摘要：隨著社會經濟的高速發展，我國的財稅體制也進行了改革，全面推行“營改增”政策，完善增值稅的抵扣措施。本文以房地產開發企業為例，闡述房地產開發企業實施“營改增”的必要性，研究“營改增”後房地產開發企業增值稅的會計處理問題，分析土地增值稅的會計處理和增值稅科目的一般設定，旨在推進“營改增”在房地產行業的改革步伐，為同行提供參考。
關鍵詞：“營改增”；房地產企業；增值稅；會計處理
房地產行業作為我國國民發展的支柱產業，受到高度重視。增值稅作為房地產開發企業中的全新課題，需要深入研究和學習。房地產開發企業在多年的經營發展中總結了不少經驗，針對“營改增”政策，將明確專案管理的關鍵內容。“營改增”後房地產開發企業的增值稅會計處理髮生了相應的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。徵收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。
一、房地產開發企業實施“營改增”的必要性
房地產開發企業的建設週期長，受專案策劃、工程設計、報批稽核因素影響，經營流程複雜，這將加大房地產開發企業的稅負。增值稅作為中國第一大稅種，隨著財稅法制觀念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產開發企業實施“營改增”制度具有重要作用，其有利於降低企業稅負，提升企業經營效率。房地產開發企業資金投入大，在開發成本、建設費用等流動資金的佔用下，房地產開發企業的資金負擔較重。隨著社會的日益進步和國民經濟的高速增長，在當前的稅制結構中，房地產開發企業實施“營改增”制度，有利於優化企業的經濟結構，同時促進我國財稅制度的發展。房地產行業屬於資金密集型行業，在特殊經營模式的引導下，房地產開發企業的融資成本高。目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重複增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。
二、“營改增”後房地產開發企業增值稅的會計處理
1.土地增值稅的會計處理
土地增值稅的會計處理屬於房地產開發企業會計核算和稅務處理中的重要環節。從會計核算層面分析，房地產開發企業的土地增值稅成本基於會計權責發生制，在滿足配比原則要求的前提下計提。房地產開發企業設定多類賬戶在稅法的規定下進行土地增值稅的成本核算。若房地產開發企業同時運營多個專案，則需要分類核算各專案。由於房地產行業的特殊性，當前主要採取預售制度，即企業先取得客戶的預售款，待建設專案竣工且驗收合格後再結算土地增值稅。根據我國稅法的`相關規定，房地產開發企業收取的預售收入需要按比例徵收土地增值稅，待建設專案清算結束後進行多退少補。“營改增”後房地產開發企業土地增值稅的會計處理內容如下：企業收取預售收入後，按照稅法規定繳納土地增值稅，計提時，借記“待攤費用—預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。繳納時，借記改為計提時貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。待房地產開發企業的專案竣工後，滿足收入條件時，按照稅法清算土地增值稅，清算內容為當期結算收入、成本等。當期應承擔的土地增值稅費用為：借記“營業稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預繳土地增值稅”。當房地產企業專案竣工且驗收合格後，辦理土地增值稅的清算工作。首先調整預徵的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會計處理內容即確定清算金額和取得清算報告後，借記“營業稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預繳土地增值稅”（差額）貸記“應交稅費—應交土地增值稅”，清算補交時借記為前期貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。當房地產開發企業出現退稅現象時，做反向會計財務處理。通過房地產開發企業土地增值稅會計處理後，“待攤費用—預繳土地增值稅”與“應交稅費—應交土地增值稅”的餘額為零。
2.增值稅科目的一般設定
在房地產開發企業中，增值稅科目主要包括“應交稅費—應交增值稅”和“應交稅費—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設定如下：
（1）進項稅額。進項稅額是在會計核算中借方出現的資料，其主要記錄房地產開發企業納稅人購買物資、不動產或無形資產等，允許進項抵扣的增值稅額。在實際操作中，經由退回的物資需要衝銷進項稅額，並用紅字登記；
（2）已交稅金。已交稅金是在會計核算中借方出現的資料，其主要記錄房地產開發企業納稅人已繳納的當月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產開發企業當月已抵扣進項稅額後實際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；
（3）減免稅款。減免稅款指在會計核算中借方出現的資料，其主要記錄房地產開發企業納稅人按當前增值稅制度減免的稅款。房地產開發企業初次購買增值稅稅控系統裝置費用和技術維護費予以全額抵減；
（4）進項稅額轉入。在房地產開發企業中，會計核算用於企業福利、免稅等按照規定不得抵扣。例如，房地產開發企業中用於出租或自用的銷售專案等為抵扣進項稅額的不動產、固定資產，在改變用途後允許抵扣進項稅額的專案；
（5）銷項稅額抵減。在房地產開發企業中，銷項稅額抵減是指記錄納稅人在當前稅法規定下扣除銷售額而減少的銷項稅額；
（6）出口抵內銷應繳稅額。出口抵內銷應繳稅額是在會計核算中借方出現的資料，納稅人按國家規定的退稅率計算貨物的進項稅額抵內銷品需繳納的稅額；
（7）銷項稅額。銷項稅額是在會計核算中貸方出現的資料，其主要記錄房地產開發企業納稅人無形資產、產品銷售、不動產收取的增值稅額。房地產開發企業提供的應稅勞務收取銷項稅額，在貸方處用藍字登記，出現退回情況時，銷項稅額在貸方處用紅字登記；
（8）出口退稅。出口退稅是指房地產開發企業納稅人根據國家規定退回出口產品的增值稅；
（9）進項稅額轉出。進項稅額轉出是在會計核算中貸方出現的資料，其主要記錄房地產開發企業納稅人的無形資產、不動產等受老專案中進項稅票等不良因素影響不從銷項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規定轉出進項稅額；（10）簡易計稅。簡易計稅是指房地產開發企業納稅人通過簡易計稅方法繳納增值稅款。
三、結語
房地產行業是我國的支柱產業，在經濟發展過程中受社會各界的廣泛關注。“營改增”是進行結構性減稅的重要措施，有利於推動我國的稅制改革。在房地產開發企業中，實施“營改增”政策將降低企業的稅負，提高房地產開發企業試點的工作積極性，促進企業稅負朝合理化的方向發展。本文研究“營改增”後房地產開發企業增值稅的會計處理問題，明確了“營改增”對房地產開發企業長遠發展的必要性，通過分析土地增值稅的會計處理，深入研究房地產開發企業增值稅科目的明細設定，深化“營改增”政策在房地產開發企業的具體實施，完善房地產開發企業的財務管理，促進我國房地產行業的全面發展。
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