2006年2月15日,財政部發布了39項會計準則(其中包括1項基本準則和38項具體準則),從而標誌著適應我國市場要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系的正式建立。時至今日,新準則的頒佈已半年有餘,離具體的實施日期日趨接近。其間,有關會計準則的指南(徵求意見稿)也已出臺,這對於各項準則的深入理解提供了支援。但是,新準則的實施到底會給各行各業帶來怎樣的影響還是個未知數。在此,筆者擬對新準則對我國房地產行業的影響進行具體分析,以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。
一、影響房地產行業的具體準則
,房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分,其交易日趨活躍,在國民經濟中的作用也日趨凸顯,適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產行業的影響之前,筆者首先對影響房地產行業的會計準則進行梳理。
在我國新的會計準則體系中,具體會計準則是指引規範企業財務報告的強有力工具,而基本準則則是準則的準則,它對各個具體準則起著指導作用。因此,不論哪個行業,其會計規範都不可避免地要受到基本準則的影響,房地產行業也不例外。從各項具體準則的名稱和規範的實質來看,在38項具體準則中,與房地產行業直接相關的準則主要包括《企業會計準則第3號——投資性房地產》和《企業會計準則第15號——建造合同》,前者側重投資性房地產的規範,後者強調代建房地產的規範。而與一般行業相關的具體準則(從第1號至第21號),以及與企業財務報告相關的準則(從第28號至第38號)則或多或少地與房地產行業的會計規範相關。例如《企業會計準則第1號——存貨》、《企業會計準則第4號——固定資產》、《企業會計準則第8號——資產減值》、《企業會計準則第14號——收入》、《企業會計準則第21號——租賃》等分別規範房地產行業的存貨與固定資產管理、減值計提、收入確認、租賃業務。客觀地說,本套準則相對於國際會計準則而言,具有言簡意賅的特點,既體系了我國的特色,又比較符合多項準則同時實施的需要。但是整套準則規範內容卻相當豐富,包括一般行業準則、特殊行業準則、報告準則和銜接準則等。有鑑於此,筆者將主要分析與房地產行業有直接密切關係的兩項具體準則,即第3號和第15號準則,其中的重中之重為第3號準則。
《企業會計準則第3號——投資性房地產》並不是一項專門對房地產行業作出規範的準則,它所針對的是所有企業持有的以投資為目的的房地產;同時,該準則也不是一項規範所有房地產資產的準則,它僅適用於“投資性房地產”的確認、計量和披露。由於該準則對企業持有的房地產類別進行了分類規範,並引入了公允價值模式(即允許採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量,而不是單一地採用成本模式),因此,該準則對我國房地產行業的影響將十分巨大。與此相對應,《企業會計準則第15號——建造合同》主要規範企業(建造承包商)代建的房地產。雖然該準則與我國原先的《企業會計準則——建造合同》差異不大,但是它作為規範企業建造合同的確認、計量和相關資訊披露的準則,同樣在房地產行業發揮著重要的作用。
二、具體準則對房地產行業的影響
當梳理清影響房地產行業的`各項具體準則之後,我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產行業產生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。
(一)對會計核算的影響
如前所述,我國新的會計準則體系對不同型別的房地產進行了明細規定——第3號準則規範的物件為投資性房地產,第15號準則規範的物件為代建的房地產,而企業為生產商品、提供勞務或者為經營管理而持有的自用房地產則通過第4號準則進行規範,作為存貨的房地產通過第1號準則進行規範。這種對不同房地產型別的明細劃分,要求企業的會計人員必須對不同型別的房地產進行分類確認,以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計資訊,在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時,分類處理的理念反映在企業的財務報表中,會影響企業資產結構的組成,以及相關財務比率的,影響企業前後各期財務資料的可比性。但是我們同時也應該意識到,工作量的增加以及對人員素質要求的提高更有助於企業提高會計資訊的有用性,從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經濟決策。