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一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號)
1.房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.獨一無二和價值最大
C.流動性差和價值最大
D.不可移動和用途多樣
2.在英國和其他英聯邦國家，法院一般( )來判斷房地產評估價值的誤差範圍。
A.使用估價物件房地產的實際成交價格
B.使用政府公佈的房地產交易指導價格
C.使用近一年內房地產的平均成交價格
D.依賴於專家證人測算的估價物件房地產的價值
3.某市於2005年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/m2，並且一直沒有變動;2005年該區同類建築物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2;重新規劃後，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以( )元/m2為基礎進行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
4.假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
5.在估價中選取4個可比例項，甲成交價格4800/m2，建築面積100m2，首次付清24萬元，其餘半年後支付16萬元，一年後支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建築面積120m2，首次支付24萬元，半年後付清餘款36萬元;丙成交價格4700元/m2，建築面積90m2，成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2，建築面積110m2，成交時支付20萬元，一年後付清餘款32.36萬元。已知折現率為10%，那麼這4個可比例項實際單價的高低排序為( )。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
6.某宗地面積為5000m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批准的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價( )元/m2。
A. 1250
B.1750
C.2050
D.2150
7.房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在( )的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
A.委託人
B.估價報告預期使用者
C.管理部門
D.中立
8.回顧性房地產估價，其股價物件狀況和房地產市場狀況常見的關係是( )。
A.估價物件狀況為過去，房地產市場狀況為現在
B.估價物件狀況為現在，房地產市場狀況為現在
C.估價物件狀況為過去，房地產市場狀況為過去
D.估價物件狀況為現在，房地產市場狀況為過去
9.在市場法選擇可比例項的過程中，可比例項的規模應與估價物件的規模相當。選取的可比例項規模一般應在估價物件規模的( )範圍之內。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
10.承租人甲與出租人乙於5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2.現市場上類似住宅的年租金為600元/m2.若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價值為( )萬元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
11.某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之後雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，並在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整後買方應付給賣方( )元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
12.某套住宅建築面積為100m2，套內建築面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建築面積的建築價格為( )元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
13.評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比例項成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比例項在2005年9月末的價格為( )元/m2。
A.2938
B.2982
C. 3329
D. 3379
14.在某宗房地產估價中，三個可比例項房地產對應的比準單價分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可，比例項對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2.如果分別採用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與後者的差值是( )元/m2。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
15.下列不屬於導致建築物經濟折舊的因素是( )。
A.交通擁擠
B.建築技術減少
C.都市計畫改變
D.自然環境惡化
16.某8年前建成交付使用的建築物，建築面積是120m2，單位建築面積的重置價格為800元/m2，建築物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建築物的現值是( )元。
A.76880
B.79104
C.77952
D.81562
17.某建築物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘後認為該建築物建築設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高於正常建築物，判斷其有效經過年數為18年，剩餘經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建築物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
18.某寫字樓由於市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便於上午辦公和需求減少，估價未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩餘年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產生( )萬元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
19.某商場建成3年後補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年。建築物的自然壽命為50年，在這種情況下，建築物的經濟壽命為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
20.下列關於農地徵收費用的表述中不正確的是( )。
A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
B.徵地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定
C.新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定
D.地上附著物補償費的標準由省、自治區，直轄市規定
21.某房地產的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2.若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產價格為( )元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
22.某宗房地產的受益期限為40年，通過預測未來3年的年淨收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以後穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格最接近於( )萬元。
A.280
B.285
C.290
D.295
23.某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年後該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10%，則該宗寫字樓現在的價格為( )萬元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
24.某商場建成於2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常執行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近於( )萬元。
A.536
B.549
C.557
D.816
25.某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成後的建築面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該專案至建成還需15年，一直報酬率為8%。折現率為12%，該專案開發完成後的房地產現值為( )萬元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
26.實際估價中設定未來淨收益每年不變條件下，求取淨收益最合理的方法是( )。
A.過去資料簡單算術平均法
B.過去資料加權算術平均法
C.未來資料簡單算術平均法
D.未來資料加權算術平均法
27.在採用假設開發中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的專案是( )。
A.未知、需要求取的待開發房地產的價值
B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
C.銷售費用和銷售稅費
D.開發成本和管理費用
28.某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近於( )元/m2。
A.3100
B.3195
C.3285
D.3300
29.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，並且各期上升或下降的數額大致接近時，宜採用( )預測房地產的未來價格。
A.數學曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發展速度法
D.移動平均法
30.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，採用平均發展速度法預測2008年的價格最接近於( )元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
31.下列關於路線價法的表述中，不正確的是( )。
A.路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理
B.路線價法適用於城鎮街道兩側商業用地的估價
C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊
D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格
32.一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft.現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft.運用四三二一法則，地塊乙的總地價為( )萬元。
A.65.4
B.81.8
C.87.2
D.109.0
33.某大廈總建築面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建築面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人佔有的土地份額為( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D. 7.2%
34.影響房地產價格的環境因素不包括( )。
A.大氣環境
B.聲覺環境
C.衛生環境
D.治安環境
35.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬於( )。
A.社會因素
B.環境因素
C.人口因素
D.行政因素