不動產異議登記是依據《物權法》第19條設立的一項重要制度，是指當利害關係人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而登記簿上記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以持登記申請書、申請人身份證明、登記簿記載錯誤的證明檔案等材料，向房屋登記機構提出異議，經審查通過後，登記機構將異議記載在登記簿上的登記行為。下面是本站小編帶來的關於不動產異議登記制度的論文內容，歡迎閱讀。
論文摘要： 異議登記是預防和消除不動產登記錯誤的法律機制，必須具有正當的物件，並辦理合法的登記程式。在符合異議登記要件的前提下，異議登記具有阻斷登記公信力的基本作用，方式有事後阻斷和事前防止兩種，它們應相互結合。除此之外，異議登記在推定力和公信力上均要受到限制。
關鍵字： 不動產/異議登記/生效條件/法律效力
一、問題的提出
不動產登記錯誤在實踐中不可避免，法律必須採用措施來消除和修正登記錯誤，以維護登記制度的正當功能。我國既有的法律規範主要以更正登記進行應對，但問題是，更正登記發動的基礎是真實權利人的更正登記請求權，即請求登記權利人同意進行更正登記的權利。一旦登記權利人不同意，就勢必要通過訴訟程式來解決問題，而訴訟程式往往耗時費力，在此期間，完全可能出現第三人基於公信力善意取得登記物權的情形，這會導致更正登記實際上不能發揮保護真實權利人的作用，使其形同虛設。
為了消除這個隱患，《上海市房地產登記條例》第19條規定“:房地產權利的利害關係人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的檔案，提出登記異議。房地產登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載於房地產登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。”這就是異議登記制度，即將現有登記可能有誤的資訊記載於登記冊上，進而產生對抗既有登記公信力的登記制度。顯見，與更正登記相比，異議登記的辦理無需複雜的舉證和審查程式，也不涉及訴訟程式，實施起來方便迅捷。這一制度在2005年10月全國人大法工委《物權法(草案)》中(第19條)也有相應的體現。不過，就現有的異議登記制度構造而言，其相當粗略，據此，並不能在司法實踐中把握其生效條件和法律效力，這意味著異議登記制度的司法適用存在法律“漏洞”，法官在面臨具體案件時，必須進行“造法”以填補法律漏洞。本文擬分析異議登記的生效條件和法律效力，以指出法官在此兩個方面進行“造法”的方向和思路。
二、異議登記的生效條件
異議登記的根本價值就是修正登記錯誤，沒有登記錯誤就沒有異議登記。但登記錯誤的範圍很廣泛，是否所有的登記錯誤均能引發異議登記，需要加以探討。此外，異議登記作為登記之一種，必須是國家專設的不動產登記機關在專設的登記冊上記載的法律事實，沒有此種形式，難言異議登記的正當性。對上述問題的討論，就形成了異議登記的生效要件。
(一)現有登記錯誤
現有登記錯誤是異議登記生效的首要條件，對於這個要件，難點在於如何認定登記錯誤。根據實踐總結，筆者認為，能夠證明登記錯誤的'事實大致有:
1.不動產物權原始取得的基礎，即法律直接規定、法院判決、事實行為等。原始取得的不動產物權無需進行登記，就直接發生物權效力，這樣，一旦其沒有在登記冊中得以顯示，登記即屬錯誤。如被繼承人死亡導致繼承人直接取得了遺產房屋的所有權，但之後該房屋所有權卻被登記為其他人，繼承人憑藉被繼承人死亡的事實和自己作為繼承人的資格(如身份、遺囑)這些原始取得的基礎，來證明登記錯誤。
2.不動產物權的原登記記載以及相關輔助證據。原在登記冊中記載的不動產物權，非出於權利人真實意思的原因而發生變動，這種變動缺乏原登記權利人的意思表示基礎，原登記權利人可以憑藉原登記記載以及這種變動缺乏當事人必要意思表示的事實來主張登記錯誤。如房屋出賣人受到買受人的欺詐，作出錯誤移轉房屋所有權的意思表示，並辦理所有權移轉登記，後該意思表示被依法撤銷，出賣人憑藉原登記記錄以及法院認定房屋買賣合同無效的判決書，可以主張登記錯誤。
3.當事人作出的處分或者保留不動產物權的真實意思表示。這主要適用於以下兩種情況:
(1)當事人具有真實的進行不動產物權變動的意思表示，但表現該意思的形式不是登記，而是其他形式，只要該形式為法律所允許，就應當具有法律約束力。比如，房屋買賣的當事人雙方具有真實的移轉房屋所有權的意思表示，由於客觀原因沒有辦理所有權變動登記，但出賣人將自己的房屋權屬證書交付給了買受人，或者將交易指定的房屋交給了買受人，則出賣人應協助買受人辦理房屋所有權移轉登記手續，否則，買受人可以用上述表示行為證明登記錯誤。(2)本應取得登記物權的權利人以保留物權的意思表示，委託或者指令他人就同一標的物享有登記物權，自己保留真實物權。比如，某人實際購買了房屋，不願用自己的名義辦理所有權登記，就將房屋所有權登記在親朋好友名下，但實際上又沒有贈與或者放棄房屋所有權的意思，在這種情況下，真實權利人可以憑藉委託行為或者指令行為來證明登記錯誤。
(二)異議登記的物件具有正當性
雖然存在登記錯誤，但是異議登記的物件不具備正當性，則異議登記同樣沒有法律效力。異議登記物件的正當性，主要有兩層含義:
1.異議登記的抗辯物件能夠引發登記公信力。因為異議登記旨在破除登記公信力，如果登記冊記載了對抗權利真實性的異議登記，則第三人就不能取得該受異議登記抗辯的權利。這樣，此處的登記錯誤僅僅指權利錯誤，不動產的面積、形狀等事實狀況登記錯誤不能成為異議登記的抗辯物件。而且，異議登記效力僅僅及於其所抗辯的權利，比如，甲被錯誤登記為房屋所有權人，其據此為乙設定了抵押權，此後，針對該房屋所有權的異議登記成立，但乙的抵押權並不因此受影響。
2.異議登記的保護物件與異議登記的作成有密切關係。即異議登記的效力僅僅及於提出異議並意欲通過異議登記獲得保護的人，比如，甲被登記為房屋所有權人，乙以該房屋真實所有權人的身份提起異議登記，嗣後甲將土地所有權移轉給丙。這時，如果乙確屬真實所有權人，則丙就不能取得該所有權。但是，如果該所有權既不屬於甲也不屬於乙，而是屬於丁，由於丙沒有義務知悉該所有權的真實歸屬，其只要基於對不動產登記的信賴而與甲發生交易，就可以取得該所有權，真實權利人丁就不受該異議登記的保護。
(三)辦理登記
異議抗辯要發生阻斷登記公信力的效力，其登記時間就必須先於能夠發生公信力的登記時間。比如，甲是登記權利人，其將登記所有權轉讓給乙，並已經向登記機關申請所有權移轉登記，在該登記辦理完畢之前，真實權利人丙提出異議抗辯並辦理登記，則異議登記早於可以發生公信力的登記，乙就不能善意取得該所有權。
三、異議登記的法律效力
(一)基礎效力
異議登記的基本效力，是阻斷登記公信力。異議登記雖然旨在保護真實權利人，但其作為實現此目的的手段，並不漠視或者不顧第三人利益，而是比較恰當地在真實權利人和第三人之間建構了利益平衡機制。這主要體現在:異議登記同其他物權登記一樣，具有公示性，它將登記物權可能存在瑕疵的資訊向社會公眾展示出來，產生警示效力，使第三人以該登記物權為物件進行交易時，能夠在瞭解該風險資訊的基礎上審時度勢，依據意思自治進行判斷。這會產生兩種結果:
1.如果異議登記正確，即使第三人符合公信力的要件，也不能取得登記物權，真實權利人據此而得以保護。這種局面建立在第三人知悉交易物件可能存在瑕疵的資訊基礎之上，屬於風險自負。
2.如果異議登記不正確，則第三人不受該登記限制，能夠根據登記公信力確定取得物權，所謂的“真實權利人”也因此不能取得物權人法律地位。異議登記的這種效力是確定的，有爭議的是實現這種效力的方式。
異議登記對登記公信力的阻斷有兩種方式:1.事後阻斷，即異議登記不能剝奪或者限制登記物權人的處分權，該物權人仍然可以將成為異議登記物件的物權進行移轉或者變更，登記機關也必須辦理相應的變動登記。只有在異議登記具備生效要件時，該物權變動喪失法律效力，物權受讓人即使為善意也因此而喪失所取得的物權。2.事前防止，即異議登記限制了登記物權人的處分權，其不能再處分作為異議登記物件的不動產物權，登記機關也不能辦理相應的登記。