專案聯營策劃書
一、市場背景
（一）、 **房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司對當地市場進行調研，簡析如下：
1、客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，散戶消費逐漸成為市場主力。
2、開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐步接受，同時專業的開發管理、銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼於**房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔**市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使
開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱，管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨考驗。
3、專案特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提高。
4、專案管理、銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，先進的專案管理理念及營銷理念隨專業的還禮、銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，管理水平不斷提高，宣傳手段不斷翻新。
（二）、在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：
1、客戶需求的變化：
能承受價格在 2500平米以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足性居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性轉變。對於能承受 2500-4000元/㎡價格的客戶，在追求上述要求的基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較為嚴格。
能承受4000元/㎡價格以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社群環境也非常注重。
2、市場環境的變化：
地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。
產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐步為市場追捧。
3、開發商的變化：開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變。並逐漸建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識，管理水平隨之不斷提高，逐步滲透入專案執行全程管理控制。
二、專案分析
1、基本情況
本專案位於
地段升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析
整體消費群體仍為比較注重生活品質的中高層群體，社會層次也已機關工作人員為主，隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位
本專案立足於中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對較為集中，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等做如下分析： ⑴、私營業主，有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。
⑵、政府官員，此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大
多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
⑶、白領階層，此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社群檔次、配套、知名度等較為關心。
⑷、年青成功人士，此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。
三、專案定位
本專案位於******，生活設施及市政配套設施完善，有良好的自然及人文環境，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本專案定位於：會養人的房子。
綜合以上，在本專案客源中主要去求有以下幾點：
1、地理位置優越。
2、交通出行方便。
3、市政及配套設施齊全。
4、社群規劃合理。
5、智慧化水平高。
6、有較大的.升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
四、產品建議
（一）、社群配套設施。
1、採暖：採用地面供暖系統。此係統有以下特點：
⑴、無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放傢俱方便。⑵、室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制，具有健身功能。
⑶、輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔淨。
⑷、便於佈設落地窗。
2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落地窗，其他房間配雙層中空玻璃塑鋼窗。
3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測。
4、資訊系統：有線電話；市區標準有線電視；寬頻網入戶，並預留管線；預留兩部電話介面。
5、廚房、衛生間：廚房牆身鑲砌高階藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整套高階廚具；衛生間牆面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚。
6、外立面風格：建議採用高階外牆塗料，顏色採用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部選用淡黃或白色。此建議有以下優點：
⑴、塗料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生牆體滲水易查處，而用面磚則不易查出。
⑵、棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。
7、綠化佈置：根據小區內的容積係數，建議原則上小區整體走
聯營計劃書 經商定
聯營計劃書 經商定，山西峰鑫偉業物貿有限公司與山西利劍貿易有限公司本著兄弟貿易合作，共贏共利，資源共享的方向發展。商定：山西利劍貿易有限公司願意將長期代理的品牌貨品—[潞城興寶]低銷于山西峰鑫偉業物貿有限公司。
計劃參與者： 貨品—[潞城興寶]表面標誌LG 山西峰鑫偉業物貿有限公司代表人林錦文，以下簡稱甲。
山西利劍貿易有限公司代表人林鐘桂，以下簡稱乙。
期間雙方以此為例，循序步進，共贏共合。擬定內容都經雙方商議並同意，合作間為保各方權益互相遵守以下：
1. 簽訂計劃，協議生效後。乙承諾以月計算，每月甲所成交LG量額達350噸，如數返
還利潤每噸20元。則未達量的同時，已成交量作業差於350噸之間的每噸追加10元懲罰金。
2. 單筆交易以提完貨和付完款後，才屬於已成交作業。否則不算返利限定量中的累加數
量。甲沒提完貨時必須在3天內付清，逾期未還清的款額摺合噸位追加每噸10元的滯納金，以此為起點另外拖欠日每天累加5元/噸，甲必須以此為戒及時還款，否則不進行新的成交。（1日提貨3日還款，特殊情況4號還款暫不加罰款，到5日還1日的貨款已經要加收滯納金10元，6日則加15元）
3. 乙每天應及時向甲傳輸當日LG所有貨位貨品規格及廠家規格型號，正確引導甲，不
得掩蓋實情謊報庫存。同時給指導當日乙公司成交價。甲以指導單價成交的，乙同意每噸保留有10元的合理利潤。若甲有能力能做現金交易的成交，在以上基礎上再讓10元/噸。以上都不屬於達量返利的份額。
4. 甲乙雙方可選擇性互相建議，甲在乙所指導內容如有質疑必須在第一時間提出疑慮，
逾期不可做成交阻礙之藉口。乙有權監督甲在每單筆單價作成交時是否有惡意拋售，或套取現金，或惡意強接客戶。特殊情況甲因提前作解釋申請，未經允許甲不得違規。經核實，乙將追究甲的責任，後果視情節定，甲不得悔退。
本協議亦甲乙雙方介於買賣與友情的君子協議，違規者視小人雷同。棄之不得怨言！ 此協議雙方各持一份，共兩份。尊重則互相保留，失之心遭遣！
以上書定內容待雙方簽字既是接受。無見證人。無章法借鑑。
甲：山西峰鑫偉業物貿有限公司 （代表人） 乙：山西利劍貿易有限公司（代表人）
身份證：身份證：
名章： 名章：