據報道，在總結試點經驗的基礎上，今年我國將深入推進宅基地制度改革，尤其是在宅基地流轉方面將有較大的突破。
在總結試點經驗的基礎上，2017年我國將深入推進宅基地制度改革,尤其是在宅基地流轉方面將有較大的突破。
具體而言,改革在實現形式上將類似於去年啟動的農村承包土地“三權”分置改革,重點是在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵佔控制的前提下,落實宅基地集體所有權,維護農戶依法取得的宅基地佔有和使用權。與此同時,要探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閒農房及宅基地,增加農民財產性收入。此外,還要探索進城落戶農民自願退出宅基地,並允許地方多渠道籌集資金,用於村集體對這部分農民的補償。
到目前為止,宅基地制度改革試點已經啟動了兩年多的時間。據瞭解,其核心是保障和豐富宅基地用益物權,構建完整的農村集體土地產權制度。去年11月27日,中共中央國務院釋出的《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》(下稱《意見》)再度明確提出,健全增加城鄉居民財產性收入的各項制度。其中就特別提到了從實際出發,因地制宜,落實宅基地的用益物權,賦予農民更多財產權利,增加農民財產收益。
據國土資源部有關人士此前介紹,這輪改革的亮點之一,就是按照所有權產權關係,在集體經濟組織內部探索宅基地的有條件有償使用和自願有償退出的機制,同時還要穩妥審慎地推進農民住房財產權抵押擔保等。
中國農業大學農民問題研究所所長朱啟臻告訴記者,宅基地是農民一個重要的財產,由於農村的空殼化,很多宅基地得不到利用,房倒屋塌,滿院蒿草,確實是資源的浪費。通過出租流轉等方式,能把資源利用起來,將它盤活,對於增加農民收入,繁榮鄉村,都是很有意義的。
中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田也表示,從農村發展的角度來講,宅基地過去沒有市場屬性,是“沉睡的資產”,農民擁有宅基地,人卻在城市裡打工,農民擁有巨大的資產卻帶不來任何的財產收益。這一塊“堅冰”,其實不論是政府還是基層百姓,都希望能夠打破,這也是目前農村最需要盤活的一份資產。
“不過這一步改革探索還是要小心,首先宅基地集體所有權是不能變的,但是使用權可以進行租賃,甚至佔有權也可以有償退出。”鄭風田表示,無論是城市房地產還是農村宅基地流轉都要保證房屋的居住屬性,要出臺政策防止炒作。農村因為過去沒有這個市場,放開宅基地,就需要防止囤積土地,炒作土地。
朱啟臻也表示,宅基地過去政策管制非常嚴格,應該給農民流轉的自由,但要注意不要以盤活宅基地為由來剝奪農民利益。
中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥告訴記者,完善農民宅基地管理制度,推動農民住房市場化改革,是解決“三農”問題的重要舉措,需要把握好制度相容、農民意願和政府作為之間關係,千萬不能強制農民無償放棄農村住房,更不能讓沒有條件融入城鎮的農民失去農村宅基地。
實際上,全國多個地區已經開始對農民自願有償退出農村宅基地進行探索。四川省成都市去年下半年就決定在2017年年底前在全市範圍內全面推開農戶宅基地使用權退出機制,2020年底前要形成改革成果。在成都市三道堰鎮青槓樹村,為了鼓勵農戶積極騰退多餘宅基地、宅基地面積較少的農戶積極參與新村建設,村裡以人均140平方米為平衡點,不足部分按每平方米30元的價格,向村集體資產管理公司交錢補足面積;超出部分,村集體資產管理公司予以收回,並按每平方米60元的價格補償農戶。
專家分析表示,目前宅基地退出的試點中,還存在很多問題。首先就是現行農村宅基地管理存在法律和制度障礙。由於當前禁止農村宅基地使用權有償流轉,同時對農村宅基地實行嚴格管理,因此,儘管各地區在農村宅基地退出試點中取得了成效,但是難以實現大的突破與創新。受政策法規的限制,宅基地使用權有償流轉成了缺少法律支撐的空架子,市場機制也難以進入農村宅基地退出系統中,政府主導下的宅基地退出機制難以實現資源的優化配置。此外,增減掛鉤使得試點規模受限、操作困難,資金鍊條薄弱導致補償資金來源不穩定,宅基地退出過程中農戶該如何與政府實現“雙贏”等,都是未來宅基地退出政策要研究的重點。
【案例分析】農村宅基地流轉與違章建築有限權利保護
【案情】
上訴人(原審原告)：陳山傑。
被上訴人(原審被告)：劉慶華，賀爾盧(系劉慶華之子)。
1991年起，陳山傑與劉慶華同住。漳平市桂林街道下桂林村村民詹之火是殘疾人，無配偶，無子女。其母李忙花考慮詹之火身後養老問題，1991年8月24日與劉慶華協商達成一致，並簽下繼承房地贍養生活條件如下(即遺贈扶養協議)協議，將詹之火與李忙花所有的位於漳平市桂林街道桂北路247號房屋佔用範圍內的宅基地其中的73.6平方米轉讓給劉慶華，劉慶華及其兒子賀爾盧每月支付70元給殘疾人詹子火做生活費，直至終老。1991年底劉慶華在未經當地政府相關部門審批取得土地使用權及建築許可情況下動工建房。1992年年初建好地基後，因三方(即陳山傑、劉慶華、詹子火)產生矛盾，詹子火對上述出具的繼承房地贍養生活條件如下協議推翻，將上述宅基地改為買賣關係，並在其母親李忙花同意情況下，於1992年1月11日向被告劉慶華出具一份房地轉賣絕契書，將上述宅基地以人民幣7000元的價格賣給劉慶華作為建房之用。因被告劉慶華資金不足，先付地基款3500元給詹子火後，餘下地基價款3500元由陳山傑支付。此後陳山傑也共同參與出資建設。在建至第三層部分磚牆後，陳山傑於2002年12月20日因私拉電線造成他人死亡畏罪潛逃。2005年3月12日，劉慶華向漳平市人民政府申請辦理上述房屋的國有土地使用權登記並取得登記。2006年6月起，賀爾盧先後向附近群眾購買上述房屋旁邊的宅基地用於上述房屋擴建並對原來房屋加建至第五層。其後詹子火與李忙花先後死亡。2011年11月，陳山傑向當地司法機關投案自首。2012年3月，陳山傑被判處有期徒刑並宣告緩刑。陳山傑被宣告緩刑後和其子陳建強回到上述房屋要求被告給予居住。被告認為上述房屋是其投資所建，不同意原告的居住要求，為此引發糾紛。2012年4月10日，劉慶華以要求陳山傑及其子陳建強停止非法侵害並賠償其財產損失為由(即以物權保護為由)，向福建省漳平市人民法院院提起訴訟。
經調解，雙方自願達成和解協議。2012年5月23日，漳平市人民政府以劉慶華隱瞞共同申請人詹子火已死亡的事實及政府在頒發漳國用[2005]字第191號國有土地使用證時存在適用程式錯誤為由，作出漳政綜[2012]195號《漳平市人民政府關於撤銷漳國用[2005]字第191號國有土地使用證的`決定》，決定撤銷漳國用[2005]字第191號國有土地使用證。2013年5月30日，陳山傑又向本院提起訴訟，請求本院判決：1.確認詹子火與李忙花生前將漳平市桂林街道桂北路247號房屋佔地面積70平方米的土地使用權轉讓給陳山傑有效;2.確認漳平市桂林街道桂北路247號房屋1至3層為陳山傑所建，劉慶華、賀爾盧應當立即將其佔用的上述房屋退還給陳山傑。
另查明：陳山傑和劉慶華、賀爾盧均不是漳平市桂林街道上桂林村當地農村居民。
【審判】
福建省漳平市人民法院審理認為：一審原告陳山傑認為其投資建設了本案涉案房產，據此提出確認詹子火與李忙花生前將位於漳平市桂林街道桂北路247號房屋佔地面積70平方米的土地使用權轉讓給原告有效的訴訟請求(即第一項訴訟請求)。該訴請實質是主張確認漳平市桂林街道桂北路247號房屋佔地面積為70平方米的土地使用權的歸屬，此屬土地使用權爭議。根據土地管理法第十六條的規定，土地使用權爭議應由人民政府處理，當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可向人民法院提起行政訴訟，故原告第一項訴訟請求並不屬於人民法院受理民事訴訟的範圍。陳山傑在第二項訴訟請求中要求確認漳平市桂林街道桂北路247號房屋1至3層由原告出資所建歸原告方佔有使用及要求被告立即將其佔用的上述房屋退還給他，此屬確認建築物權利歸屬及物權保護請求權範疇。根據物權法第九條規定，不動產物權的設立應當依照法律規定登記，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生法律效力。同時，物權請求權之前提乃原告對訴爭標的物享有完全的物權，而具體至本案中，訟爭房屋沒有土地使用證、建設許可證、房屋所有權證，屬“三無”房產，在行政部門未對該房產的合法與否作出認定前，該房產是否屬於合法建築處於待定的狀態。故陳山傑的第二項訴請也不符合人民法院民事案件的受理條件，其可待行政機關就該房的合法性以及權屬作出確認後再向人民法院主張權利。
綜上所述，原告陳山傑的起訴不符合民事訴訟法第一百一十九條規定的起訴條件，依法不予受理，已經受理的，應予駁回起訴。依照土地管理法第十六條，民事訴訟法第一百一十九條、第一百二十四條第(三)項、第一百五十四條第一款第(三)項，最高人民法院《關於適用民事訴訟法若干問題的意見》第139條之規定，裁定駁回陳山傑的起訴。本案受理費人民幣200元，陳山傑起訴時已預交，予以退回。
裁定後，陳山傑不服，繼續以一審事由提起上訴。
龍巖市中級人民法院二審認為：民事訴訟法第一百一十九條規定，起訴必須屬於人民法院受理民事訴訟的範圍。本案陳山傑提出的兩項訴訟請求，一是確認詹子火與李忙花生前將位於漳平市桂林街道桂北路 247號房屋佔地面積70平方米的土地使用權轉讓給原告有效;二是確認漳平市桂林街道桂北路247號房屋1至3層由原告出資所建歸原告方佔有使用，被告應當立即將其佔用的上述房屋退還給原告。對於第一項訴訟請求，因上訴人陳山傑請求確認的物件詹子火與李忙花已去世，其以本案劉慶華、賀爾盧為物件提出的訴請，實質上是在主張訟爭的70餘平方米土地使用權，而訟爭的70餘平方米土地原為宅基地，雙方均主張向詹子火、李忙花受讓了該土地使用權，導致本土地使用權爭議。根據土地管理法第十六條的規定，土地使用權爭議應由人民政府處理，當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可向人民法院提起行政訴訟，故陳山傑第一項訴訟請求不屬於人民法院受理民事訴訟的範圍，一審裁定對此認定準確。對於第二項訴訟請求，陳山傑認為其實質是在請求確認建築物為共有並要求分割共有財產，但從訴訟請求的內容來看，陳山傑主張的是確認佔有、使用權，並請求物權保護。物權保護的基礎是享有物權，因訟爭的建築物未經審批建造，未取得合法物權，使上訴人失去請求的基礎，對該項起訴，法院依法不予受理。綜上，上訴人陳山傑的訴訟請求不屬於人民法院受理民事案件的範圍，依照最高人民法院《關於適用民事訴訟法若干問題的意見》第139條“立案後發現起訴不符合受理條件的，裁定駁回起訴”的規定，應當裁定駁回起訴。原審法院適用法律正確，處理正確，應予維持。依照民事訴訟法第一百七十條第一款第(一)項之規定，裁定駁回上訴，維持原裁定。
【評析】
本案是一起涉及農村土地流轉、集體土地使用權、與之相關聯的產權、物權保護問題，隨著農村土地與時俱進地釋放、流轉、增值，已成為當今社會矛盾的新發生點，加上相關法律規定的滯後，出現了許多問題上疊加問題的糾紛。如此一來，也成了相關部門解決矛盾的疑難點。因此，很有必要對這樣的案例進行梳理、總結，並匯出此類行為避免矛盾產生的關鍵點，從源頭上儘可能減少矛盾的發生。該案涉及的第一個問題是農村土地、宅基地的流轉問題，怎樣流轉?在什麼樣範圍內可以有限流轉?流轉出現糾紛後的處理程式又有何特殊性?第二個涉及物權問題，老百姓通常認為有物就有權，實際又如何?
一、農村土地、宅基地在什麼範圍內可以有限流轉
當前，我國農村土地流轉仍然堅持土地集體所有的前提，實施承包權和經營權分離，並形成所有權、承包權、經營權三權分置、經營權流轉的格局。特別在2014年9月29日，中央針對土地改革出臺了《關於引導農村土地承包經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》和《積極發展農民股份合作賦予集體資產股份權能改革試點方案》兩個檔案，對現階段農村土地制度進行了一定的推動和明確。同時，對推進我國農業現代化有更深刻的考慮，流轉格局也會在原有基礎上有所突破。但根據現行的法律，農村土地只能在本村社員內流轉，而且只能流轉經營權，並不能隨便改變土地性質，宅基地仍然保持一戶一居原則。本案一審原、被告均非當地村民，無論以什麼形式都不能參與當地農村土地的流轉，那他們能不能參與宅基地買賣呢?目前農村宅基地仍然實施一戶一宅政策，宅基地買賣也沒有理由進行，所以本案一審原、被告不能參與宅基地買賣，他們從漳平市桂林街道下桂林村詹子火處買來70平方米宅基地也是無效買賣，不受法律保護。
二、農村土地流轉無效時處理的特殊性
本案陳山傑、劉慶華和賀爾盧在陳山傑買來的詹子火宅基地上違章建房，是一個問題上疊加另一個問題，使本案問題更復雜化。面對這樣多重又涉及政府行政權的糾紛，法院現有的司法資源不足以應對。因此，現行法律對此類案件設定了前置程式，當由政府先行處理，不服再通過行政訴訟一步一步依程式由人民法院進行審理。為此，土地使用權爭議在人民政府處理前，人民法院不能審理，故本案陳山傑第一項訴訟請求並不屬於人民法院受理民事訴訟的範圍。本案駁回陳山傑的第一項起訴是正確的。至於陳山傑第二項訴訟請求，同樣存在訴權問題。從訴訟請求的內容來看，陳山傑主張的是確認佔有、使用權，並請求物權保護。物權保護的基礎是享有物權，因訟爭的建築物未經審批建造，未取得合法物權，使陳山傑失去其請求的基礎，對該項起訴，法院依法不予受理。因此，法院對陳山傑第二項訴訟請求予以駁回也是正確的。
三、違法建築物權的確認為何不能得到支援
違章建築是否有物權?由於違章建築的先天違法性，在公法領域，行政執法機關可予以限期整改、罰款、拆除等行政處罰。因此，違章建築是沒有完整物權的。因此，本案陳山傑訴劉慶華物權確認是得不到法院支援的。但在私法領域，涉及違章建築的歸屬、利用等問題而引發私人利益的衝突，是否就無人管呢?在這方面所涉及的違章建築的物權效力及司法實踐中違章建築的私法保護問題則成了本案解決糾紛的關鍵地方。特別是伴隨著違章建築的增多，司法實踐中涉及違章建築的民事糾紛也隨之增加。故而，因違章建築引發的民事糾紛已成為我國司法實踐中亟需解決的問題。筆者認為，違章建築佔有、使用符合發揮物權法“物盡其用”的立法精神和原則;從合同法最大限度保障交易安全、維護經濟秩序的立法目的進行綜合分析，得出要綜合利益衡量，進行辯證分析，不能輕易認定只要是違章建築就什麼權利都沒有。至少違章建築的建造人在不能取得違章建築的所有權情況下，還是可以享有佔有權和使用權的。理由主要在於：
其一，財產所有權的取得不得違反法律規定，所以，建造人肯定不能對違章建築享有所有權。如果賦予所有權，將導致對其過度保護，進而導致惡意違章建築現象層出不窮，不利於維護社會公共秩序。但如果對違章建築完全不予保護，又不符合我國現階段國情，不利於定紛止爭，維護正常的財產秩序。
其二，違章建築建造人畢竟對違章建築有投入，投入過程也沒被制止，形成了事實建造，這是一個管理者不到位、被管理人越位的同時作用結果。在行政機關依法拆除違章建造前，法律給予事實上的佔有狀態者一定的佔有和使用法律保護是必要的，這樣既可以穩定社會，又可以避免社會資源的浪費。
其三，在法律實踐中，通常將調整公共利益的法律稱為公法，將調整私人利益關係的法律稱為私法。違章建築據此可分為僅違反公法如土地管理法、都市計畫法的違章建築，既違反公法又違反私法的違章建築，以及僅違反私法如物權法、民法通則的違章建築。對於僅違反公法，而不違反私法的違章建築只會受到公法上的否定評價，如拘留、罰款、限期拆除等行政處罰的法律後果。除非違章建築被罰沒、拆除等徹底滅失外，即對於客觀存在且為建設人所佔有的違章建築物，一般不會影響到違章建築私權利益，不影響違章建築的權屬、利用關係。在私法領域，依據私法上“法無禁止即授權”的理念，僅違反公法的違章建築在私法上仍會受到肯定性的評價，如本案的違章建設人被告和參與建設人原告同樣受到私法平等調整和保護，對於此類違章建築佔有人，私法仍負有對違章建築尊重和保護的義務。
綜上所述，本案陳山傑訴劉慶華、賀爾盧違法建築物的確認權是不可能得到公法的保護的，但他卻可以從物權中分離出來的佔有權有限保護角度去訴劉慶華，要求佔有權的分配和使用，人民法院也應根據現行法律規定進行審理和判決。