作為物業顧問公司，如何真正顧問?尤其是沒有做過顧問工作而又將要進入這一行業的人員，以下內容可能會為你提供一些幫助。
一般說來，真正的物業顧問應當根據樓盤的建設、交付時間順序，逐漸深入地進行物業管理顧問工作。在具體工作中，物業管理顧問工作則主要通過以下四個不同的階段：前期介入階段、實際指導階段、顧問收尾階段、後期跟蹤階段，來發揮不同的作用。
前期介入階段：
現代建築設計複雜,技術含量高，為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理，物業公司根據在日常物業管理工作中總結的經驗和教訓，預先向地產公司提出一些建設性意見，以避生工程完成後才發現紕漏的問題，具體可以從以下四個方面進行前期介入：
一、從專案設計開始提前介入，參與物業建設專案的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，便於物業建成後的使用和管理。
二、深入的認識和了解專案地方市場特點和專案個性，將先進的物業管理經驗與專案地方市場特點和專案個性完美結合，並由此進行整體的物業管理策劃，以指導以後的物業管理顧問工作，避免造成顧問工作由於地域差異而水土不服。
三、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、裝置安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成後給使用和管理服務帶來缺憾。
四、鍛鍊物業管理隊伍，提前熟悉物業設施裝置，避免因倉促上陣而導致的不應有的失誤。目前物管企業接手物業後很長一段時間內，業主向物管企業反映的許多問題實際上是開發商與業主之間關係的延續。因而早期介入對減少業主投訴起到"推波助瀾"的作用。
除此以外，在前期介入階段期間，物業顧問公司還需要從各專業角度對物業管理提出建議，以方便日後的物業管理工作。具體工作包括對社群的整體規劃設計及日後的管理(是否進行分組團規劃建設，停車管理是否實行人車分流管理等)，根據物業管理經驗，提出建議性意見;考察建築設計(地下室、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業管理的需求;對管理用房位置確定、佈局以及設計、裝修標準提出參考性意見;對空調、消防、智慧化工程、電梯的安裝設計及配套設施提出合理化建議;根據地方物業管理法規、政策及樓盤實際狀況，對物業公司的管理模式、崗位設定、人員配備等提出建議。
實際指導階段：
前期介入完成後，顧問工作進入實際指導工作階段。在此階段，顧問公司需根據專案進展情況提供相應的物業管理顧問建議,並組織實施。
一、協助物業公司制定和建立各專業管理模式、機構設定、擬定人員編制;協助物業公司根據物業專案實際情況，測算物業管理成本，提出物業管理收費標準，由物業公司報當地政府物價部門審批;協助物業公司制定招聘方案，選聘並培訓各專業物管工作人員(管理層和操作層)，組建工作隊伍;協助對各專業技術工人進行考核評定。
二、根據豐富的物業管理經驗，結合專案的實際情況，逐步編制、修訂出一整套嚴謹、規範的管理體系檔案，來規範以後的物業管理工作。
三、提供裝置移交、接管驗收的全套程式，協助物業公司(發展商)進行各類專業設施裝置的交接與驗收工作(包括各專業工程的竣工資料的交接工作等)。
四、編制入夥方案，成立並培訓入夥工作小組(預先將業主可能詢問的一些物管問題進行收集整理)，開展入夥模擬演練，使每一個物管人員都熟知整個工作流程，儘量減少入夥工作時的失誤，避免業主認為物業公司不夠專業。
五、協助物業公司編制各項管理制度，建立相關業主資料、專業技術資料等檔案;並就物業管理檔案資料的整理提供諮詢和指導等。
六、根據專案需要，及時匯入CI系統、ISO9000質量保證標準;協助、指導物業進行創優工作;協助提升物業品牌等。
實際指導階段:
七、培訓工作，培訓是一項慣穿整個顧問過程中的重要工作，培訓效果的好壞直接關係到整個顧問工作的成敗，培訓大致可分為如下一系列課題：
1、工手冊、安全意識、等入職培訓;
2、如何進行前期介入的培訓;
3、如何進行交接驗收的培訓;
4、物業財務管理的培訓;
5、如何進行物業管理人力資源管理的培訓;
6、如何進行設施裝置交接驗收工作的培訓;
7、如何開展入夥工作的培訓;
8、物業管理有關的法律法規的培訓;
9、團隊意識的培訓;
10、與物業管理緊密相關的房地產法律法規的培訓;
11、服務意識、行為規範、禮節禮貌和溝通技巧的培訓;
12、資料、檔案、檔案管理方法培訓;
13、裝修管理及裝修巡查的培訓;
14、公司管理體系檔案、規章制度、崗位職責的培訓;
15、如何建立小區居民應遵守的公眾制度的培訓;
16、如何進行投訴接待和投訴處理及回訪的方式、方法的培訓;
17、物業管理案例分析培訓;
18、如何開展社群文化活動的系列培訓;
19、安全管理日常工作的系列培訓;
20、如何預防、處理各種突發性事件的培訓;
21、清潔、園藝綠化管理工作的系列培訓;
22、裝置現場檢查的培訓;
23、專項工程技術的分類培訓;
24、各類裝置管理培訓(包括年、月度保養計劃的制定、裝置的分級管理、各類裝置的保養、維修規程、裝置的採購、表識、報廢等流程的管理);
25、土建及公共設施保養的培訓;
26、如何控制住家維修質量、效率、態度的培訓;
27、如何建立會所經營和管理制度的培訓;
28、如何建立和優化管理人員工作流程、工作、考核標準的培訓;
29、如何進行各部門質量檢查的培訓;
30、IS09000IS014000基礎知識等系列培訓;
31、如何進行物業管理小區創優的培訓。
整個培訓要有計劃，有針對性的分階段持續進行。要理論聯絡實際，充分地將物業管理中的要領，特點向受訓人員闡述清楚，要讓培訓中講到的東西在實際工作很好地實施，再將在實施過程中遇到的新情況、新問題、處理過程及其結果進行分析總結，再改進，這樣的培訓方式才能真正落到實處，起到效果。
實際指導階段:
培訓可以是以下幾種方法：
1.課堂式
(1)講授法。主要是顧問人員講課，並通過書面答卷或口頭答辯的形式來檢測受訓者的學習成績。
(2)討論法。討論或稱為研討，由培訓者提出一些問題(案例分析)，組織受訓者積極投入討論他們是如處理這些問題的，然後由培訓者進行點評。學員們通過討論，掌握到處理相關問題的方法，在日常工作中再碰到相關問題時就能應付自如了。
2.模擬式
(1)案例分析法。首先由指導者提出案例或例項，由受訓者對案例進行分析和討論，並提出個人的見解和解決問題的方法。
(2)經營管理“遊戲”。這種培訓方式的做法是將受訓者分成若干個組，分別扮演客戶和管理人員，由培訓者出一些問題由大家來進行模擬演練，以達到培訓效果。
這一階段的工作，對顧問公司來說，主要是現場作業。要想確實達到顧問的效果，駐場顧問工作人員必須嚴格控制好每一個工作環節，在對專案詳盡瞭解的基礎上，制定出適合該專案的每一個步驟和計劃。
在整個顧問過程中，顧問人員思路一定要清晰，清楚每一步該做什麼，該如何做，做到什麼樣?這都是我們駐場顧問所必需面對的課題。顧問專案經理在管理上要強式，在整個管理工作中一定要掌握主動，在專業事務管理上要大膽去安排、督導專案物業人員的各項工作，而不是什麼都是“協助”，這樣很容易讓顧問公司變得被動，使顧問工作效果打折扣，尤其是在顧問工作中後期，被顧問方相關工作人員掌握了一定的工作技能後，顧問就會有被“踢”的危險。所以顧問人員在整個顧問過程中必需會面掌握主動，在管理上能做到收放自如。只有這樣才能使顧問工作按照顧問公司的思路發展，最終實現雙贏。在顧問過程中，顧問人員在涉及到錢的問題上最好不要獨斷專行，一定要有被顧問方相關人蔘與，以避免不必要的麻煩，給顧問工作帶來負面影響。
經常保持與被顧問方進行溝通，及時瞭解專案的所有資訊，根據甲方公司要求與專案工程進度有計劃的開展每一階段工作，以便及時調整工作思路。“作為顧問方，是想請顧問幫忙做事的，不是請你們來唱對臺戲的，所以顧問人員在工作時要配合甲方的工作;但如果你們什麼都聽我們甲方的，那我們就沒有必要請顧問公司了，顧問在專業上一定要提出專業性的指導意見”(引用被顧問方專案老闆的原話)。所以我們要充分利用我們物業管理經驗和專業知識，有預見性的提出各項合理化建議，要分析其中的利與弊，同時羅列出多種改進方法，並徵得甲方的認可後，再進一步跟進建議方案的完全實施，只有這樣一個合理化建議才能算是基本完成。
管理要留痕跡，所以各項管理最好是形成書面的文字，如：建議函、培訓記錄(包括培訓簽名表)、工作計劃、工作總結、會議紀要，送遞檔案資料等等，並要求有人簽收。文(函)的文字一定要嚴謹、規範，細緻到格式、標點符號，時間等都要仔細校對。同時駐場顧問最好養成記工作日記的工作習慣，對實施的顧問工作要有詳細的記載，以便事後進行總結，不斷提升顧問水平。
需要每月定期對專案進行考評，並就各專業所涉及的內容、範圍進行全面檢查，指出問題，分析原因並提出整改意見，跟蹤糾正落實情況。顧問人要善於總結，在總結中發現問題，並及時改進，只有這樣顧問工作效率才能不斷提高。
顧問收尾階段：
當物業管理顧問期臨近結束時，為了保證顧問專案合作雙方的共同利益，維護顧問方企業品牌，顧問專案必須做到有始有終，顧問方公司與顧問專案組人員即應當做好專案的收尾工作，以便能使顧問專案有一個圓滿的收尾。
顧問專案收尾作為顧問管理生命期的最後階段，主要工作包括：專案評審;收集、整理、歸檔專案檔案;決算顧問專案的實際費用;總結顧問專案的經驗教訓;明確顧問專案後續工作(顧問監管期)的負責人;遞交顧問專案結束的信函。
顧問專案收尾工作可以分為二個方面：專案評審、顧問工作總結。
一、專案評審
1、對顧問人員在顧問期內已完成的工作結果重新、全面地進行稽核，檢查、落實專案計劃範圍內的各項活動完成情況?具體如：
① 顧問方案編制、提交及執行情況
② 建議函遞交、回覆及落實情況、
③ 專案月度工作計劃及完成情況報告
④ 各專項工作完成情況
⑤ 顧問期各類工作記錄
2、對顧問服務效果進行整體評估。
評估顧問服務效果，最客觀、公正、全面、有效的方法就是評價被顧問公司的整體執行狀況，通過對被顧問公司的運作管理現狀來審視評價顧問專案工作業績。
3、分析顧問工作甲方滿意度指標。
在顧問期間，顧問方公司一般都會每季度向被顧問公司發放《顧問工作質量考核表》，顧問專案收尾時，該表亦可作為顧問專案評審的依據之一。
4、對照顧問服務合同的各項條款要求，逐一檢查是否按照合同約定完成了這些工作。
5、費用核算：
與被顧問公司結算顧問費尾款;決算顧問期的實際費用。
二、顧問專案工作總結
收集、整理顧問專案檔案，釋出專案資訊，總結經驗教訓等。每個專案，無論是成功或是失敗，都應當被看作是一次學習的機會。行政收尾最重要的工作是收集、整理、編輯、存檔專案相關的所有檔案，如專案所在地物業管理市場調研報告及相關行業資訊資料、顧問期工作圖片、顧問書、建議函、工作計劃、工作報告、工作總結、工作資訊等。
目的一是為日後查閱專案的有關情況提供依據，二是為將來實施類似顧問專案提供借鑑。最好還要求顧問專案經理以書面形式總結出顧問專案管理過程中的經驗教訓，做得好的可推廣到其他專案中去;做得不好和今後應避免;對本專案顧問期間發生的一系列案例，進行整理總結。這樣既使顧問專案管理者自身得到提高，同時也可為後來顧問專案人員提供借鑑。
後期跟蹤階段
現場顧問結束後，顧問工作進入後期跟蹤階段。這一階段的工作，對顧問公司來說，實際上是前面所有工作的鞏固。在此階段，顧問公司可不定期派遣顧問團到專案現場進行檢查，並就各專業相關內容在運作中存在的問題或不足，提出書面整改意見及建議。
以上的整個駐場顧問工作流程，也是我在駐場顧問工作中的一點心得，希望能為以後同行朋友提供一些參考。
物業前期諮詢應重點做好的幾項工作
物業管理的前期介入工作一般有三種形式，即：物業前期諮詢、物業前期介入和物業前期管理，三種形式有不同的內容和不同的工作方式。筆者現結合工作實際就物業前期諮詢工作的必要性和應重點做好的幾項工作進行探討。
物業前期諮詢工作的必要性
物業管理企業是房地產商開發建設專案與物業運營管理相結合的紐帶，對於房地產開發企業來講，在專案的初步設計階段甚至可行性研究規劃階段就聘請專業水平較高、有一定管理經驗的物業管理公司進行物業前期諮詢是十分有益的。這不僅有利於完善專案的初步設計及深化設計，而且能夠減少或避免由於考慮不周產生的設計缺憾所給日後銷售、使用及管理帶來不便或損失。 對於物業管理企業來講，在具備一定管理經驗和專業技術人員的條件下，主動申請參與房地產企業的專案開發的全過程，以合同方式，在物業專案前期諮詢階段，憑藉實踐中獲得的經驗，對設計中容易疏忽的問題和尚需優化的部分提出意見和建議;通過物業前期諮詢成效，取得開發企業對其管理服務能力的信任和認可，爭取在施工建設階段能夠達到物業前期介入;在進入竣工驗收前完成物業前期管理委託。這樣不僅使物業管理企業對物業專案及各個部分充分了解，同時也使其有可能成為最適合接受物業管理委託的公司。
物業前期諮詢應重點做好的幾項工作
1.確定專案管理檔次，擬定初步管理方案。
根據開發商關於專案規劃的開發型別業態、開發規模、市場定位、客戶定位、產品檔次定位、價格定位，通過對諮詢專案的地理位置、周邊環境、相關專案狀況、市場對標分析，未來客戶需求等進行深入的調查瞭解，分析研究，確定專案管理檔次，並通過初步分析測算，擬定與之相適應的初步物業管理方案，以利於物業前期諮詢工作的分項定位。
2.確定專案諮詢時間節點，擬定諮詢計劃。
根據開發商、設計單位關於專案的初步設計方案，對所諮詢專案的建築結構，結構佈局型式、設施裝置配置、功能設施配套用房、整體環境等，依據相關資料進行深入的分析研究，結合專案設計、工程進度並根據物業管理實踐中獲得的經驗，確定專案諮詢時間節點，擬定諮詢計劃，物業前期諮詢的內容時間節點應與專案設計、工程進度合拍，便於發展商採納決策。
3.確定諮詢重點內容，組織設立專題諮詢小組。
根據對物業產品的市場需求狀況和在銷樓盤、在用物業產品的市場分析，從專案結構功能佈局、裝置設施功能配套、安全設施、交通組織、園林景觀、導向標識等方面，結合專案階段性設計深度、物業管理實踐中獲得的經驗及初步物業管理方案和專案實際，研究確定物業前期諮詢重點內容，組織設立專題諮詢小組，發揮專業團隊的力量，按照諮詢節點計劃完成專題諮詢，保證物業前期諮詢工作質量。
4.收集利用諮詢專題類比資訊，緊密結合專案實際提出諮詢建議。
根據與發展商簽訂的物業前期諮詢服務合同要求、研究確定的諮詢重點內容、不同的物業業態及諮詢專題所涉及的相關資訊，通過考察、座談、收集分類，豐富諮詢專題的類比資訊資料資料，結合專案不同階段、不同專業設計深度，根據物業管理的規範要求以及物業管理實踐中獲得的專業經驗、初步物業管理方案中的專業管理需求、客戶使用需求等，結合專案實際充分利用類比資訊資料資料提出諮詢建議，使所提出的建議能夠緊密結合市場，諮詢內容符合專案。
5.加強與發展商和設計人員的溝通，提高諮詢建議的適用性。
根據開發商及設計單位提供關於專案設計說明、初步設計及深化設計圖紙等資料，通過認真研讀，對閱圖過程中發現的一些設計缺陷和今後物業管理、使用者使用需要進一步優化的問題，物業管理企業的相關部門及人員應與開發商及設計單位建立不同方發展商在物業專案開發過程中，由於季節、施工進度、工序交叉等諸多因素，對物業前期諮詢建議及意見重視採納程度有所不同。物業管理企業對需要提出的諮詢建議報告，應把握好建議的時機，適時提交。對已提交的諮詢建議報告採納情況應進行跟蹤，特別是對後期物業執行、管理、能耗控制及使用影響重大的諮詢建議及意見要重點跟蹤，促進重點建議的採納實施，避免錯過開發設計施工採納建議的最佳時機，提高諮詢建議的實用效果。
6.加強對發展商採納建議實用效果的調查跟蹤，向發展商進行反饋。
物業專案竣工投入使用後，物業管理企業的諮詢部門應繼續做好對後期物業執行、管理、能耗控制存在較大影響並被髮展商採納的建議及意見的實用效果的跟蹤調查，通過總結分析，向發展商、設計單位進行實用效果反饋，使發展商在今後的開發專案中能夠建造適用性好、品質高的物業專案，這是物業管理企業與發展商、設計單位建立良好合作關係的重要環節。
物業專案是一個系統工程，設計人員有時不一定非常清楚以後使用和管理中的問題，難免會忽略以後業主使用時的方便以及物業管理企業管理的需要，這就需要物業管理企業的前期諮詢人員及時提出問題，在設計時就予以修正。所以，物業前期諮詢工作的介入時間越早越好，諮詢工作越深入越好。
淺論物業管理前期介入的“雙贏”戰略
摘要：開發商和物業管理企業是與物業緊密相關的利益主體。開發商對物業進行規劃、建造，形成硬體主體;物業管理企業則為開發商、業主提供軟體管理服務。物業前期介入的關鍵是瞭解各利益主體，滿足投資、使用需求平衡，取得投資收益，保證業主的使用舒適和物業的可持續發展。
物業管理的前期介入，是指物業管理企業在接管物業之前就參與物業的規劃設計和建設的過程。從業主 (使用人) 及物業管理的角度，提出一些合理化建議，使物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。
現代高層建築具有設計複雜，技術含量高，建設週期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業建成後能夠正常使用，物業管理企業的前期介入是非常必要的。目前，一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業專案實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在業主入住前半年左右開始的，主要就建築安裝的後期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發商給物業管理帶來的很多問題。物業管理企業真正意義上的前期介入應該是從專案前期設計開始，到物業接管驗收為止。
物業管理前期介入無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬體建設，物業管理企業進行的則是軟體管理。前者是在建造物業，後者則是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯絡。對於開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，並通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力。然而對於業主而言，關注的不僅是樓盤的地理位置與建築是否合理，業主還會對物業管理的質量進行權衡。所以開發商在規劃設計階段就應該選擇好物業管理企業，利用物業管理企業的經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，為以後的管理工作打好基礎。而物業管理公司也應建立現代化的管理模式，在物業開發階段就充分考慮建成以後的使用和管理的需求，考慮到居住水平提高的需要，並就這些問題與開發商積極互動，溝通交流。
一、從專案設計階階段開始提前介入，參與物業建設專案的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成後在使用階段出現問題
物業管理公司參與物業規劃設計，可以根據以往在小區物業管理實踐和居民生活中發現的規劃設計問題或缺陷，提出改正與完善措施，使這些問題在規劃設計時能夠予以避免。新專案開工前，物業管理公司可以先制定一個小區物業規劃設計方案和發展規劃前景，以書面形式提交給開發商，並且和開發商的設計人員一同確定物業規劃設計方案，並由雙方負責人簽字後實施，具體方面有：
1.配套設施方面
如住宅小區規劃設計必須考慮到幼兒園、物業用房，機動車停車場、自行車棚、業主會所、商業網點設施的適宜位置。
2.水、電、供暖、有線電視、通訊、燃氣供應方規劃設計要充分考慮到小區的地域特點和發展需要，水電供應容量應留有餘地。
3.建築材料方面
物業管理公司將根據在物業工作實施中所掌握的有關建材的情況，結合開發商以前建築材料使用情況，向設計單位提供對在物業管理中易出現問題的建材及其它材料的詳細品牌、型號等情況，避免因建築材料質量差出現有損開發商形象的現象發生。
4.安全保衛方面
如設崗、圍欄、道路、監控等。
5.垃圾處理方面
關於建立垃圾房、點，解決汙染排放問題。
6.消防方面消
火栓、綠化用水的安置與使用等問題。
7、其它方面
如業主會所、網點、物管房的建立與維護。
二、對物業的規劃設計及建築施工提出合理化建議
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、裝置安裝的合理性。重點察看消防安全裝置、自動化裝置、安全監控裝置、通訊裝置、給排水裝置、空調裝置、車庫及公用泊位裝置、電力裝置、交通運輸及電梯裝置、服務裝置等。
2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
3.在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、效能檢查、功能測試，並按照整改計劃督促整改。
物業管理公司要安排有關專業人員參與施工建設監理，在監理過程中，物業管理人員將盡可能全面收集該小區建築的各種資料，同時熟悉各個部分，瞭解地下工程和隱蔽工程等。這樣便於為以後的管理作好充分準備，在此過程中，開發商要配合物業管理公司工作。
三、設計管理模式，草擬及制定管理制度
物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日後的管理模式，制定相應的規章制度，其中還必須與開發商一起草擬有關檔案制度。
1.籌建業主管理委員會，維護業主的利益。
2.與開發商一起草擬轄區內的物業規章制度、業主委員會管理章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。
3.設定轄區內的物業組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業管理的綜合辦法等。
4.制定上崗人員的培訓計劃，並實施計劃。
由於有了提前介入，物業管理單位要對物業的總體規劃佈局、結構和管線佈置、裝置設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患熟悉掌握;爭取把所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前予以解決，既節省了費用，也大大縮短了物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果能夠取得開發商的授權，在竣工驗收階段代表開發商與建築、安裝單位就房屋建築安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理公司就能夠確保接管驗收工作的順利進行, 接管後即能夠及時為業主提供可靠的服務。此外，物業管理前期介入也可以鍛鍊隊伍，避免因倉促上陣而導致的失誤，給業主留下不好的印象。
物業管理的前期介入，使物業管理企業的工程技術人員在前期介入管理過程中得到充分鍛鍊，有利於他們的技術全面發展，有利於物業管理企業工程技術人才的培養。物業管理公司的前期介入管理應按照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度，保證物業管理前期介入的規範運做。