【論文摘要】隨著人類文明的進步,土地資源的緊張,使得人們對土地的利用方式、居住方式等發生了重大變化。建築物區分所有制度開始蓬勃發展,由此衍生了一系列新概念,如業主大會、業主委員會等。本文對摺椅題目進行了深進研究。 所謂建築物區分所有權,物權法第七十條規定,業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同治理的權利。即,建築物區分所有權可分為三部分:所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建築物部分享有專有所有權,對由全體或者部分所有人共同使用的建築物部分享有共有權,及基於共同事務而產生的成員權。建築物區分所有權同時含有了物法性因素和人法性因素。物業的所有人即物權法上的業主。由於業主所處“物”的特殊性,建築物區分所有權所涉及權利的複雜性,及業主的居住利益,使得業主大會、業主委員會的出現成為必然。
1 業主委員會的性質
基於建築物區分所有的事實,小區業主有需要共同維護和處理的事務,由此,有必要將業主聯合起來,組成業主大會商討、決定和處理小區事務。但是,對於人數眾多、背景各異的業主而言,每次業主大會的召集、召開和組織都是需要極大的精力和本錢,業主委員會在這方面顯示了獨特的上風。同時,不能忽略的是,業主委員會以一種草根的***方式積極促進了人們的***意識。
首先,業主委員會是業主自治機構的一部分。業主委員會由業主大會選舉產生,是業主自治的核心機構,同時也是業主大會的常設執行機構。它代表全體區分所有人執行業主大會的決議,維護全體區分所有人的利益。具體的工作如召集業主大會會議,報告物業治理的實施情況;代表業主與業主大會選聘的物業治理企業簽訂物業服務合同;及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議,監視和協助物業治理企業履行物業服務合同;監視業主公約的實施等。
依此,可將業主委員會的職責分為對內部分和對外部分。業主委員會依據業主大會的決議和相關章程,協調和處理業主內部區分所有人(使用人)之間的關係,同時,代表全體業主對外選聘物業治理企業,簽訂合同,監視物業公司的工作;代表全體業主與房屋行政主管部分、居民委員會、派出所等各類治理部分打交道。
其次,業主委員會具有公益性。它並不謀求經濟利益。其工作範圍僅限於與物業相關的活動。不得作出與物業治理無關的決定,不得從事與物業治理無關的活動。但可以將屬於全體業主的公共設施、場地、房屋等物業委託他人經營或進行租賃,以其收益來補貼業主委員會的活動經費和物業治理用度。
2 業主委員會的現狀及原因分析
業主委員會是業主自治的主要表現形式。但是在現實執行中,也出現了一些題目。比如業主委員會不按規定召集業主大會會議;或者業主委員會集體辭職;業主委員會在任期屆滿仍未完成換屆選舉;甚至業主委員會委員為了謀求個人利益挾制物業治理企業,或與其一起侵犯小區所有業主的利益。具體來看,主要有:
一是利用物業共用部位取得收益範圍的界定。現行規定答應業主委員會對物業共用部位、裝置設施從事一定經營,取得收益,但具體範圍不清,易與一般盈利行為混淆。如業主委員會將停車位出租給非業主使用人獲取收益,該行為看似利用共用部位取得收益,卻又侵害了業主的優先使用權。
二是業主委員會治理行為與物業治理企業服務行為、居委會社群治理行為的衝突。三者的權利界限不明朗,經常出現互相爭奪或推卸責任的局面。有些居民委員會將本應由自身完成的工作交給業主委員會承擔;有些業主委員會委員本身為物業治理企業職員,監視權名存實亡;有些業主委員會任意干預物業治理企業開展工作;有些業主委員會維權方式不當,如在物業服務微小瑕疵的情形下即鼓動業主拒交全部物業治理費。