投資性房地產及界定
投資性房地產為規範企業投資性房地產的行為,我國財政部在2006年2月釋出了《投資性房地產準則》,對投資性房地產的概念做了明確的界定。投資性房地產就是指為了賺取租金或者資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括房產和地產兩方面的內容。由於我國的土地所有權的擁有者是國家和集體,因此,企業所擁有的只是土地的使用權。因此,在《投資性房地產準則》中的房地產主要包括“土地使用權”以及建設在這些擁有土地使用權土地上的建築物,其內容主要包括:已經出租給其他企業或者個人的土地使用權,其出租是指經營性的租賃,而不包含融資租賃。企業持有的閒置土地。在投資性房地產過程中,企業常常持有大量的閒置土地,以便在土地增值後轉讓獲取利潤。但是,由於企業只擁有土地的使用權,如果土地在一定時間內不進行開發,那麼國家就要收回該公司對於該閒置土地的使用權。已經出租給其他企業或者個人的建築物。(二)投資性房地產的界定在投資性房地產界定的過程中,首先必須嚴格依據《投資性房地產準則》中關於投資性房地產的概念,其次要對和該項房地產相關聯的經濟利益是不是已經流入到企業中,第三要看該項房地產的成本是不是能夠進行可靠的計量。
投資性房地產的會計核算問題
在投資性房地產轉換核算中存在的問題所謂投資性房地產轉換,就是在房地產使用性質發生變化時房地產的再分類。在《投資性房地產準則》中這樣規定:在進行公允價值模式下的投資房地產轉變成自用房地產後,必須將轉換當天的公允價值當作轉變完成後的該專案的賬面價值,其公允價值和原來賬面價值之間的差額要記入到公允價值的變動損益的專案之中;當存貨或者自用性房地產轉換為投資性房地產後,投資性房地產必須按照轉換完成後的當天的公允價值進行計價,賬面價值大於轉換當天的公允價值,那麼,其差額就要記入到公允價值的變動損益專案之中,如果賬面價值大於公允價值,其差額就記入到資本公積專案之中。(二)在投資性房地產公允價值變動情況下會計核算中的問題在《投資性房地產準則》中,對於投資性房地產公允價值變動情況下的會計核算做了這樣的規定:在計量過程中按照公允價值模式,對於投資性房地產不進行計提折舊或者攤銷,要按照資產負債表日的公允價值作為調整投資性房地產賬面價值的基礎,原賬面價值和公允價值存在的差額要公允價值變動損益專案之中。(三)在投資性房地產被處置情況下會計核算中的問題在《投資性房地產準則》中,對於投資性房地產被處置情況下的會計核算做了這樣的規定:企業轉讓、出售、報廢或者損毀投資性房地產時,應該把扣除賬面價值以及相關稅費後的處置收入記入到當期損益之中,也就是說收入要計入到奇特業務收入之中,相對應的成本所產生的費用要計入到其他業務成本之中。
投資性房地產會計核算問題的改進措施
在投資性房地產轉換核算中存在問題的改進措施在投資性房地產轉換核算過程中,同樣都是賬面價值與公允價值之間的差值,在進行會計核算時後續計量和初始計量卻出現了不一致的狀況,這樣就和會計資訊質量的可比性原則相違背。在實際操作中,要想不再發生類似的問題,在完成轉換後的當天不管房地產的賬面價值和公允價值誰高誰低,存在著多大的差額,都必須按照房地產的實際賬面價值計入到該項投資性房地產的成本專案之中;賬面價值和公允價值之間存在的差額,要同時計入到該項投資性房地產的公允價值變動專案以及資本公積的專案之中。為了以後更好的對投資性房地產進行轉換處理或者和另外的資本公積進行區別,在會計核算過程中,有必要在資本公積專案之下新增變動公積專案,這樣就能夠準確判斷投資性房地產進行轉換過程中的價值變化,確保會計資訊可比、一致。
在投資性房地產公允價值變動情況下會計核算中問題的改進當整個房地產行業呈現蒸蒸日上的態勢時,如果進行公允價值模式進行計量,對投資性房地產在資產負債表日進行重估的過程中,由於公允價值發生變化而產生的收益也要納入利潤總額,但是,這部分收益並沒有產生相應的現金流量。由於房地產的價值比重特別大,在房地產的價格發生比較大的波動時,由房地產產生的利潤空間就會呈現相當大的變化。這樣就使企業操縱利潤的空間相對放大,還對企業管理人員在解讀財務報表以及企業盈利能力產生重大影響,進而對企業管理層的決策產生影響。正是因為這樣,在公允價值發生變化的情況下,投資性房地產賬面價值和公允價值間存在的差額應該同時計入到公允價值變動專案以及公允價值變動公積專案之中。這樣做盡管會引發資產總額以及所有者的`權益總額發生變動,但是這樣做更加符合進行長期性的資產價值重估,從而使企業的賬面資訊更準確、更真實、更可靠。
在投資性房地產被處置情況下會計核算中問題的改進和其他資產相比較,投資性房地產除了使用用途不相同,並沒有什麼沒有本質上的不同。在持有期間,作為一種特殊的資產形式,投資性房地產和其他的資產核算存在著一定的區別。按照會計資訊的重要性原則進行分析,投資性房地產的主要執行方式就是出租,出售、報廢和損毀相對較少,並且其出售、報廢、損毀在企業的經濟活動中不是經常性的活動,因此。其處置的收益就不應當記入到收入之中。另外,在業務方式的比對上,出租和出售、報廢、損毀存在著本質上的不同,其中出租是行使讓渡資產的使用權,而出售、報廢和損毀屬於轉移所有權或者退出使用。因此,在出售、報廢和損毀淨損益的處置上要按照哦其他資產相關賬務的處理,利得的內容計入營業外的收入,損失的內容計入營業外的支出,這樣就吻合了《投資性房地產準則》中關於收入和利得、費用和損失的規定。總之,隨著我國市場經濟的不斷髮展,在投資性房地產的會計核算過程中,還會出現新矛盾新問題,在這種情況下,我們必須認真分析這些新出現的矛盾和問題,將其放在市場經濟大環境中進行考量,從而對相關法律法規進行修改,只有這樣,才能保證企業的正當權益,才能確保投資性房地產會計核算更加準確,從而不斷為企業提供真實、準確的會計資訊,為企業制定正確決策服務。