土地增值稅的基礎知識

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓所獲得的土地增值額徵收的一種稅。　　1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場的放開，促進了房地產業的。房地產業的發展不僅帶動了相關產業的發展，而且對改善投資環境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時也帶來了一些新。利用稅收槓桿這個手段，對房地產市場進行調節和規範非常必要。首先，開徵土地增值稅，是適應國有土地使用制度改革的需要；其次，開徵土地增值稅，是保護土地資源，維護國家權益的需要；再次，開徵土地增值稅，是國家對房地產市場進行巨集觀調控的需要；最後，開徵土地增值稅，是擴大地方稅稅源，建立健全我國房地產市場稅收制度的需要。　　設定土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉讓房地產的過高收益進行調節，增值多的多徵，增值少的少徵，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產開發的經營者的合理權益，促進房地產市場的健康順利發展。　　一、納稅義務人　　根據《土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的.納稅義務人，這裡所說的單位，具體來說，是指各類單位、事業單位、國家機關和團體及其他組織；這裡所說的個人，包括個體經營者。　　二、徵稅範圍　　所謂徵稅範圍，是指稅法規定必須徵稅的客觀對像的具體。　　土地增值稅的徵稅範圍是有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物。這一徵稅範圍具體包括以下三層含義：　　（一）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權徵稅。根據《憲法》和《土地管理法》的規定，城市的土地屬於國家所有。和城市市郊的土地除規定屬國家所有的以外，屬於集體所有。農村集體所有的土地，不得自行轉讓，必需先由國家徵用後才能轉讓。　　（二）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建築物和附著物的轉讓行為徵稅。這裡，土地使用權、地上建築物及其附著物的產權是否發生轉移是判定是否屬於土地增值稅徵稅範圍的標準之二。　　（三）土地增值稅是對轉讓房地產並取得收入的行為徵稅，即對有償轉讓行為徵稅。因此，土地增值稅的徵稅範圍不包括房地產的權屬雖然發生轉移，但未取得收入的行為。如房地產的繼承，房地產的權屬雖然發生了變更，但權屬人並沒有取得收入，因此也不徵收土地增值稅。　　三、計稅依據　　土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額。實際上，由於房隨地走，土地使用權和房屋產權不可截然分開，因此，土地增值稅根據房地產增值額，把房產增值額也納了進來。　　房地產增值額為納稅人轉讓房地產收減除《條例》規定的扣除專案金額後的餘額。　　（一）轉讓房地產收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。　　（二）法定扣除專案　　1.取得土地使用權所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。　　2.房地產開發成本。是指納稅人房地產開發專案實際發生的成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。　　3.房地產開發費用。是指與房地產開發專案有關的銷售費用、管理費用、財務費用。　　4.舊房及建築物的評估價格。是指納稅人出售舊房及建築物的扣除專案金額的價格。它是根據舊房及建築物的重置成本價乘以新舊度折扣率後的價格，即按計徵土地增值稅時建造同樣的房屋及建築物所需要的成本費用再扣除折舊因素。　　5.與轉讓房地產有關的稅金。是指納稅人在轉讓房地產時所繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉讓房地產所繳納的費附加，也可以視同稅金予以扣除。　　6.財政部規定的其他扣除專案。