摘要：隨著經濟不斷增長，促使我國房地產事業不斷髮展。房地產開發直接影響著我國的國計和民生，其具有高投資、高風險的特點，從而衍生出房地產合作開發模式，推動了房地產行業的向前發展，符合市場發展需求，有助於我國國民經濟的增長。與此同時，在房地產合作開發發展基礎上，其存在諸多法律問題。本文筆者將以房地產合作開發為前提，探索房地產合作開發的法律問題，以供相關人士參考。
關鍵詞：房地產合作;問題探索;開發法律
一、 前言
我國房地產合作開發是屬於合作建房的範疇，但在經濟發展的驅使下，兩者的差異日益凸顯。《城市房地產管理法》的頒佈，標誌著房地產合作開發被賦予其合法地位，但目前相關法律規範體系未得到完善，導致諸多房地產合作開發難以有序進行，甚至出現違規現象，影響房地產事業的發展。
二、 簡述房地產合作開發
房地產合作開發是提供使用權的一方與投資開發商對房產以及地產進行有效開發，實現雙方的合作以及合資。
房地產合作開發形式多種多樣，其主要包括以下幾合作方式：
第一，獨立專案公司型、合作型、參建房屋型：在房地產開發過程中，包括三種基本方式：一是通過聯合經營協議的簽訂，建立合夥合作型;二是，在獨立法人資格基礎上，建立專案公司，實現合作開發;三是參建房屋形式。以上幾種合作方式均屬於房地產合作開發的基本型別，但其在法律關係、執行模式以及特徵等諸多方面存在較大差異，各自具有優點和缺點，是房地產合作開發的重要合作方式。
第二，一方開發型和多方開發型：區分兩者的主要依據是開發的名義，簡言之，合作是以一方名義還是多方名義進行開發。多方開發是合作諸方以共同的'名義進行專案報建審批、拿地等事物的辦理，切勿將兩者混淆，導致產生不必要的法律問題。
第三，雙方合作型和多方合作型：顧名思義，雙方合作型即房地產開發當事人為兩方，多方合作型則為多方主體。相較而言，雙方合作型的法律關係較簡單，多方合作型法律關係顯得較複雜。
第四，集體土地型和國有土地型：該種分類方式是以土地所有權性質和取得方式為依據。
三、 房地產合作開發法律問題探究
(1)房地產合作開發行為認定問題分析
目前，房地產合作開發存在行為認定相關法律的缺失，導致諸多房地產開發商對房地產合作行為認識、理解不夠。在過去實際經驗基礎上，結合傳統理解，可將合作行為的特徵進行歸納，其包括共同出資、共同盈利、共同經營、共同承擔風險。一般情況之下，無論通過什麼方式出資，共同出資都屬於認定合同中的重要組成部分。與此同時，諸多合作企業由於缺乏管理經驗，能力不足等原因，不願參與經營，共同經營顯得並不重要。在此情況下，以當事人的意願為出發點，共同經營不再作為合作認定的基本標準。對於共同盈利和共同承擔風險，其在合作認定中的重要性是毋庸置疑的。在房地產合作開發的過程中，合作一方如果僅想共同盈利，缺乏共同承擔風險的意識，應將出資和利潤予以收回，其在聯營合同中作為保底條款。但《關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》明確指出此類條款是無效條款，就有一定的違法性。但對合同中的其他條款並無影響。簡而言之，只要其他相關條款不存在違法現象，該房地產合作開發合同則為有效合同。由此可見，共同出資的目的在於共同分享合作成果所帶來的經濟效益，共同承擔相應風險，體現了民事權利義務相一致的原則。
(2)簡要分析 合作開發主體資格問題
在《城市房地產管理法》制定實施之前，對於房地產主體資格問題而言，相關法律、法規給予了明確規定：對於從事房地產開發的經銷商而言，必須是具有企業法人資格的開發商，通過在工商行政管理部門登記註冊的方式，獲得房地產開發企業的營業執照。企業如果不具備房地產開發經營條件，則需通過與他人簽訂相關合同。一般情況下，此類合同被視為無效合同，但在特殊情況下，被判為有效。例如，在一審訴訟期間得到了房地產經營資格。
在頒佈實施《城市房地產管理法》以後，其為涉及房地產合作開發的主體資格問題。但房地產是影響我國國計民生的重要因素，關係著人們的生產生活，威脅著人民的生命財產安全，是較特殊的行業之一。因此，相關人員應在市場準入的作用指導下，有效約束房地產經營開發。在《城市房地產管理法》指導下，規範房地產開發法人設定，保障其具有房地產開發經營的權利，否則，將判定其簽訂的合同無效。
(3) 房地產合作開發處理合同被確認為無效、解除、撤銷問題分析
如何處理房地產合作開發合同的無效、解除、被撤銷的問題，受到廣泛關注。部分學者以及相關人士指出，因為房地產合作開發涉及面較廣、資金數額加大等問題，導致易發生矛盾，然而不同的地方根據自身發展情況選擇不同的執法方式。針對此問題，諸多學者認為，房地產合作開發作為一種共同開發行為存在於合作各方中，其目標、利益具有一致性，共同擁有合作標的物。因此，針對合同的無效、被解除、被撤銷的問題，其涉及合作標的物的分配，資金返還、虧損計算等相關問題，即使在相關原則性處理規定指導下，也難以有效處理相關的諸多問題。因此，處理房地產合作開發合同以上談及的問題時，必須在司法審判實踐經驗前提下，堅持具體問題具體分析的原則，合理、有效解決相關問題。
四、 小結
總而言之，房地產合作開發關係著我國的國計民生，影響著人們的生產生活。房地產合作開發在國家經濟的引領下，從無到有，不斷得到規範，在相關法律問題不斷探索研究基礎上，促進我國房地產合作開發的發展，為迎來房地產合作開發的法治時代打下堅實基礎。
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