內容摘要：城市化程序的加速和居民可支配收入的提高刺激了住宅市場的需求，我國房地產業雖然經歷了一系列調控，但在很長一段時期內，房地產業仍將處於支柱產業的地位。本文對我國住宅市場的供給、需求和價格進行了詳細的研究，並對日益活躍的商業地產市場作出分析。
關鍵詞：城市化 房地產業 供需狀況
我國房地產業雖然經歷了一系列調控，但在很長一段時期內，房地產業仍將處於支柱產業的地位。進入21世紀以來，我國巨集觀經濟發展不斷加速，經濟增長內在動力不斷增強，經濟發展進入新一輪的增長週期，也促進了我國房地產業的迅速發展。
我國巨集觀經濟發展現狀
經濟進入快速增長通道
近幾年，我國國內生產總值走勢狀況表明巨集觀經濟增長速度表現出先降後升的態勢。2001年之後，隨著加入世貿等利好因素的刺激，我國經濟增長不斷提速，GDP增長率也從2001年的7.3%上升至2004年的9.5%，增幅平均每年提高0.6個百分點；GDP總量也由2001年的95933億元增至2004年的136515億元。
固定資產投資增長率在經歷了1995-1999年的波動後，自1999年開始不斷擴大，近兩年的增幅都保持在25%以上的高位，2004年固定投資總量達到70073億元，而2005年這個數字上升到88604億元。投資額佔GDP的比重從1995年的`33.68增長至2005年的48.59%，比重的變化也有所加快。
投資對GDP增長的貢獻率先升後降
從國民經濟中的地位來看，房地產業以其市場需求大、產業鏈條長和集資本、技術和勞動密集為一體等特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。2000-2004年間，房地產投資對GDP增長的貢獻率先升後降，並於2002年達到峰值19.94%，2004年貢獻率為15.40%，連續四年保持在15%以上。
城市化率不斷提高
近年來，我國城市化程序加快，城鎮居民總數在9年間增長了51.0%，全國城市化率在2004年達到41.75%；與此同時，城鎮居民快速增收，2005年可支配收入達10493元（表1），收入提高增強了居民購買的能力。
表1、表２（點選看大圖）
我國住宅市場發展狀況
近幾年來，我國巨集觀經濟一直保持7%以上的高速發展，尤其是2000年以來，發展加速趨勢明顯。經濟的發展一方面改變了我國居民的人口分佈，城鎮居民9年間增加了50%，城市化率也由1996年的29.37%上升至2004年的41.76%；另一方面也改變了居民的收入狀況，城鎮居民的可支配收入從1996年的4839元增至2005年的10493元。隨著人均可支配收入的不斷升高，人們對居住水平的要求逐漸提高，形成強勢的有效需求，為房地產發展提供原動力。根據國外的經驗，居民在滿足“吃、穿、用”需求之後，對“住與行”的需求就會明顯上升。根據國外資料顯示，恩格爾係數與住宅指出存在著一定的關係：即恩格爾係數為50%—55%，其生活水平為溫飽型，而此時住宅支出比重一般為11.2%；恩格爾係數為40%—50%，其生活水平為小康型，住宅支出佔消費支出比重在12%以上（表2）。
2000至2004年間，全國商品住宅投資額基本保持25%-30%的增長速度，2002年以來增幅略有提高，從23.11%增至30.29%。與此同時，投資總量從1999年的2637.63億元一路攀升2004年的8836.95 億元。而竣工面積在經歷了2000-2003年間年均18.76%的增長後，2004年增速陡然下落至7.69%，但2003年、2004年保持3億平方米以上的竣工量。隨著投資額的不斷擴大，每年住宅新開工量也逐年增加，從1999年的18049.36萬平方米到2004年的47949萬平方米。高開工量帶來了施工量的快速膨脹，2000-2004年一直保持17%以上的增長幅度，年均增長率為21.44%，2004年住宅施工總量首次超過10億平方米，見圖1所示。
需求
1999-2004年間，全國住宅市場銷售面積始終保持高速增長，年均增長幅度達23.34%，而歷年的銷售面積增長率均高於當年住宅竣工面積增長率，住宅銷售量與竣工量之間的缺口從1999年度的4315.65萬平方米減少至2004年度的857.31萬平方米，住宅銷供比不斷接近1，市場表現出強大的吸收能力。2004年住宅銷售量為33819.9萬平方米。住宅銷售額從1999年的2143.82億元增至2004年的8619.37億元，銷售額的增長速度雖然經歷了先降後升過程，但是最緩慢的2002年也有23.13%的增幅。而且歷年住宅銷售額的增長速度均超過了當年住宅投資額的增長速度，銷售額有超過投資額的態勢。
價格
2003年之前，全國住宅銷售均價保持較為緩慢的增長，2002年、2003年間更是隻有3%-4%的小幅上揚，但2004年銷售價格上漲15.25%，到達2549元/平方米，較上年增長了337元/平方米，見圖2所示。
旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格大幅上漲的主要因素。
我國商業地產市場分析
自1999年至2004年，全國商業地產開發投資額保持了以高增長率穩步上升的態勢，平均年增長率約為30%。近年來，從總體上看，全國新開工面積和竣工面積的變化趨勢趨於一致，呈現持續穩定的上漲態勢，年平均增長率均達到20%以上，1999年新開工面積達到2134.65萬平方米，2004年，新開工面積增加了5656萬平方米，達到7790.8萬平方米，竣工面積也較1999年增加了3000多萬平方米，可以看出，潛在供給與有效供給均處於較高水平。銷供比由1999年的0.51上升至2004年的0.63。進入2005年，1-10月份竣工面積和銷售面積就已經超過了2000年全年的水平，銷供比上升至0.73，隨著中國加入WTO,開放銀行、保險等領域，大大促進了商業樓面和寫字樓市場，市場供需關係也逐年得到了改善。
結論
在今後相當長的一段時間內，房地產業將處於支柱產業的地位。隨著城市化程序的加速和居民可支配收入的提高，以及人們對居住水平的要求逐漸提高，住宅市場的需求將保持穩中有升的良好趨勢。我國加入WTO後，開放了銀行、保險等領域，也大大促進了商業樓面和寫字樓市場的完善和發展，商業地產市場供需關係也逐漸趨於活躍。
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