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前言
隨著我國市場經濟改革的成功，人們的生活素質得 到大幅度提高，作為衡量一個人，或-一個社會的生活質數------旅遊業，必須有明顯的市場反應。隨著國民經濟的繁榮，一種全新的度假方式------旅遊：走出家門，走出城市，到大自然中去，漸為時尚趨勢。
一、酒店概述
波蘇特快捷酒店總部位於江蘇省連雲港市贛榆縣，近年來，在社會濟 大發展的環境中，贛榆這個海邊城市也一步步的強大起來，最近幾年，贛榆 展出另外一番景象，在沿海地帶，贛榆開發了維多利亞新區，地理位置優越， 環境優美，空氣清新，令人心曠神怡，各大院校也都喬遷至此，也同時引來 為數不少的開發商。波蘇特，言簡意賅，通俗易懂，意為經過一波三折的職 場打拼、口腔舌戰，疑惑是旅途的凶險、舟車勞頓，您都將安全降落我家， 我們將給您提供做好的服務，給您家的溫馨與呵護。我們打造的是一家“五 心”級酒店，酒店包括住宿，餐飲，溫泉，各種娛樂健身活動應有盡有。
二、周邊情況
(1)位於維多利亞新區，交通方便。
(2)所處位置是贛榆美食一條街，商業展示面較好。
(3)距著名旅遊景點10分鐘車程，休閒旅遊方便。
(4)酒店緊鄰城市中心，有利於酒店宣傳推廣。
(5)酒店附近雲集政府部門，贛榆區政府辦公室、贛榆區政協、人大、國地資源局、房管局、教育局等，居住於此，辦事方便。
(6)酒店位於新區，各大高校雲集。
(7)酒店地處海邊，萬頃大海盡在腳下。
(8)酒店交通方便，各路公交，酒店設有往返市區的專線巴士。
三、市場調查
1、市場簡介
連雲港市贛榆縣，城郊常駐人口約10萬左右。加上外來流動人口及消費人士，不少於15萬。基本屬於本地消費城市。城市娛樂設施簡單，主要專案為：賓館、KTV、洗浴休閒等。但除賓館、KYV外其他專案相對屬於不健全狀態，休閒娛樂主要集中賓館居多。消費群體趨向於中年化，大多年青人在外地發展。即有條件消費群體。
2、賓館業發展前景
目前贛榆縣賓館數量遠遠不足於滿足消費者的需求。全城賓館數量大概在70家左右(不含小旅社、招待所)擁有客房數量在2000間左右，而稍微上規模的賓館僅3家、其次就是小型類似於商務酒店的賓館約20來家。其他客房在20間左右的小型旅館居多，位置主要集中在贛榆汽車站附近和新區。根據酒店行業賓館與人口比例調查分析報告：一個城市的旅館客房量和人口比例為最低為5%以。那麼從以上資料析;
150000 * 5% = 7500間。從資料顯示贛榆的客房數量不到分析資料的20% 從消費人次百分比分析：人口總數/4(家庭人口)=消費物件 * 10% =實際消費數量。那麼分析羅山縣150000 / 4 =37500人 * 10% =3750人
從以上兩組資料表明，贛榆的.賓館客房數量對市場而言是供不應求。 而從賓館的檔次來看。目前還沒有一家算得上檔次的賓館，也無法滿足消費者的虛榮心，根據城市的高速發展，人均GDP的增長，追求消費的檔次也越來越高，那麼贛榆高檔次的賓館是未來城市發展的趨勢。
2、同行業調查資料
數量、性質、經營狀況地理位置.
賓館總數量資料：為70家左右，客房數量總數大約2000間 按客房數量統計：
40間房以上：6家。其中羅山賓館99間，大新華79間
20到40間的：40家左右
20間房以下：20家左右
賓館性質及規模分類
商務型賓館：40多家，多為客房，部分有美容美髮(帝都)
家庭賓館：20多家，少量配有餐廳
快捷連鎖型：2家，全客房
酒店賓館型：3家
普陀山賓館：政府辦事接待型，99間房配套電腦房、多媒體會議室，宴會廳，包廂、足浴等休閒娛樂
怡發大酒店：酒店型賓館，79間房配套餐飲，宴會廳，美容美髮 經營狀況統計
目前整個贛榆賓館業的經營狀況均達85%以上，旺季時可達95%—100%以上
3、酒店客源分析
·按性質分類：
·行政:主要分佈於羅山賓館、大新華酒店、帝都賓館
·商務：大新華酒店、羅山賓館、其他定價在100—150元的其他商務賓館 ·休閒：分佈於各類酒店
·按年齡分析：
30歲以下：分佈於較低檔賓館，消費能力較低，消費群體少。佔消費群體比例的30%
30到45歲：酒店型賓館和商務賓館。是這個城市消費的主流。佔消費群體比例的50%
45以上：消費群體少、多用於應酬待客。佔20%
·按消費分析：
公費、他費：政府招待、單位應酬等、宴請休閒40%
自費：60%
·按季節分析
贛榆季節消費性不是很明顯，除春節 ，清明及其他國家長假日外出務工的人群迴歸消費
其他時間均無明顯變化
旺季：春節、清明、中秋、五一、十一。賓館開房率可達100%以上
4 本店與同業優劣勢對比
·抽選贛榆三家規模相對較好與本店競爭較大的賓館進行分析 ·普陀山賓館 ·優勢：1 政府名義，保護性強、營業時間長名氣大、品牌效應明顯 • 2 有穩定客源，形成習慣性消費、政府招待
• 3 價格多元化、房型多元化。從普通標間120到豪華套間358元適合多層人士選擇
• 4 配套功能齊全，可帶動迴圈消費
·劣勢：1 設施裝置陳舊，通風采光差、空氣流通性差
• 2 客房小空間佈置老化、簡單，檔次不高。床上用品陳舊 • 3 衛生條件差、隔音效果差、私密性不強
• 4 管理服務水平較差、無明顯銷售措施，屬於守株待兔 ·怡發大酒店
·優勢：1 地理位置優越
2 營業時間長名氣大、品牌效應明顯
3 有穩定客源，形成習慣性消費、政府招待 4 外在形象較好，能滿足一定客戶的虛榮心 5 客房空間大，通風采光效能較好
·劣勢 1 整體檔次不高，客房設施老套，沒新鮮感 2 衛生差、空氣流通性。衛生間狹窄
3 床墊舒適度不好、 隔音效果極差，
4 服務質量客房管理一般、無明顯銷售措施，屬於守株待兔 ·本店與同業優劣勢對比
·優勢： 1 開業時間短、客房配置新，全(超屏電腦)
2 衛生條件，隔音效果比較強、空間比較舒適
3 客房創意相對比較進步、床上用品新舒適度強
4 服務水平相對比較好
5 安全性強(保護性強)
·劣勢：1 剛剛起步，沒有穩定的客源
2 個性化服務還未齊全
3 無明顯銷售措施
四、調查結論
贛榆城市形象將迅速邁上一個新的臺階，贛榆旅遊，商務活動必將出現一 派前所未有的氣象，前往贛榆觀光、旅遊、商務洽談人流數量將大大增加， 波蘇特酒店潛力的巨大則是顯而易見了。
綜上所述，我公司認為波蘇特快捷酒店的建設和市場定位是準確的，市場潛 力巨大。整個專案可操作性也很強，方式也很多。只要後期管理跟上投資回 報是豐厚的。我們對此很有信心。