一、緒論
房地產業是我國改革開放過程中才慢慢出現的新興產業，卻已經成為我國國民經濟的支柱產業。其支柱性主要是因為，房地產行業和我國國民經濟的關係日益深厚，不僅影響著與房地產業有關係的一些企業，對整個金融範圍甚至上升到整個國家的經濟體系都會產生不可估量的影響。這樣一來，房地產業是否能夠蓬勃發展就顯得彌足重要，它作為支柱性的產業已經深深地影響著國家的未來，直接刺激經濟水平的提高。
城鎮化作為國家戰略規劃中不可或缺的一大重要決定，不僅已經拿來被一些有名望的專家學者深入研究，對社會的進步和人民收入的提高舉足輕重，顯而易見，城鎮化程序的加快直接帶來的就是城鎮居民的住房需求的暴漲。
隨著房地產業規模的不斷增大，住房供應量不斷地增加，導致出現了房價迅速上漲、多地區發展不平衡等現象。面對這種情形，房地產業該如何實施定位和快速有效的控制以及優化房地產業發展規模，這就是本文的選題依據。研究所得結果期望能夠有利於推動城鎮化程序，加快房地產業發展，使兩者能夠協調發展。
二、城鎮化建設對我國房地產市場的影響
（一）我國城鎮化水平與房地產業規模的量變關係。改革開放以前，我國的城鎮化發展一直處於相對比較緩慢的狀態下，甚至出現過短暫的停滯現象。進入20世紀80年代以來，城鎮化發展水平的進步那是顯而易見的，這還要歸功於改革開放的大好政策扶持，特別是踏入21世紀以來，城鎮人口平均每年增長竟然超過1，500多萬人，城鎮化率更別提了，高出1.37%，值得一提的是，在2011年城鎮化水平更是取得了突破性的進展，高達51.3%，終於打破了50%的極限；到2015年末，我國城鎮常住人口更是多的驚人，7億多是什麼概念，城鎮化率更是高達56.1%，這與“十二五”規劃的貫徹執行密不可分。
（二）城鎮化背景下我國房地產業發展規模基本情況。隨著房地產熱一波波朝我們襲來，也給我們帶來了許多的問題，隨之而生的就是一個又一個不好解決的問題。但是，也只能面對解決了。首先，我們應該找到問題的根源所在，下面從三個角度簡單概述房地產目前的發展現狀。
1、房價不斷大幅度的飆升。由於我國的國情現狀，土地仍是稀缺性的資源，供不應求是必然的，我們都學過經濟學，一旦出現供不應求，必將伴隨著價格上漲。消費者對房地產投機慾望的持續增長為市場需求的發展鋪平了前進的道路。與此同時，許多地產商只想到了怎麼賺錢，根本不管你買不買得起房，進而不斷地抬高房地產價格。
2、房地產市場本身存在的問題。因為房地產業存在著許多非常誘人的灰色收入，再加上從事房地產行業沒有很高的入門要求，這樣一來，大多數投資者利用便利條件紛紛加入，更有甚者有的人為了謀取高額利潤，竟然在短時間內成立一家並不完善的房地產開發公司，不可避免地，行業內的領導者資質良莠不齊，當然領導者們的決策也是非常混亂的。
3、我國的房地產金融體系不盡規範。當前，我國的房地產金融已經形成了較為完善的制度體系，在制度建設的過程中也保持著良好的發展前景，但是不可否認的是，這其中還是存在著一定的問題，如果問題解決不及時，後果也很難想象。以下幾種現象對房地產行業發展的形象舉足輕重：在經濟比較發達的西方國家或地區，其住房貸款甚至可以達到房產總貸的.70%之高，而我國連10%都不到；另外，貸款在解決居民住房問題的同時也給銀行帶來了不小的風險，資產流動性差、金融市場的不完善等問題層出不窮，再加上個人信用制度並不像已開發國家那麼完善、政府幹預的不及時等都會為房地產行業帶來不可估量的影響，解決以上問題刻不容緩。
（三）城鎮化發展對房地產業發展的影響。城鎮化在擴大城市規模的同時，不僅數量得到明顯的提高，而且城鎮功能和結構也發生了質的改變，進而改變了城鄉佈局和產業結構，供需關係也發生了變化。從住房需求方面來看，相關資料表明，中國城鎮化率每年的增長率都穩定在1.5%以上，城鎮人口保持在4%～5%的水平上，這是刺激住房需求的關鍵因素。除此之外，政府拆遷政策的落實也讓居民住房的再消費成了現實，當然其中不乏居民隨著收入的提高想要改善生活條件的要求。從供應角度分析，城鎮中一些公司、企業為了擴大生產規模、促進產品銷售以及提高人性化服務，進而不斷擴大生產場地，這就需要更多的房子。除此之外，國家支援適當提高中低價位的小戶型商品房和保障房的供應比例。再加上近年來有更多的投資愛好者購置房產不是滿足居住需求，而是當成保值增值的一種方式來獲取一定的收入。
綜上概述，城鎮化不僅刺激了居民的消費需求、投資者的投資需求、企業的生產性需求，而且改變了居民的消費理念、增加了居民需求層次。
三、城鎮化程序中存在的主要問題
（一）城鎮化建設本身存在的缺陷
1、城鎮化建設過程中缺乏合理的規劃。絕大部分的鄉鎮在最初開始步入城鎮化的時候，並沒有十分明確的目標和方向，更不要提及相應的政策支援，再加上各個城鎮之間與鄉村的聯絡也比較密切，沒有明確的分界線。城鎮化這一路線在起初提出來的時候，只是一個雛形，並沒有形成明確的分工和科學的佈局，這都是在日後不斷的發展中摸索出來的。一些發展較快的城鎮也只是片面追求效率，而沒有做到因地制宜，也不注重特色設計。
2、國家一直忽略對鄉鎮地區的城鎮化建設。近些年來，許多縣城的面貌也是煥然一新。相比而言，大部分的城鎮已經開發得體無完膚，資源已經面臨壽終正寢的局面，雖然規模不大，但是各類基礎設施應有盡有，這些城鎮地區沒有一線城市那麼雄厚的經濟實力支撐，就不能維護這些配套功能的日常運轉，就不能更好地發揮吸納集聚的功能，規模效益已經收到了極大地剝削。
3、城鎮作為中心發展區不應有很強的附設服務效果，但是制約因素也是此起彼伏。城鎮建設程序中不斷與土地規劃發生衝突，國家擁有土地的最終支配權，土地不能失而復得，但是城鎮建設設施不行還可以重來，國家在面臨這一選擇的時候多半選擇後者，土地在進行規劃的時候並沒有考慮城市整體的規劃，土地雖然是國家的，但是建設用地還是不足，而且很多土地不能迴圈使用，流轉也變得困難。
4、在中國這樣一個泱泱大國中，戶籍工作的完成並不那麼的順利，雖然國家頒佈了相應的戶籍制度來加強社會保障，但是政府並沒有做到及時地管理，再加上一些執行部門行動力較差。前段時間的政策改革把鄉鎮地區的城市建設辦公室取消了，農民失去土地就要按制度辦事，轉為非農業戶口，但是國家對這一部分的規定也不是那麼的詳細和完善，執法人員得過且過，才會出現無人理睬的局面，各種違規亂建、耕地荒置的情況層出不窮。
（二）城鎮化下房地產市場所面臨的問題
1、房價將持續上漲，主要是因為需求的加大。首先，城鎮化的腳步太快了，中國人愛面子，都想在城裡生活；其次，消費者消費觀念的轉變，對房產的投資比例加大；最後，近幾年，到處都在拆房子，拆遷安置讓房產需求不斷增加。這樣無形中是在給消費者帶來壓力。
2、二手房市場不斷升溫，“賣舊買新”已經成為大多數人改善生活條件的主要途徑，很多人甚至把其作為獲得利益的一種途徑。之前，三級市場的房源大多是以民用住宅房為主。二手房房源形式也變得更加多樣化。二手房市場中的部分別墅、公寓將更多地加入到三級市場競爭中來。特別是別墅、公寓與一手房市場相比又有價格上的優勢，更容易受到人們的青睞，這樣發展不平衡的局面，讓其他房地產市場甚是尷尬。
3、政府加大了對房地產業的巨集觀調控，這一點在像北京、深圳、哈爾濱這樣的大城市表現得尤為明顯。政府將更加全面地介入房地產業，而不僅僅只是規範市場秩序。政府從國家利益角度出發，將政策深入到房地產開發、土地轉讓、經營等許多方面，某種程度上違背了城鎮化發展順應自然的原則。
四、對我國城鎮化建設及房地產業協調發展的建議
保持適當的城鎮化發展速度，為房地產業發展指明道路，政府應當對房地產業的發展加以有序地引導，結合國外的一些發展經驗為我國所用，因地制宜，還要保證其可以穩定、持續地發展。在此基礎上，縮小城鎮化發展與房地產業發展的差距也是重中之重。國家應該加大對公共基礎設施建設的投入力度，同時也要實行互幫互助的良好發展模式，讓發達城市或地區幫助二、三線城市甚至是較為貧困的地區和城鎮快速提高工業化、城鎮化發展水平。我國的國情已經註定了我們在以市場為主導的同時，也要加強政府的巨集觀調控，根據不同的發展地區做出相應的調整與改變。二者相互影響，相互聯絡。