關鍵詞: 不動產登記 錯誤登記 賠償責任 連帶賠償責任 補充責任
內容提要: 不動產登記機構對登記申請的審查、登記行為是物權變動行為的組成部分，是不動產物權變動的公示方法和生效要件。它是對當事人的合意與申請登記的基礎法律行為起輔助作用的補助行為，儘管其中有一定的行政因素和管理成分，但就物權登記行為的整體構造、主要功用、基本性質而言，應屬私法上的行為。登記機構錯誤登記的賠償責任因此應定性為民事責任。惟此方能妥善解決在登記機構與登記申請人承擔共同責任時的責任形態及訴訟程式問題。登記機構與登記申請人的行為如構成共同侵權，二者應承擔連帶賠償責任;如構成混合侵權，登記機構的責任宜確定為補充責任。登記機構追償權的行使，也因其責任形態的不同而有所差異。
四、本文的主張及其理由
筆者主張，不動產登記機構的審查、登記行為雖然含有“行政”與“管理”的成分在內，但其行為的核心內容和基本性質應界定為私法行為、民事行為;不動產登記機構錯誤登記的賠償責任也應相應地定性為民事賠償責任;在登記機構與登記申請人構成混合侵權和共同侵權的情況下，二者應共同承擔相應的民事賠償責任。理由如下:
(一)不動產物權登記的功能主要限於民事方面
依絕大多數學者的認識，不動產登記制度的功能主要表現在如下幾個方面:一是確定物權歸屬，解決物權衝突;二是保護交易安全，維護交易秩序;三是減少交易費用和提高效率;四是實現國家對不動產交易的巨集觀調節和監控。[26]其中惟有第四個方面間接地具有行政管理的因素在內。之所以說其僅是“間接地具有行政管理的因素”，是因為不動產登記機構(而不是指其所隸屬的行政管理機關)雖然可以在登記過程中對所發現的違反法律規定的物權變動情形通過不予登記及更正登記等措施予以防範、糾正，但其並無實施行政處罰的權力，對此類違法行為的查處實際上是由其他行政機構進行的。國家對房地產市場的巨集觀管控、課稅等，並不是登記機構本身的職責，不動產登記的狀況雖然可以為此提供依據和資料，但這也僅是不動產登記兼而有之的功能。因此，登記機構所進行的物權登記與物權的確認和保護、交易秩序的維護等是密不可分的，但和“行政管理”則是可以相對分離的。
(二)不動產登記是不動產物權變動行為不可或缺的組成部分
第一，不動產物權變動，須由當事人的物權變動合意+登記共同完成。眾所周知，基於法律行為的物權變動中的法律行為，通常被稱為“物權行為”(縱使否定物權行為理論的學說和立法，也須承認其中有法律行為，或稱其為物權變動的行為)。引起動產物權變動的行為，由合意+交付構成;引起不動產物權變動的行為，由合意+登記構成，即應由當事人雙方的合意和申請及登記機構的稽核登記共同完成。因此，不動產登記無疑是不動產物權變動行為的必要的、不可或缺的組成部分。如果抽出了登記，則不動產物權變動無從完成。
第二，在不動產物權變動中，當事人變動物權的合意及申請登記的行為乃“基本行為”，而登記機構的登記行為僅是“補助行為”。前已說明，登記屬於物權變動行為的組成部分，那麼，登記機構的登記行為具體屬於哪一類民事行為呢?眾多的民法學著述均已指出:在彼此關聯的民事法律行為之間，可以依其有無獨立的實質內容而劃分為基本行為與補助行為。所謂基本行為又稱為獨立行為，是指相關聯行為中具有獨立的實質內容(但卻須以相關的其他行為為生效要件)的行為;由於基本行為有賴其他行為的補助方能生效，故而又稱為“待補正的行為”或“待補行為”。所謂補助行為又稱為附屬行為或輔助行為，是指相關聯行為中不具有獨立的實質內容、僅作為基本行為生效要件的行為。補助行為須以基本行為為前提，而無單獨存在的意義;補助行為僅為基本行為生效之條件，自身無獨立的實質內容;而基本行為於未有補助行為補助之前，不生效力。[27]通說所舉典型事例為:需經法定代理人同意的限制行為能力人所為的行為是基本行為，而法定代理人的同意則為補助行為。實際上，補助行為的適用範圍，不侷限於對行為能力、代理權、處分權欠缺等“效力待定”行為的補正，還包括對待批准的涉外合同、待登記的物權變動行為等“尚未生效”行為的效力補正。[28]因此，將不動產物權變動中的當事人合意及申請登記行為歸類為尚未發生物權變動效力、有待補助的基本行為，而將登記機構的登記行為界定為補助行為，合乎法理，應屬允當。[29]
第三，登記為不動產物權變動的公示方法和生效要件。依物權公示原則，當事人必須以法定的公開的方式展現物權變動的事實，否則，不能發生物權變動的效力和公信力。我國《物權法》第6條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”第9條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”據此可知，我國法律對不動產物權變動的公示方法採用的就是登記，同時，除法律另有特殊規定的情形外，登記也是不動產物權變動的生效要件。
據上述民法理論和法律規定可知，不動產登記機構的登記行為，屬於不動產物權變動行為的必要組成部分，是一種輔助性的法律行為，也是不動產物權變動的公示方法和生效要件，可謂“一身數任”。由於我國的不動產登記機構隸屬於行政機關，不動產登記也兼而有助於實現國家對不動產市場的行政管理，因此不宜絕對否認登記機構的登記行為具有行政行為的因素和成分，甚至可以說其具有行政行為和民事行為的雙重性。但就登記行為之整體構造、主要功用、基本性質而言，應以定性為民事行為、私法行為為宜。尤其是，登記機構的登記本身僅僅是附屬性的補助行為，而在法理上，我們是不能置整體關聯行為中的基本行為的定性於不顧而依據補助行為來給行為之整體定性的。
(三)錯誤登記賠償制度所要保護的是受害人的民事權益
從立法目的而言，“錯誤登記，給他人造成損害”，是指給真正權利人的民事權利造成的損害。登記機構錯誤登記賠償責任的規定，所要解決的是民事賠償問題，是對民事權利的保護和救濟措施。侵害民事權利造成權利人損害，應承擔的是民事侵權責任，即使承擔責任的主體是登記機關，其性質也不會變。[30]