外商投資房地產開發企業預繳所得稅會計處理

國家稅務總局2001年12月發文：國稅發[2001]142號《國家稅務總局關於外商投資房地產開發經營所得稅管理的通知》（以下簡稱《通知》），進一步嚴格要求：企業預售房地產的。其取得的預收款，應按國稅發[1995]153號《國家稅務總局關於外商投資企業從事房地產開發經營徵收所得稅有關問題的通知》的規定，預徵企業所得稅。　　《通知》還進一步明確規定採用預售款銷售的收入確定原則：採取分期付款或預售方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。也就是說開發企業在收到預收款時就要確認銷售收入的實現；而《企業制度》規定收入確認條件是：①企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；②企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；③與交易相關的利益能夠流入企業；④相關的收入和成本能夠可靠地計量。在實際操作過程中。開發企業主要是以銷售發票的開具來確認銷售收入的實現。這就要求開發企業在實務中注意處理好稅務與會計的`關係。　　《通知》要求企業取得預售款時，預繳企業所得稅。但開發企業在計提、預繳預收賬款所得稅時的會計賬務處理一直沒有明文規定，各個企業在實際操作中也有很多不同處理。　　例：某外商投資房地產開發企業（以下簡稱企業）主要從事普通住宅的開發、建設及其銷售，所得稅適用稅率33％。2002年新開工“遠景花園”專案預收款情況如下：　　一、2002年1月8日收到預收款50萬元時（注：本文暫不考慮預收款涉及到的營業稅及附加）：　　借：銀行存款　　 500000　　　貸：預收賬款　　 500000　　二、2002年1月份“遠景花園”專案“預收賬款”貸方累計發生額為600萬元，月末計提預收款所得稅＝預收款×預計利潤率×適用稅率＝600× 5％×33％＝9.9萬元，其中5％為普通住宅的預計利潤率（詳參照蘇國稅發[96]047號文執行）：　　借：待攤費用一預收賬款所得稅　　 99000　　　貸：應交稅金——應交預收賬款所得稅　　99000　　這就要求企業在實務中做好“分類銷售臺賬”，按具體不同項日分設，並把同一專案中的普通住宅、別墅、商鋪區分開。在預收款轉入“主營業務收入”時，要在分類臺賬中登記，以便年終彙算清繳時統計資料。 2002年2、3月分別計提“遠景花園”專案預收款所得稅5萬元、4.2萬元，分錄同上。　　三、2002年4月初上繳第一季度預收款所得稅，9.9＋5＋4.2＝9.1萬元 借：應交稅金——應交預收賬款所得稅　　191000 貸：銀行存款 191000 同樣，企業二、三、四季度分別計提、上繳50萬元、42.8萬元、30萬元，全年累計上繳“遠景花園”專案預收款所得稅141.90萬元，分錄同上。即“遠景花園”專案全年預售8600萬元（8600×5％×33％＝141.90萬元）。　　四、2002年度終了，彙算清繳所得稅，全年 主營業務收入 6500萬元 利潤總額　　 520萬元 同時“分類銷售臺賬”統計顯示“遠景花園”專案全年預收款轉入“主營業務收入”2000萬元，即全年“主營業務收入”6500萬元個含“遠景花園”專案2000萬元；　　下面分兩種情況討論：　　（1）如果經稅務主管部門2001年度核定“可結轉下一年未彌補完的虧損額”為600萬元，且假定2002年無納稅調整項日。那麼企業2002年度： 淨利潤　　520萬元 可全部用於彌補以前年度虧損，無需繳納企業所得稅。“遠景花園”專案實現的2000萬元收入所對應的已上繳預收款所得稅：2000×5％×33％＝33萬元應退回給企業，企業收到時：　　借：銀行付款　　 330000　　　貸：待攤費用——預收賬款所得稅　　330000　　（2）如果企業沒有需要彌補的以前年皮虧損，2002年也無納稅調整專案，此時 利潤總額　　520萬元 所得稅　　 171.60萬元 淨利潤　　 348.40萬元 “遠景花園”專案實現的2000萬元收入所對應的已上繳預收款所得稅：2000×5％×33％＝33萬元，要作如下結轉：　　借：所得稅　　 330000　　　貸：待攤費用——預收賬款所得稅　　330000　　同時， 　　借：本年利潤　　330000　　　貸：所得稅 330000　　上述兩種情況中“待攤費用——預收賬款所得稅”的餘額都為141.90－33＝108.90萬元，對應為“遠景花園”新專案“預收賬款”餘額8600－2000＝6600萬元應預繳的所得稅：6600×5％×33％＝108.90萬元。 實務中增設“應交稅金——應交預收賬款所得稅”科目，是為了區別於企業每季度正常銷售收入產生的利潤應預繳所得稅：“應交稅金——應交所得稅”，也為了便於複核“應交稅金——應交預收賬款所得稅”的發生額與“待攤費用——預收賬款所得稅”的對應關係。 預收賬款計提的所得稅不應計入當年損益，增設“待攤費用——預收賬款所得稅”科目，區別於計入當年損益“所得稅”科目。