一、前言
我國人口老齡化問題日益嚴重,養老面臨巨大的壓力,單純依靠現有的社保制度和傳統的家庭養老,越來越難以適應加速來到的老齡化危機。面對洶湧到來的銀色浪潮,以房養老模式,也即住房反向抵押貸款的發展,不僅可以提高老年人的生活質量,還可以緩解我國的養老壓力。本文對有關“以房養老”模式這一課題的研究進行了文獻綜述，就以房養老模式進行總結，以能夠為日後相關研究和我國養老事業的發展提供參考。、國外研究現狀
“以房養老”起源於荷蘭,成熟於美國,又被稱為反按揭、住房反向抵押貸款,是指已經擁有住房的`老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構,相應的金融機構對借款人的房產價值進行綜合評估後,將其房屋的價值,分攤到預期壽命年限中去,按年或月支付現金給借款人,一直延續到借款人去世。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做,如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房,所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。二十世紀八十年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行率先在美國推出此業務,之後遍及全美,成為一種成熟的貸款方式,近年來在加拿大、新加坡、日本等已開發國家日趨興旺,成為這些國家老年人改變生活方式,過更積極生活的重要途徑。
美國在反住房抵押貸款開始的初期，研究主要集中於個人對反住房抵押貸款產品需求的研究。其中有Yung-PingChen教授的“住房年金計劃”研究、由威廉斯康新州老人中心贊助並由KenScholen教授主持的住房反向抵押貸款調查。這些研究成果都表明美國開展住房發抵押貸款必要且可行。Jacobs（1982）使用1977年AHS（AmericanHousingSurvey）的資料，對住房發抵押貸款產品的需求進行了分析，認為四分之一年齡在65歲及以上收入低於貧困線的老年房主可以通過房產置換（反住房抵押貸款的一種）脫貧。
在日本，反住房抵押貸款在經濟泡沫時期曾得到發展，近年由於人口老齡化的日益嚴峻，反住房抵押貸款又一次引起了人們的關注。HisachiOhgaki（2003）研究了由於人生命的不同階段對住房的不同需求，可以經過住房轉換實現家庭資源的優化配置，分析了房產置換存在的障礙，討論了反住房抵押貸款和政府在房產置換中的作用。
在新加坡，Ngee-choonChia，AlbertKCTsui(2004)針對強制儲蓄為住房籌資產生的一批“房子富人，現金窮人”提出了一個評估反住房抵押貸款市場可行性的框架，並且基於不同的資產成本，估計了私人供給者和政府供給者的可能風險，認為風險主要來源於替代率、預期死亡率和未來收益的折現，經過模型測算，得出結論：基於基準情況，由私人部門提供的反住房抵押產品對於擁有四房式（4-room）的房屋擁有者替代率應為50%，如果上升為70%，市場可能會失去。
在澳大利亞，ki（2004）研究了家居長期護理和房屋作為退休收入來源的可行性，提出了用反住房抵押貸款為老人長期家居護理籌資的建議，建議政府減少反住房抵押貸款的前期成本（upfrontcost）來激勵老年人採取這一體面的貸款方式。LiangWang，ez，JohnPiggott（2007）研究瞭如何通過證券化轉移反住房抵押貸款中的風險，證明了為反住房抵押構建類似於傳統保險產品的證券化結構的可能性，並列舉了生存者債券和生存年金（survivorswaps）的特點，通過模擬具體計算出相應的保費，結果表明生存者債券為投資多樣化提供了一個有效的工具。