一、不動產登記模式和不動產物權變動模式概述
不動產登記，指將不動產物權變動的事實登載於特定國家機關簿冊上的行為。當代各國在確立不動產登記制度時，立法上存在差異，大體可回納為以下三種模式：(注：柴強：《各國(地區)土地制度與政策》，北京學院出版社1993年版，第153-155頁；樑慧星主編：《物權法》(上)，出版社1998年版，第201-204頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第154-159頁。)
1.契據登記制(又稱法國登記制)。該模式中登記是公示不動產權利狀態的，不動產物權變動非經登記不得對抗第三人。登記機關進行登記時，僅根據法律規定應當提交的有關契據所載的內容予以登記，故此稱為契據登記制。其特點是：(1)採用形式審查主義；(2)登記無公信力；(3)採用任意登記主義，不動產物權變動無須登記即可生效；(4)登記簿採用人的編成主義，登記簿的編制不以不動產為準，而依不動產權利人的登記順序先後而作成。登記完畢後僅在關於不動產交易的契約上註記登記的經過，不發權利證書；(5)注重不動產權利的動態。登記簿上反映的只是一筆筆的不動產交易，看不出某個特定時刻一宗不動產上所存在的各種權利的整體狀況。採用這種模式有法國、義大利、西班牙、日本等，美國大多數州的不動產登記制度也屬此類。
2.權利登記制(又稱德國登記制)。該模式中登記不僅是公示不動產權利狀態的方法，而且是不動產物權變動的要件，未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在，故此稱為權利登記制。其特點是：(1)採用實質審查主義；(2)登記有公信力；(3)採用強制登記主義，不動產物權變動不經登記不發生效力；(4)登記簿採用物的編成主義。登記簿的編制以不動產為中心，依土地的地段、地號等事項的先後次序編制而成。登記完畢後也是僅在關於不動產交易的契約上註記登記的經過，不發權利證書；(5)注重不動產權利的靜態。登記簿上反映的是當前每一宗不動產上所存在的各種權利的總體狀況。採用這種模式有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家等。
3.託倫斯登記制(又稱澳洲登記制或權利交付制)。該模式為澳大利亞法官託倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據權利登記制改良而來。其特點是：(1)採用實質審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上採用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請過第一次登記，此後的有關交易即進行強制登記，否則不發生物權變動的效力；(4)交付權利證書。當某一筆土地因有關的交易申請第一次登記時，登記機關依其權利狀態製成權利證書(又稱“地券”)一式二份，一份交申請人收執以供確認權利之用，一份存登記機關以編成登記簿。所以權利人持有的權利證書實際上就是登記簿的副本，其內容與登記簿的相應部分完全一致。此後有關的不動產再進行交易時，當事人間另作成讓與證書，與權利證書一起交給登記機關。登記機關經審查後在登記簿上記載權利的移轉，並對受讓人交付新權利證書(所有權移轉時)或在原權利證書上記載權利的變化情況(設定他物權時)，從而使第三人能夠從權利證書上清楚地得知有關不動產確當前權利狀況；(5)注重不動產權利的靜態；(6)設定專門的賠償基金。以上第(1)、(2)、(5)點與權利登記制相同；其餘幾點則與權利登記制和契據登記制均不相同。不動產登記制度屬於這種模式的國家包括澳大利亞、紐西蘭和其他一部分英美法國家和地區如英格蘭、愛爾蘭、加拿大以及美國的少數州等。(注：在法制史上，還有個別地區存在一種在不動產登記效力採所謂“形式的確定主義”的立法例。在這一立法例下，登記具有盡對的法律效力；對交易相對人而言，不論其為善意或惡意，登記內容均視為正當與完全，以資保護。十九世紀德國同一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都採用過這種立法例(見史尚寬：《物權***》，中國政法大學出版社2000年版，第43頁)。顯然，“形式的確定主義”的不動產登記和不動產物權變動立法與本文中各種不動產登記模式和不動產物權變動模式均不相符，它實際上是以登記作為不動產物權得喪變更的唯一要件。)