關鍵詞：風險；風險識別；風險控制
1 風險的概述和特徵
1.1 風險概述
風險的定義最初出現於1901年美國的A.M.威利特所著的博士論文《風險與保險的經濟理論》：“風險是關於不願意發生事件發生的不確定性的客觀體現。”這一定義誇大風險的客觀性和不確定性。其後很多專家學者在此基礎上給風險下了各種大同小異的定義。
固然風險的定義很多，但大致可分兩類，第一類定義誇大風險的不確定性。第二類定義誇大風險損失的不確定性。
事實上，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來不確定結果的綜合效應。
1.2風險的特徵
風險的特徵指風險的本質及其發生規律的表現。包括：客觀性、不確定性、可猜測性、損失性、結果雙重性。
2 專案風險的概念和產生的原因
2.1 專案風險的定義
一般以為：專案風險是指由於專案所處環境和條件本身的不確定性和主觀上不能正確預見或控制影響因素，使專案的終極結果與專案相關利益主體的期看產生背離，從而給專案相關利益主體帶來損失的可能性。
2.2 專案風險產生的原因
形成專案風險的根本原因是人們對於專案發展與變化情況的熟悉和應對決策等方面出現題目，包括：
①人們的熟悉能力有限。
②資訊本身的滯後性特徵。
③專案資訊資源治理和溝通治理方面的題目。
3 專案風險的來源
專案風險來源是多方面的，不同的專案風險會有不同的引發來源。主要包括：
(1)自然風險：指由於自然因素的不確定性對房地產專案造成影響，從而對房地產開發商和經營者造成損失。
(2)政治風險：指由於政策的潛伏變化給房地產開發和經營者帶來的經濟損失。包括：政治環境風險、政治體制改革風險、環保政策變化風險、戰爭風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險等。
(3)經濟風險：指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，對房地產市場產生的影響。包括：融資、財務、地價、市場供求、工程招投標、國內經濟狀況變化等方面的風險。
(4)技術風險：指由於科學技術進步、技術結構及其相關變數的變動給房地產投資可能帶來的損失。包括：科技進步，建築施工技術和工藝革新、建築材料改變和更新、設計變動和計算失誤、生產力短缺等風險。
(5)社會風險：指由於人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營者帶來損失的可能性。包括：都市計畫、容積率變更、區域發展和文物保護、社會治安、公眾干預等風險。
(6)國際風險：指因國際經濟環境的變化導致對地區性的經濟活動的影響。包括：國際投資環境風險、貨幣匯率變化風險。
(7)內部決策和治理風險：指由於開發商策劃失誤、決策錯誤或經營治理不善導致預期的收進水平不能實現。包括：投資方式、地點、型別選擇、組織治理、時間治理、合同治理等風險。
4 專案風險的識別
4.1 風險識別的定義
風險識別是指風險治理職員在收集資料和調查研究之後，運用各種方法對尚未發生的潛伏風險以及客觀存在的各種風險進行系統回類和全面識別。風險識別的主要內容有：識別引起風險的因素有哪些，什麼是主要因素，以及這些風險可能導致的後果如何。 4.2 風險識別的過程