近期，媒體報道了幾條關於房地產市場可能的新政策，看上去似乎有矛盾的地方。比如營改增後可能可能取消非普通住宅和普通住宅之分，似乎是利好。而上海和深圳似乎又有收緊購房資格的意向。我們認為，如果這些政策實施，這些看似矛盾的房地產政策實際上背後有清晰的政策邏輯：
1)穩房價、穩資產負債表始終是政府的最終目的;
2)三、四線城市需刺激需求化解庫存，因而政策始終偏正面;
3)但一線城市定位微妙，需在“保持一線房價熱度”與“防止從其他市場抽水太快”之間保持平衡，因而政策是有保有壓。
看上去矛盾的地產新政策組合
自去年房地產去庫存被列為供給側改革最重要的方面之一以來，針對提振房地產市場的政策層出不窮，政府對於房地產市場的意圖非常明確。然而，近期我們看到政策出現一些變化，似乎出現一些自相矛盾的地方。
一方面，根據財新的報道，營改增將在不久之後推廣至二手房交易，由原來的營業稅稅率平行移動至增值稅稅率。但是可能取消普通住宅與非普通住宅的區別，那麼可能意味著原來的非普通住宅也將享受普通住宅滿2年不繳增值稅的優惠，這對於二手房交易無疑是利好;
另一方面，根據彭博以及其他媒體的報道，上海可能會將二手房的首付比例提高至70%，同時延長非滬籍人士買房必須滿足的繳納社保的時限。同時，深圳也傳言將非深圳戶口的購房條件由社保繳納時間由1年延長至3年，並提高首套房首付比例，這對於這兩個地區的房地產交易又將是不利的舉措。
然而，我們認為實際上這些政策本質上並不矛盾，其最終仍然符合我們對房地產整體政策的判斷，即穩房價、去庫存是戰略目標，而戰術上將因城施策。
戰略上，穩房價、穩資產負債表是最終目的
我們在此前的報告中多次指出，當前中國在轉型的過程中，第一要做的事情即穩住傳統行業，也即穩住債務、穩住資產負債表。因而，對於房地產行業而言，相對於量(即房地產投資回升對衝經濟下滑)，政府更看重的是房價。只有整個經濟的資產負債表不出現問題，不出現資產價格下跌-去槓桿的.負反饋，政府才可能推進轉型以及供給側改革。而要實現這一目標，消化現在相對較高的庫存水平是一箇中介目標。
戰術上，一線房價的微妙定位
但從戰術上來說，由於中國房地產市場呈現明顯的結構性問題，即高庫存的問題主要體現在三四線城市，因而對於三四線城市而言，其政策始終將呈現減少稅費、降低購買要求、擴大購買群體等方向以提振需求。
然而，對於一線城市而言，其定位則比較微妙。
一方面，與2015年上半年股市在啟用全民創業熱情中所起的作用類似，一線房價是三、四城市房價的領先指標。通常我們首先看到一線房價的企穩，隨後才能看到三、四線城市房價的逐步企穩，因而一線房價需要維持一定的熱度;
然而，另一方面中國當前是存量資金的市場，一線房價如果上漲過快，可能導致一線城市房地產市場從其他市場(股、債、實體經濟)抽走大量資金。這無論是對於實體經濟轉型，還是對於防止系統性金融風險而言，都是不利的。因而從政策層面來看，我們可能看到政策對於一線城市的房價整體是正面的，但更希望其是溫和上漲，而非“逼空式”的上漲。
從以上角度，我們不難理解為何近期房地產的政策出現全域性性放鬆，但對於一線城市出現有保有壓的對衝型政策的組合。