土地增值稅納稅人轉讓房地產收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。下面是本站小編為大家帶來的關於土地增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。
一、關於收入的確認
土地增值稅納稅人轉讓房地產收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
稅務機關根據納稅人報送的清算資料，結合房地產專用發票、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預售(銷售)許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。
納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，可要求納稅人提供書面說明。轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算徵收。
非直接銷售和自用房地產的收入確定
(一)納稅人將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
(二)納稅人將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 納稅人預繳土地增值稅，以及進行土地增值稅清算時取得的貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售收入，均為不含增值稅收入。
土地增值稅無論預繳還是清算，計稅依據均不包含增值稅。
二、土地增值稅扣除專案
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)房地產開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用;
(三)房地產開發費用;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)國家規定的其他扣除專案。
扣除專案應當符合下列要求：
(一)經濟業務應當是真實發生的。
(二)扣除專案金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。
(三)計算扣除專案金額時，其實際發生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。
合法有效憑證，是指：
1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬於增值稅徵收範圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證;
2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證;
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明;
4.國家稅務總局規定的.其他合法有效憑證。
(四)扣除專案金額應當準確地在各扣除專案中分別歸集，不得混淆。
(五)扣除專案金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算專案開發中直接發生的或應當分攤的。
(六)納稅人同時開發多個房地產專案或者分期開發房地產專案的，屬於多個房地產專案(含分期專案)的除取得土地使用權所支付的金額外的其他共同成本費用按可售建築面積計算分攤。
納稅人分期開發房地產專案的，原則上應當按照各個分期清算專案所佔土地面積佔整個專案比例計算分攤各個分期專案取得土地使用權所支付的金額。
(七)對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
同一清算專案，扣除專案金額按照可售建築面積計算分攤。
(一)可扣除專案金額的歸集，按照可售建築面積計算單位建築面積扣除專案金額，並據以計算清算已售部分和未售部分的扣除專案金額;
(二)分期開發房地產專案的，各分期清算專案的扣除專案金額計算分攤方法應當保持一致。
分期開發房地產專案的，各分期專案的清算方式應當保持一致。
納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”，准予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。
同一個清算專案，可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建築面積中，對於不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額。
納稅人因接受投資而取得的土地使用權，按照投資方投資入股的土地使用權作價金額及繳交的契稅作為取得土地使用權所支付的金額。
納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發支付的土地閒置費等款項，不予扣除。
拆遷補償費應當是實際發生的，支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應當一一對應。
納稅人用建造的本專案房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照規定確認收入，同時將此確認為房地產專案的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本專案拆遷補償費。
納稅人採取異地安置，異地安置的房產屬於自行開發建造的，房產價值按照規定計算，計入本專案的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
前期工程費、基礎設施費應當是真實發生的，虛列的前期工程費、基礎設施費不予扣除。
納稅人委託其他單位進行規劃、設計、專案可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合法律、法規要求。
建築安裝工程費實際發生額應當與工程結(決)算報告、審計報告、工程施工合同記載的內容相符，並已取得合法有效票據。
納稅人採用自營方式自行施工建設的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
納稅人在工程竣工驗收後，根據合同約定扣留的質量保證金，在計算土地增值稅時，取得建築安裝施工企業開具的符合要求的發票的，按發票所載金額予以扣除;未取得發票的，扣留的質保金不予扣除。
稅務機關可參照同期同類開發專案單位面積平均建安成本或建設部門定期公佈的單位定額成本，驗證建築安裝工程費支出的合理性。
稅務機關應當重點關注納稅人發生的裝修支出。
納稅人銷售已裝修的房屋，其實際發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。
納稅人銷售已裝修房產，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。
納稅人發生的裝修業務支出應當是真實的，不得虛構裝修業務、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應當符合規定。
納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的可移動家電、可移動傢俱、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。
納稅人於所開發房地產以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人於所轉讓房地產以外建造的售樓處所發生的費用以及裝修費用以及利用開發產品作為售樓處所發生的裝修支出，不予扣除。
稅務機關應當重點關注公共配套設施費。
(一)公共配套設施產權確實屬於全體業主所有或無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，應當提供業主委員會或政府、公用事業單位的接收書面檔案。
因政府、公用事業單位原因不能及時接收公共配套設施的，經接收單位或者政府部門出具書面證明的，其成本、費用予以扣除。因業主委員會尚未成立、無法辦理移交手續的，應當提交書面說明。
(二)預提的公共配套設施費不允許扣除。房地產專案分期開發但公共配套設施滯後建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生並且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算專案可售建築面積佔專案總可售建築面積的比例計算清算專案可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。
(三)納稅人按規定向建設部門繳納的市政配套設施費、人防工程異地建設費以及按照規定應由納稅人承擔並繳納的首期專項維修資金，並取得合法有效票據的，予以扣除。
(四)公共配套設施轉為企業自用或用於出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。納稅人進行土地增值稅清算時已將公共配套設施費計入房地產開發成本，而之後將公共配套設施對外轉讓的，應當單獨進行土地增值稅清算，且其扣除專案金額確認為零。
稅務機關應當重點關注開發間接費用。
(一)開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發專案實際發生的費用，行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。
(二)開發間接費用與房地產開發費用中的管理費用應按照現行企業會計準則或會計制度的規定分別核算。
稅務機關應當重點關注房地產開發費用。
(一)金融機構，是指取得中國銀行業監督管理委員會發放的允許進行金融貸款業務許可證的金融單位。
(二)稅務機關在稽核時，應當關注納稅人清算時是否將利息支出從房地產開發成本中調整至房地產開發費用。
(三)能夠按轉讓房地產專案計算分攤是指納稅人能夠按照《企業會計準則》或《企業會計制度》的規定準確核算不同開發專案應當予以資本化的利息。
(四)同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，商業銀行提供貸款的利率。該利率既可以是商業銀行公佈的同類同期平均利率，也可以是商業銀行對某些企業提供的實際貸款利率，但該利率應當符合法律規定。
(五)納稅人清算時據實列支利息支出的，稅務機關應當稽核其提供的貸款合同、利息結算單據或發票的完整性、真實性。
(六)納稅人向金融機構支付的財務諮詢費等非利息性質的款項以及因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息、罰款等款項，不得作為利息支出扣除。
(七)全部使用自有資金、沒有利息支出的以及不能按轉讓房地產專案計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。
對於縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，代收費用併入房價向購買方一併收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除專案金額時，可予以扣除，但不得作為加計扣除的基數。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不計入扣除專案金額。
主管稅務機關在稽核收入和扣除專案金額時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。
主管稅務機關應當關注企業大額應收、應付款餘額以及發生額，稽核交易行為是否真實，是否存在隱瞞收入、虛列成本費用的情形。 土地增值稅扣除專案涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的;不計入扣除專案，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除專案。
取得土地使用權所支付的金額，按照納稅人實際支付的土地出讓金及按國家統一規定繳納的有關費用填寫;其他扣除專案按照房地產開發企業實際發生的各項開發成本的具體數額填寫。
進項稅額不得抵扣，包含在開發成本中的，可作為扣除專案進行扣除，如作為增值稅進項稅額已在銷項稅額中抵扣的，不再作為扣除專案計算扣除。
從事房地產開發的納稅人在土地增值稅清算時，轉讓房地產有關的稅金，按照納稅人轉讓房地產時實際繳納的稅金數額(不包含增值稅)填寫。