房屋評估中無形損耗和價值的探討

在本錢法估價實踐中，估價職員以重置本錢減損耗的形式修正建築物功能缺陷和外界因素對建築物價值產生的負面，則隱含了這樣的條件：重置本錢是代表同類建築中的功能最佳狀態、外界因素對建築物最有利影響之下的市場價格。重置本錢的含義若非如此，在房屋功能優良、外界因素產生有利影響時，是否應在重置本錢的基礎上增加建築物的價值？忽略功能和經濟因素的有利的影響也許正是本錢法估價結果偏低的一種原因。本文願對房屋估價中的無形損耗做進一步探討，本錢法在無形因素價值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術思路來彌補傳統本錢法的不足。　　一、重置本錢的經濟含義和特點　　1.重置本錢（重建本錢，以下統稱重置本錢）是市場價值。本錢法中的“重置本錢”是重新取得或重新建造全新狀態的房屋所需的各項必要本錢用度和應納稅金、正常開發利潤之和，並非盡對意義上的本錢，而是房屋的市場價值。　　2.重置本錢是市場上可以接受的公平重新建造價格。建築物的重置本錢是建造某一類建築物的典型本錢，而非實際本錢，是在正常市場狀況下建造該類建築物最可能的本錢，也稱公平本錢。房地產商的實際建造本錢若低於它，不會降低該房地產的價值，只會形成開發商的逾額利潤；反之，只會造成開發商的損失。　　3.重置本錢並非同類建築中功能效用最佳狀態下的價格。本錢法依靠於替換原則，根據替換原理，現有房地產的價格可以由新建一個相同效用的替換品的本錢來衡量。因此，重置本錢是該類建築效用下的本錢。但嚴格來說，本錢與功能效用之間並無盡對的正相關關係，建築物部分功能效用，如採光、透風、朝向、平面佈局主要取決於建築設計，與其建造本錢無必然關聯。建築物的最佳功能效用不能完全依靠於高本錢的投進，本錢的增減一定要對效用有所作用才能形成價格，現實生活中不乏本錢接近而功能迥異的建築物，所以重置本錢只能是建造此類功效建築物最可能為市場接受的公平本錢，並非同類建築中功能效用最佳狀態下的價格。　　4.重置本錢不能體現建築物在最高最佳使用方式下的價格。具有一定建築特徵的房屋建成後，本錢已然定數，建成後的房屋做何用途（假設該建築具備多重用途），只是所有者對其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建築物的本錢價格並無必然聯絡，相同重置本錢的建築物可作不同用途使用。房地產估價遵循最高最佳使用原則，重置本錢不能必然體現建築物在獲利最大使用方式下的價格。　　5.重置本錢是長期均衡市場狀態下的價格。本錢法的價值觀具有內向性，獨行於外部市場環境（包括產品市場和投資市場），本錢法沒有考慮競爭原則和供求原則，隱含了這樣的假設-長期市場均衡假設。即在運用本錢法時必須承認估價結果的適用環境是一個處於均衡狀態的房地產市場。由於在本錢法估價時，所採用的'本錢概念具有新古典經濟中的長期本錢性質，在完全競爭的市場結構中，當市場處於長期均衡時，產品的價格取決於產品的長期本錢。當市場處於非長期均衡狀態時，產品的價格與長期本錢不具可比性。如：目前本地區寫字樓大量空置，則寫字樓的市場價格接近或低於本錢價格；當需求量迅速增加、供給量一定時，寫字樓的市場價格高於本錢價格。在重置本錢中，均無法體現這種變化。估價中遵循公然市場假設和估價時點原則，房地產的價格應反映估價時點在公然市場供求情況下的價格，重置本錢體現了估價時點價格水平下的建造價格，卻反映不了估價時點房地產市場或房地產分類市場的供求關係。　　綜上所述，重置本錢應是建築物市場價格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態下的建築物本錢，同時也無法體現建築物最高最佳使用狀態下的價格，更不能反映估價時點市場供求關係下的建築物價格。它只能是此類功能效果建築物在市場供求均衡情況下的均勻市場價格。這種分析會使本錢法的適用範圍受到限制，毫無疑問，在估價時點，決定和影響房地產價值的因素維持不變，房地產的價值應該是惟一的，不同的估價得出的結果應趨於一致。在選用本錢法估價時，主要立足於房地產的產品屬性，但現實生活中房地產的價格則多取決於市場、效用因素。房地產的市場價值原理包括替換原理、環境影響原理、變動原理、競爭原理、供求原理、經濟外部性和貢獻原理等，大多數誇大外界因素對房地產價值的影響，不論本錢法是否適合於評估有豐富交易案例或活躍市場的物業，但作為一種評估常用的方法，應滿足其估價結果接近市場價值的原則。所以需要考慮更多外界因素的影響，尤其是將無形或非本錢因素的影響價值化。