摘要
宅基地使用權是關係中國9億農民切身利益的一項特殊的用益物權。宅基地使用權的完善對農村經濟的發展和農村社會的穩定具有極為重要的現實意義。隨著農村人口的增長和城鎮化程序的加速，保護耕地資源和增加宅基地的需求同時膨脹。要緩解人地矛盾，實現耕地佔補的總量平衡，必須優化宅基地資源配置、合理高效的利用宅基地。然而，在現行宅基地使用權制度下，一方面，村民超標占用宅基地建造住房的行為非常普遍，導致耕地資源的大量流失;另一方面，村民對宅基地使用權不享有完全的財產權，宅基地使用權的流轉受到諸多限制，從而導致宅基地使用權的資產價值無法顯現。因此，有必要借鑑城鎮國有土地“有償、有期限、可流動”的使用制度。在明確宅基地使用權財產性質的前提下，立法者應當結合宅基地使用權特有的農村社會保障功能，探索建立市場經濟條件下的宅基地使用權制度，這對增加農民收入、保護耕地、提高農村土地利用效率、加快構建社會主義和諧社會有著難以估量的重大價值。本文在全面收集整理學術界關於宅基地使用權的主要研究成果的基礎上，結合筆者在農村長期生活的實踐，對宅基地使用權進行了系統的規範研究和理論分析，尤其對《物權法》中宅基地使用權所淦釋的新內容、做出的新變化和暴露的新問題進行了重點闡述。全文結構及內容簡述如下:
第一章是宅基地使用權制度的基本問題。該部分首先闡述了宅基地使用權的概念和特徵，明確地限定了本文的研究物件。其次，通過對宅基地使用權與相關權利的比較，進一步明確了宅基地使用權的特有屬性。最後，論述了宅基地使用權的歷史演變，詳細介紹了宅基地使用權從無到有的產生髮展歷程。
第二章是宅基地使用權制度分析。該部分對現行宅基地使用權制度進行了全面的論述，並在此基礎上指出了現行宅基地使用權制度的缺陷。該部分重點分析了宅基地使用權流轉所產生的物權效力和債權效力。
第三章是宅基地使用權制度的完善。該章先是指明瞭宅基地使用權制度完善的指導思想。隨後以上述指導思想為取向，對宅基地使用權制度完善的相關理論進行辨析，闡明瞭筆者的觀點，為得出本文的最終結論做了鋪墊。最後構建了宅基地使用權制度的權利體系，包括實體權利體系和權利保護體系。
關鍵詞：宅基地使用權；用益物權；轉讓抵押制度；完善
前言
經過近30年的改革開放，一方面，我國的工業化已經發展到中期階段，經濟和社會生活發生了很大的變化，國家經濟實力顯著增強;另一方面，農村生產力也有了持續發展，農村的經營體制日趨完善。但城鄉差距、工農差距仍在繼續拉大，城鄉分割的二元體制沒有被徹底打破，一些深層次的矛盾依然存在。農民、農村和農業問題得不到有效的解決，短期來看，不利於社會穩定，不利於構建社會主義和諧社會;長期來看，不利於國民經濟全面、協調、可持續的發展，不利於中國特色社會主義偉大事業的建設。馬克思說:“人的本質不是單個人所固有的抽象物，在其現實性上，它是一切社會關係的總和。”‘在社會關係的構成要素中，人是決定性要素。因此，從這個角度講，“三農問題”的核心是農民問題，而農民問題的本質是農民的利益問題。從法學角度看，所謂的“農民問題”就是對農民權益的確認和保護問題。
對農民權益的確認和保護，其範圍是廣泛的，其形式是多樣的。馬克思說:“土地是一切生產和一切存在的源泉。”“研究農民權益問題，從土地這一源泉出發是具有較強的合理性的。土地上的權利關係到農民的生產和生活，是農民諸多權利中一項最基本、最重要的權利，是其它權利的基礎和前提。宅基地是億萬農民安身立命的根本，而宅基地使用權既是我國一項重要的物權制度，又是農民享有的一項基本權利。法律對宅基地使用權的確認和保護，對解決“三農問題”，進而促進科學發展、構建社會主義和諧社會具有重大的理論和實踐意義。現行宅基地使用權制度具有歷史進步性。其較為成功地解決了9億農民的住房問題，為農民提供了安身立命之所，有效地維護了廣大農村的穩定，促進了經濟和社會的發展。現行宅基地使用權制度與當時經濟社會的發展程度和狀況相適應，具有歷史合理性。在計劃經濟占主導地位和城鄉二元體制分明的社會背景下，一方面，土地市場尚處於萌芽狀態，根本沒有容納農村宅基地的空間和能力，皮之不存，毛將焉附;另一方面，農民緊緊依附於土地之上，人口流動數量較少，農民與上地在經濟上的不可分割性決定了其理性的行為，即不會將自己擁有的宅基地投入流轉。發育不良的土地市場、農民與土地的緊密聯絡，客觀上限制了宅
基地使用權的流轉。
隨著市場經濟的蓬勃發展與農業人口向非農產業的大規模轉移，現行的宅基地使用權制度已經逐漸顯現出其歷史侷限性。首先，建設用地使用權市場的蓬勃發展以及宅基地與城鎮建設用地之間巨大的經濟差異，極大地刺激了宅基地使用權流轉的隱性市場。其次，隨著農村剩餘勞動力的大量移轉，越來越多的外出務工農民希望能合法地出租、出賣或抵押自己的宅基地和住房，為其在城鎮生產、生活謀求資金。再次，“小產權房”、“空心村”、“農家樂”等新生事物的出現也在召喚相關理論和制度的創新。
然而與建設用地使用權相比，宅基地使用權卻表現出相當程度的`法律資源僵乏。《土地管理法》只在第62條規定了農村宅基地的審批使用。《物權法》僅用4個條文規定宅基地使用權的內容，不足全部條款的2%。並且與宅基地使用權相關的規範性檔案只有屈指可數的幾個司法解釋和部門規章。複雜的社會現實與僵乏的法律資源之間的強烈衝突，決定了宅基地使用權制度創新勢在必行。筆者生於農村、長於農村，對農村有難以割捨的情結。值此畢業論文寫作之際，筆者希望通過自己的努力，為我國宅基地使用權制度的完善和發展作點貢獻。本文的不足不當之處敬請專家賜教。
結語
通過以上各章的論述，本文認為，一方面，宅基地使用權是一項在我國土地改革實踐中產生的具有中國特色的用益物權，其承擔著重要的社會保障作用;另一方面，宅基地使用權還是一項不折不扣地財產權，它的社會保障性只應體現在其初始取得階段，而不應當貫穿於宅基地使用權存續的始終。宅基地使用權應當是可以直接用於收益的真正意義上的“用益物權”，而不應當僅僅是“使用物權”。現行宅基地使用權在法律制度設計上仍然受到計劃經濟體制和城鄉二元結構的影響，與發展市場經濟的要求不相符。實踐中大量存在諸如房屋買賣、房屋出租和宅基地買賣等與現行法律法規相沖突的行為。在規範和完善宅基地使用權時，立法者應當對現實中存在的問題予以充分考慮。一項禁令頒佈後，不能貫徹或者貫徹的成本太高，那就不如不頒佈。
宅基地使用權制度的完善首先要摒棄法律法規中對宅基地使用權融入市場的不必要限制，吸收採納實踐中一些有利於增加農民收入、促進農村經濟社會發展的新作法，賦予農民完整的權利。同時，為了保護耕地、提高土地的利用效率，國家也應當對宅基地使用權進行必要的干預。市場中存在的問題單單靠市場是無法解決的，一定程度的巨集觀調控是必要的。宅基地使用權制度是一項涉及億萬農民切身利益的重要制度，它的完善和發展需要各個領域、各個層次的制度創新，單靠公法或單靠私法，都將無法完成這個重要使命。
事實上，關於宅基地使用權還有很多很多的問題需要探討，本文論及的內容無異於滄海之一粟、九牛之一毛。儘管本文的分析即將結束，但筆者的思考並未終止。文中不成熟、不完善之處，雖是筆者的遺憾，但也無疑是筆者深入思考的動力。
