1 引言
自70年代末期中國實行改革開放政策以來，房地產開發經營活動得到了蓬勃發展。為適應房地產經濟發展的需要，我國已頒佈了一系列有關的房地產法律法規，這些法律法規對房地產開發經營活動給予了原則性、範圍性的規定併發揮著法律的准許和禁止、支援和限制、獎勵和處罰等調整作用。但是，由於我國的房地產事業還處於起步發展階段，與之相適應的法制建設工作也處於起步時期，法律體系還很不完善。同時，即使是已有的法規，也還存在著權威性不高、約束性不強的問題。這些都極大地制約了房地產經濟的正常運作和發展，因此，亟需改善房地產法律環境，即儘快建立健全房地產法律體系。
要建立健全房地產法律體系就必須首先做好立法工作，這是最基本的常識和前提。但多年的經驗告訴我們：當立法實踐需要有立法理論加以說明、指導的時候，人們往往並沒有鑽研這樣的立法理論，提不出也不想去提出為立法實踐所需要的立法理論。因此，一方面已積累的房地產立法實踐經驗沒有得到認真、及時的總結，立法實踐中出現的問題得不到科學的解答，發展著的立法實踐沒有系統的立法理論予以指導；另一方面，大批的人力、財力、物力被投放至離立法實踐甚遠的或零散的、分割的細部研究領域中，使許多理論或陳舊、或脫離實際、或不足以系統指導實踐。於是，儘管近20年來我國的房地產立法實踐取得了令人鼓舞的成就，但實踐中出現的問題卻沒有得到科學、合理地說明，從而導致了一系列令人尷尬的現象，比如，針對同一法律客體，以各部門起草的`法律草案為基礎的不同法律有不同的規定，讓執法者不知所措；又如，作為強制性的規範，法律條文的執行應該是鋼鐵般的不容置疑，但我國的法律條文中“應該如何如何”的字樣比比皆是，常使人疑為道德準則而不是國家法律。凡此種種現象並不是偶然、個別地發生，而是在我國房地產立法實踐中一而再、再而三地大量出現著，已經成為一種“痼疾”。要解決這個“痼疾”，傳統的理論、現成的學科或零散的議論都是不夠的，必須要從根源上解決這些問題即必須從房地產立法學的角度來總結我國已有的房地產立法實踐經驗和教訓，探討未來房地產立法的構想和不同層次、不同角度房地產法律法規的協調及房地產立法技術的提高等問題，從而從根本上切實地、逐步地實現房地產法律體系的完善，而不是匆忙地、粗枝大葉地、僅為了填補法律空白而草草地制訂、頒佈一部又一部既缺乏操作性又時有衝突或相互矛盾的法律、法規。
正是基於這個啟示，本論文藉助立法學的理論來分析我國建國以來房地產法制建設的過程並著重運用這一理論對我國現階段的房地產立法原則、立法體制及立法技術等問題做集中探討，在借鑑其他國家和地區的立法經驗的基礎上提出具體的、可行的房地產立法建議。
2 我國房地產立法的特點與問題
經過多年的努力，我國房地產法律體系已初見輪廓，為房地產業的健康發展起到了一定的法律保障。但是，實事求是地講，由於房地產業在我國是一個新興產業，對其發展規律的瞭解和管理的經驗還積累得不夠，以此為基礎制定的法律法規也不同程度地存在許多問題，因此，在構建我國房地產法律體系方面尚有很長的路要走。
要切實推進我國的房地產法制建設，就不能只從法律本身做靜態的評價，而應著眼於法律的創制，從動態的角度總結過去立法的一貫作法，探討其特點及存在的問題，從而尋求解決完善房地產法律體系的根本方法。
2.1 我國房地產立法的特點
2.1.1 從立法原則上看， 房地產立法是對房地產經濟活動實踐經驗的總結
我國的房地產立法工作是從社會主義經濟基礎和社會生產力發展的實際情況出發，考慮房地產開發建設、市場經營的實際需要，把過去國家和省、自治區、直轄市或經濟特區的一些經過實踐檢驗被證明為行之有效的辦法、規章、決定、指示等總結提高，使之條理化，再經過上上下下討論、層層審查，並按照法定程式由國家立法機關審議通過公佈為長期適用的法律法規。因此，我國房地產立法更多地體現為“滯後性”立法且立法所需的時間較長。