論文提要：根據最新準則的規定，投資性房地產的後續計量可採用成本模式和公允價值模式，不同模式對企業利潤等方面產生不同影響。本文從投資性房地產後續計量模式選擇出發，分析投資性房地產後續計量模式選擇現狀，並提出相應的建議。
一、投資性房地產後續計量模式選擇現狀
與我國原準則體系中歷史成本計量占主導地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業會計準則第3號—投資性房地產》鮮明地體現了新準則體系這一重要特點，即允許採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量，而不是單一地採用歷史成本模式。採用兩種不同的計量模式對企業投資性房地產進行會計處理，必然對企業狀況等方面產生不同的結果。在房地產大幅增值的背景下，採用公允價值計量方式對投資性房地產進行後續計量能夠對財務報表產生有利的影響。然而，大多數公司仍決定採用歷史成本模式，究其原因，有以下幾種：
（一）條件嚴格。採取公允價值對投資性房地產進行後續計量應同時滿足兩個嚴格條件：首先，投資性房地產“所在地”一般是指投資性房地產所在的大中型城市的城區，這意味著企業只有在大中城市的投資性房地產才有按照公允價值進行會計計量。其次，同類或類似的房地產（如物），是指所處位置和地理相同、性質相同、結構型別相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建築物。土地使用權是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由於地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍，其實很不容易。可見，在投資性房地產準則中，禁止含有較多假設的估值技術的應用，並不是所有投資性房地產都可以採用公允價值。
（二）利潤波動幅度加大。在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。同時，《企業會計準則第8號—資產減值》中也規定：“資產減值損失一經確認，在以後期間不得轉回。”這項規定明確了企業不得調整利潤；而採用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產公允價值的變化將加大淨利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業的.市場形象及其股票價格。
（三）加劇淨利潤與現金流背離程度。淨利潤作為權責發生制的“產成品”，只要在權責發生制的會計模式下，就存在淨利潤與現金流的相互背離。而公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉為偏重資產負債觀，從而進一步弱化淨利潤與現金流之間的關係。在資產負債日，將投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，對於增加的當期損益，在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應現金流入的，故在沒有現金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了公司利潤分配的難度。
（四）資訊成本較高。公允價值的確定是否合理是投資性房地產後續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑑於我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對於採用公允價值進行會計計量的房地產開發，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，並在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。