。安心地在30—40年中,做長期的“5—8%”,那怕是“3—5%”,應該說是有遠見的。
錯對策的誤區
其次來談談“錯對策”。在釐清了一些關於養老地產“商機”的忽悠之後,我們再來討論本文的標題中提出的問題:養老地產,是“地產”還是“養老”?其實這很關鍵。媒體報道中提到試圖“尋找答案”,從某種意義上說,正確的答案應該是負面的——“錯,扣10分”;或者說,按照現在“養老地產”的思路,是找不到解決問題的出路的,
中國老齡化的程序正在加速,2013年的現狀是,60歲及以上老年人的比重是14.9%,人數是2.02億人。順便說兩句,按照聯合國的說法,60歲及以上的老人佔10—20%是輕度老齡化,20—30%是中度老齡化;30%以上才是重度老齡化。因此,根據中國的國情,中國社會的老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過程中,還遠遠沒到只能“病急亂投醫”的情狀。當前的關鍵,是政府的公共政策或社會政策必須當機立斷地回到正確的路子上來。
說公共政策或社會政策不對路,這幾年的“養老地產熱”就是一例。報道中所說的三大集團——“保險系”、“央企系”、“房企系”,其實絕大多數看重的是“地產”,“養老”在這裡通常不過是個幌子而已。譬如報道中所說:完善的醫療配套、合理的建築設計、人性化的服務體系……此排列順序很能說明問題——硬體在先,軟體在後。但中國社會真正需要的“養老”,並非硬體——“地產”,而是軟體——“服務”。
回憶一下“養老地產”說法的變化也許是很有趣的。現在說得更多的似乎是“養老社群”。因為前幾年政府提出了“9037”或“9064”的說法,把養老服務分成三個層次——機構養老(3—4%)、社群養老(6—7%)和居家養老(90%)。養老地產接過了“社群養老”的概念,顛倒了一下,偷換概念變成了“養老社群”,實際上是“以養老為目標”的“商業小區”。
“社群養老”的概念原本是,要重視老年人日常生活的社會人文環境,儘可能地讓老人在自己已經居住了很長時間甚至一輩子的熟悉的家庭和社群環境中度過晚年。因為這裡的地理環境、文化氛圍、人際關係、支援網路等社會人文因素是有利於老人身心健康的——老人生活中,可能最在乎的是諸如“熟門熟路”、“熱熱鬧鬧”、“有人說話”……這些平常看來並不起眼的與親情、鄉情相關的人類行為和活動。
然而,“養老社群”或“養老地產”恰恰反其道而行之——將一個實質上的“商業小區”建設在一個相對遙遠的陌生地方。雖然號稱功能齊全,但如果選擇到那裡去居住,老人幾乎所有熟悉的人文地理環境和社會支援網路都被隔絕了,甚至連家人探視也很不便利——這是“養老地產”最根本且無解的致命傷。不排除有些老人喜歡自得其樂地離群索居,但決不會太多,支撐不起一個“產業”。
雖然在養老地產中,似乎“人性化的服務體系”也很受重視,但其實未必。實際上,近年來養老地產中所熱衷的`“人性化的服務體系”,其真正涵義是網路化、資訊化的計算機系統及其終端裝置。強調一句,真正的養老服務是人對人的貼身服務,這是無法取代的。網路化、資訊化是很便捷,但一般來說,得益更多的是服務提供者,而並非接受服務的老人。
總而言之,養老服務和做房地產絕對是兩回事。中國的房地產商把房子建成後通過營銷賣出去,於是這樁生意就基本了結。但養老不同,服務需求源源不斷,而且會逐步升級。老人來時很健康,但隨著年歲的增長,總會逐漸地部分失能直到完全失能。可以弱弱地問一句,連一般居民住宅的物業服務都做不好屢受吐槽的房地產商,有可能做好養老服務嗎?不好意思,我認為,可信度極低。
“養老地產”的出路
但是,不管怎樣,養老地產這個事物實際上已經客觀存在,投入的資金和其他資源也已為數不少,我們不能視而不見。養老服務的贏利空間和贏利點以上已經分析過,現在是作出決斷的時候了:
辦法之一,徹底轉型。把房地產商的那套經營思路和言行作為統統忘掉,真正地投身養老服務業,轉變為養老服務運營商。已經轉型成功的可以說眼下就有,但真正能下此決心的恐怕不會太多。對於徹底轉型者,養老機構的贏利模式是從長計議。因為房產自有,所以贏利要比租房辦養老院的更容易些。贏利點是真心做好服務,靠服務贏得老人踴躍入住。一般的經驗,一個200個床位的養老院,如果滿員,年利潤可以達到5%。以後逐年會有所增加,最高預計能達到8%。超出這個範圍,可能就有剋扣老人或玩其他貓膩的嫌疑。順便提醒一下,養老機構以200張床位最為適當,最多400張,再大就不好管理了。
辦法之二,轉包轉租給養老服務運營商,坐收分紅或租金。估計走這條路的會比較多,因為操作起來不難,且不失房地產商的本色。將來養老服務可能會形成這樣的格局——產權擁有者做養老的地產房產,養老服務則由養老服務運營者提供。對於產權擁有者來說,這樣做贏利會更容易些,但需要較長的時間。但要想清楚了,因為中途不能反悔,不要看到有其他贏利點就毀約。當然想毀約也不太容易,一是土地批租時一定規定了土地用途是養老服務,不能反悔;二是老人住進去了,要改變主意讓他們搬走也並非易事;三是政府對養老機構的重視和支援越來越多,要打官司贏面很小,輸面極大。
辦法之三,如果上面兩個辦法都不想採納,那就趕緊退出這個領域。一是將養老地產轉讓,轉給真正願意辦養老機構的投資者;二是若有可能,再投入一筆資金,把本來應該付的資金索性都補上,改變土地用途,變成名副其實的房地產。尤其是那些當年“跑馬圈地”,打著“養老”的旗號賣房子的人,雖然他必然有背景,但最好趕緊改弦易轍,設法辦了手續,省得害己害人。
經過以上的大浪淘沙,虛頭巴腦的“政績”、“商機”……統統淘汰。真正的需求以及需求的層次會顯得明晰,以便於負責任的政府全面統籌,做好養老服務的規劃。