土地使用權轉讓是作為獨立財產權的土地使用權在公民或法人之間的轉移，有出售、交換、贈與、繼承等方式。以下是本站小編為您蒐集整理的土地使用權作價出資與轉讓的法律性質研究論文，希望能對您有所幫助。
摘要：以土地使用權作價出資與擁有雄厚資金的企業合作一直是許多房地產企業融資模式之一。然而，該種方式卻往往被國土資源管理部門拒絕，理由為土地使用權作價出資屬於土地使用權轉讓的特殊形式，應適用《房地產管理法》第39條必須完成投資25%以上之規定，本文從土地使用權作價出資與轉讓的概念入手，重點論述了土地使用權作價出資與轉讓的關係，通過對兩者的剖析，從而得出土地使用權作價出資並不屬於土地使用權轉讓的特殊形式，不適用《房地產管理法》第39條之規定。
關鍵詞：土地使用權 作價出資 轉讓
某公司以出讓方式取得了一地塊國有建設用地使用權，後因無力獨自開發，擬將該土地作價出資投入到另一房地產公司，在向國土資源管理部門申請辦理土地使用權過戶手續時遭到拒絕，理由為土地使用權作價出資為土地轉讓的特殊形式，按《房地產管理法》第39條規定必須完成投資25%以上才能轉讓，因其尚未開發，不能辦理相關轉移手續和變更登記。該事件並非獨例，北京、山東、安徽、三亞乃至國土資源部網站均對該類事件的回覆為“來信中提到的情況不屬於“作價出資”，應認定為房地產轉讓”。何為作價出資?作價出資是否為土地轉讓的特殊形式?本文針對這些問題對國有土地使用權作價出資是否適用《房地產管理法》第39條必須完成投資25%以上之規定進行分析。
一、土地使用權作價出資與轉讓的法律性質及特徵
(一)土地使用權作價出資行為法律性質及其特徵
《房地產管理法》第28條“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”;《公司法》第27條“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、智慧財產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資”，從該兩部法律可以看出，我國法律層面明確提出了土地使用權可以作價出資(或入股)，但該兩部法律對作價出資(或入股)的定義並沒有進行明確解釋，但是根據公司法的基本原理可以將作價出資(或入股)解釋如下：
作價出資(或入股)是出資人在公司設立或增加資本時，根據法律和公司章程的規定，按照出資協議的約定向公司交付貨幣或可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產，公司對交付的貨幣或非貨幣財產依法取得所有權，出資人因此取得股東身份，進而享有對公司進行管理、經營、分配盈利等權利的行為，作價出資(或入股) 屬於公司法律關係範疇。
在作價出資過程中，雖出資人將貨幣或非貨幣財產所有權讓渡給公司，但其自始至終並未完全退出該法律關係，而是通過對公司的管理、經營達到間接對該財產進行支配之目的。
(二)土地使用權轉讓行為的法律性質及其特徵
最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第7條規定：“本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議”，由此解釋，可以看出，土地使用權轉讓屬於合同法律關係範疇，該法律關係中轉讓方將財產所有權讓渡給受讓方，受讓方支付對應價款，一旦雙方履行完畢各自的義務，轉讓行為即履行完畢，轉讓方退出該法律關係，完全脫離對該財產支配或控制，而受讓方則成為該財產的所有權人，依法可以對該財產進行佔有、使用、收益和處分。
二、土地使用權作價出資與轉讓的關係
(一)關於土地使用權作價出資與轉讓關係的法律法規：
1、《房地產管理法》第28條僅規定了土地使用權可以作價出資，但對土地使用權作價出資與轉讓的關係並未給出明確答案。
2、《土地管理法實施條例》第29條規定“國有土地使用權有償使用的方式包括：
(1)國有土地使用權出讓;
(2)國有土地租賃;
(3)國有土地使用權作價出資或者入股”。
3、最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》(以下簡稱“解答”)第18條卻規定：“享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續”。
4、《房地產轉讓管理規定》第3條“本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
(1)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;
(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的……”。
(二)土地使用權作價出資與轉讓關係
由於以上法律法律及部門規章之間的衝突，造成了實踐中對於土地使用權作價出資與轉讓的關係存在兩種截然不同的觀點：
第一種觀點：土地使用權作價出資屬於土地使用權轉讓的特殊形式。該觀點依據為最高人民法院《解答》及《房地產轉讓管理規定》，該觀點認為土地作價出資需要原土地使用權人將通過出讓方式取得的土地使用權變更到新的公司名下，既然存在主體變更，自然就是一種轉讓行為，且雖《房地產轉讓管理規定》屬部委規章，但其屬於具體指導工作的方向性規定。
第二種觀點：土地使用權作價出資出資並非土地使用權轉讓的特殊形式。該觀點主要依據為《房地產管理法》及《土地管理法實施條例》，該觀點認為：
1、最高人民法院《解答》只是適用於房地產管理法頒佈以前的合建合同，且在合作建房中如果土地使用者將土地使用權作為專案設立公司時的出資，就不是一般意義上的轉讓而是作價出資;
2、《房地產轉讓管理規定》屬於部頒規章，是下位法，而房地產管理法是上位法，下位法不能違背上位法。
筆者贊同第二種觀點，理由如下：