不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的改良物，包括附著於地面或位於地上和地下的附屬物。以下是小編精心準備的論不動產善意取得論文，大家可以參考以下內容哦！
[摘要]《物權法》出臺以前,我們只能依據民法通則的解釋,針對共同共有的情形對不動產適用善意取得的規定。理論上通說認為不動產不適用善意取得制度。新頒佈的《物權法》在我國民法立法史上首次全方位地肯定了不動產的善意取得制度,是我國物權立法的一個突破,體現了對房屋買受人利益保護的側重,體現了對不動產交易安全的重視。本文重點探討了不動產善意取得制度的建立、認定以及合理性等問題。
[關鍵詞]不動產 善意取得 物權法 不動產登記 公信力
一、善意取得制度及其合理性
善意取得制度,是指財產佔有人雖無權處分其佔有的財產,但仍然將該財產轉讓給善意受讓人,該善意受讓人仍可取得該財產的所有權或其他物權的制度。①
善意取得制度的合理性在於:第一,善意取得制度有利於維護市場交易的正常秩序,促進市場經濟的有序發展。第二,善意取得制度有利於充分發揮物的經濟效用。第三,善意取得制度有利於及時解決民事糾紛。當無權處分人處分他人財產以後標的物可能數易其手,如果允許原所有人向現在的佔有人追奪原物,勢必會推翻現有的秩序,使大量的社會資源陷入無休止司法程式中,而大量的民事糾紛不能及時解決,必將使各方當事人亦陷入訟累。②
二、不動產善意取得的爭論
不動產是否適用善意取得,理論界一直爭論較大。包括很多知名學者在內,都認為應堅持不動產登記公信力的模式來解決相關問題,不動產善意取得制度沒有設立的必要或者是不應被設立。代表性觀點比如:樑慧星認為,不動產的公示方法是登記,交易中不會簡單地將佔有人誤認為所有人,故不動產不發生善意取得問題。③基於物權登記具備公信力,即使登記錯誤或遺漏,善意第三人相信登記的準確性而就此進行交易的,其利益應受到法律保護。④孫憲忠則認為,不動產登記具有公信力,通過公信原則對不動產交易安全給予保護便已足夠,不必另設不動產善意取得制度。⑤並且,登記的公示性決定第三人不可能存在善意(不知或不應知交易瑕疵),善意取得的原理以及規則在不動產法領域己經無法適用。
絕大部分學者否定不動產善意取得制度,理由是不動產登記具備公信力。不動產佔有人不能推定為所有人,也就不能適用善意取得。對於第三人利益的保護,可以憑藉不動產登記公信力來實現,不動產物權沒有適用善意取得的必要。
三、不動產善意取得制度的建立
1988年通過的最高人民法院民通意見第89條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。”上述規定中的財產可以理解為包括動產和不動產,這被認為是不動產適用善意取得的依據之一。2007年通過的《物權法》第一百零六條規定了不動產的善意取得,無處分權人將不動產轉讓給受讓人,所有權人有權追回;但是如果受讓人善意且以合理價格受讓,不動產也依法登記,則受讓人取得該不動產所有權。
四、不動產善意取得的認定
(一)受讓人的善意衡量標準
實踐中,買受人在簽訂買賣協議時是善意的,但不代表轉移房屋產權之前始終為善意。比如簽訂協議後其已知曉出賣人為無權處分人。因此,應明確受讓人在不動產產權轉移之前始終為善意。最高法院出版的《物權法條文理解與適用》一書中,雖然對是否善意沒有作明確地界定,但是明確說明受讓人在簽訂協議和交付財產時要善意。又比如,買受人取得不動產權利之前,第三人主張對該房屋享有所有權,並主張該買賣合同無效,如果審查結果認為第三人確為真正的所有權人,這時買受人執意購買則很難被界定為善意。筆者認為,因為買受人已知道出賣人無權處分該房屋,轉讓合同效力待定。既然真正的物權人主張權利,說明其對出賣人的處分行為持否認態度,是不追認的,該買賣合同為無效合同,因此也無繼續履行的可能與必要。至於買受人的保護問題,可以通過追究出賣人的締約過失責任、責令其賠償買受人的信賴利益損失予以解決。
(二)不動產轉讓登記的認定
對此主要有兩種觀點:第一種觀點認為應以登記完畢時為準,理由是我國《物權法》規定受讓人在受讓時應為善意,受讓即為接受讓予之意,一個完整的受讓過程應當完成所有權的轉移。動產所有權的轉移以交付為準,不動產所有權的轉移則應在登記後始為發生,因此只有在登記完畢時仍為善意者,才適用善意取得。更何況《物權法》對善意取得的要件明確作出了規定“依照法律規定應當登記的已經登記”,其中“已經登記”這一事實行為必須完成,否則無法發生善意取得的效力。第二種觀點認為應當以申請登記時為準,認為考慮我國登記機關混亂不統一,而且登記過程受讓人也難以控制,以申請時為準更能保護受讓人的權益。即使在登記過程中知道讓與人無處分權,也不妨礙善意取得的適用,只要受讓人提出登記申請時為善意即可。筆者認為,對於第二種觀點,將當事人申請登記視為登記完成,的確有助於更好地保護受讓人的合法權益,存在相當的合理性。但除非有司法解釋予以明確規定,否則如此理解《物權法》關於不動產善意取得的規定,尚缺乏法律依據。筆者傾向於第一種觀點,只有登記手續履行完畢以後,善意受讓人才可以取得所有權。
(三)關於登記或公示的認定
對於登記或公示的形式,比較理想的形式是由統一的機關以統一的方式來辦理,按照《房地產管理法》的規定是由縣級房地產管理機關統一制定登記簿,這也是《物權法》所倡導和要求的,但是,理想與現實之間總是存在一定差異的,面對我國不動產登記制度的混亂局面,即便是《物權法》也沒有確定可行的實施方案,而是在附則的第264條規定:法律、行政法規對不動產統一登記的'範圍、登記機構和登記辦法作出規定之前,地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。但即使登記制度不健全,作為登記機關的公信力還是存在的,所以即便做出錯誤的登記也是具有公信力的,在登記被撤銷之前,人們只能相信此登記,也因此才存在不動產善意取得。
五、不動產善意取得制度合理性及權益衡量
(一)不動產善意取得制度的合理性
這裡談不動產善意取得制度合理性,主要是考慮前述眾多學者試圖通過不動產登記公信力制度來否定不動產善意取得制度的合理性。對此,筆者認為不動產登記公信力制度與不動產善意取得制度不僅不衝突,而且恰恰是相得益彰。其一,通過不動產登記的公信力來保護第三人,與通過佔有公信力來保護善意第三人的原理,在本質上有其共性,不排除不動產物權的善意取得,但不特別使用不動產善意取得的概念。⑥其二,登記公信力實質就是不動產的善意取得,實際上所謂的不動產的善意取得也就是對登記公信力適用的法律要件及後果的概括。⑦
(二)不動產善意取得制度的權益衡量
當無權處分人擅自處分原權利人的財產時,原權利人和善意受讓人的合法權利都有可能受到侵害,保護了其中一方的物權,另一方就只能通過提起侵權、違約、不當得利或者國家賠償等方式實現救濟,然而債權的保護畢竟不如物權的保護直接有力。換言之,取得爭議不動產物權的一方得到了最大程度的保護,善意取得是國家立法在衡量原權利人和受讓人的利益保護力度後進行的一種制度安排。我國《物權法》規定不動產善意取得必須在完成登記後才能實現,在最大程度上為原權利人保留了發現權利被侵害的時間,可見對原權利人的保護力度還是較大的。在對不動產善意取得制度的具體司法適用中,我們應充分理解《物權法》平衡這兩種保護關係的立法原意,充分考查原權利人和善意受讓人是否盡到了必要的注意義務,根據各自的過錯程度,確定物權的最終歸屬。
註釋:
①.中華人民共和國物權法條文理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2007(3):327-330.
②王利明.物權法研究[M].北京:中國人民大學出版社,2005(1):251-260.
③樑慧星.中國物權法研究(上)[M].北京:法律出版社,1998.
④樑慧星.陳華彬.物權法[M].北京:法律出版社,1997.
⑤孫憲忠.再論物權行為理論載中國社會科學.(京)2001:59.
⑥孫鵬.物權公示論――以物權變動為中心[M].北京:法律出版社,2004:281-282.
⑦馬栩生.登記公信力研究[M].北京:人民法院出版社,2006:78.