關鍵詞：房地產；稅收；籌劃
0 前言
房地產開發企業涉及到的稅收優惠政策主要有：
（1）營業稅：
企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵營業稅。
將土地使用權轉讓給農業生產者，用於農業生產的行為，免徵營業稅。
房地產企業自建自用建築物，免徵營業稅。
（2）土地增值稅：
建造普通住宅增值率未超過20%，則免徵土地增值稅。
因國家建設需要，依法徵用收回的房地產，免徵土地增值稅。
以房地產進行投資聯營，聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件，將房地產轉到所投資的聯營企業中，免徵土地增值稅。
一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房後按比例分房自用的行為，對於房屋所產生的土地增值，免徵土地增值稅。
房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成後，向客戶收取代建收入的行為，免徵土地增值稅。
在兼併企業中，對於被兼併企業將房地產轉讓到兼併企業中的行為，免徵土地增值稅。
對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。
個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關核准，凡居住滿5年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計徵土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免土地增值稅。
我們可以利用國家的稅收優惠政策來進稅收籌劃提高企業的經濟效益。
1 變房地產銷售為投資
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對於以不動產投資入股後轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除專案金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍後再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
2 利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃
稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除專案金額的20%，免予徵收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除專案金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規定計算的可扣除專案金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除專案金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除專案金額為6000萬元。