【摘 要】房地產開發專案管理主要是指對建築產品、市場需求、資金三者相結合的一種管理模式,其中,對資金的管理最為重要。針對我國房地產開發所面臨巨集觀形勢的影響,房地產開發專案管理中對現金流的管理也成為了重點之一。本文將主要從現金流的角度分析房地產開發專案的管理,以期能夠有效促進房地產開發專案的管理與發展。
【關鍵詞】現金流;房地產開發;專案管理
在房地產開發專案當中,現金流主要是指房地產公司在一定會計期間按照現金收付實現制,並通過一定程度的經濟活動,如投資、經營、籌資等活動而產生的現金流入與流出的總稱。房地產開發公司可通過對現金流的分析,科學合理的對房地產開發專案進行有效管理,從而盡最大程度地控制房地產開發頂目中存在的風險。
1.房地產開發專案中的現金流概述
在房地產開發專案當中,現金流作為一種能夠有效地反映公司有關現金與現金等價物的流出、流入等資訊的一種現象,其對於整個房地產開發專案都起著重要的作用。根據房地產開發公司對於專案所投入資金的不同用途,可主要分為籌資活動、投資活動、經營活動三方面所產生的現金流。
其中,籌資活動所產生的現金流主要是指房地產開發專案中債務規模與構成,及公司資本等發生變化活動所產生的現金流量。籌資活動中的債務主要是指對外舉債所借入的款項,而公司資本主要是指與資本有關的現金流出與流入。
投資活動所產生的現金流主要是指房地產開發公司長期資產的購建,以及各種投資及處置活動產生的現金流量。房地產開發公司長期資產的購建主要包括無形資產、固產資產、遞延資產以及其他資產等。
經營活動所產生的現金流主要是指在房地產開發公司中,將籌資活動與投資活動所產生的現金流量除外之後,將所有交易與事項所產生的現金流量統稱為經營活動現金流。經營活動所產生的現金流量又包括土地轉讓、房屋銷售、房屋出租、工程發包、土地徵用與批租、設施材料購買等等的交易與專案的現金流量。
2.現金流對房地產開發專案管理的意義
在房地產開發專案當中,其開發專案的管理主要是以現金流管理做為核心而展開的。房地產開發專案管理是根據專案開發的流程、投資、前期準備、施工、後期銷售等階段對房地產開發專案現金流動的期限與資料進行合理安排與規劃的一種管理。
現金流作為房地產開發專案管理中收付實現制下的一個重要概念,是一種可以隨時用來支付的銀行存款、庫存現金等。現金流的管理在房地產開發專案管理當中屬於一種全面性與系統性的管理模式,針對於其他企業或公司單純的現金管理模式而言,現金流管理是對房地產開發專案現金流轉過程、現金流量等實行的一種動態管理。房地產公司只有通過對現金流實行有效的手段進行管理,才能夠確保整個房地產開發頂目管理的整體性和全面性,現金流對房地產開發專案的影響見圖1。
3.基於現金流角度分析房地產開發專案管理
3.1房地產開發專案策劃準備期的管理
房地產開發專案在策劃準備階段,均需要有大量的資金投入,以用來購買土地,並進行專案的開發策劃、方案設計等等,此階段的房地產開發專案大多被稱為純投入階段。在房地產開發專案策劃準備期,只有大量的投入資金,並沒有盈利收入,所以,作為房地產開發公司,在策劃準備期的現金流出量是非常大的。
從現金流的角度來分析,此階段對於房地產開發專案的管理多是在購買土地、開發策劃、方案設計及報建等方面進行管理。如對專案開發前期購買土地所需要的現金進行統計,並針對將購土地目前現有的價值、未來銷售所能產生的效益利潤等進行分析,再通過縝密的計算,確定現階段土地購買的現金流出能給未來的銷售環節帶來豐厚的利潤。通過權衡房地產開發專案現金流出的成本與風險,來保證未來銷售所能產生現金流入的能力與效益。從而,通過一系列行之有效的管理手段,使房地產開發專案在策劃準備期可以盡最大可能地避免或降低今後風險的發生率。
3.2房地產開發專案建設期的管理
房地產開發專案通過策劃準備階段之後,便進入到了專案的建設階段。房地產開發專案建設階段的工作主要包括有專案的招投標、確定專案施工單位、專案的施工質量與進度管理、專案的竣工與驗收等等,見圖2。房地產開發專案建設期,所投入的資金也比較大,所以仍可將此階段算作資金的投入階段。
房地產開發專案的建設前期,因為工程專案的建設所需,日常均有一定量的資金流出,這部分資金多用來購置施工所用材料及設施裝置,從而來進行對整個專案的建設工作,另外,還有一部分資金用來支付施工人員的工資。當房地產開發專案由建設前期逐漸進入到中後期時,在建設期一定的時間段內將會與銷售期相重合,因此出現在建設期進行預售的情況。預售時房地產開發公司將會收取一定額度的購房定金等,從而在竣工前會有一些現金的流入。對於房地產開發公司而言,因為此階段會產生一定的收入,因此由之前不斷地資金投入開始漸漸地轉向資金的回收。但是,在房地產開發專案建設階段,其現金流出量仍舊是大於現金流入量,現金的淨流量還是呈負數的形式。
從現金流的.角度進行分析,此階段對於房地產開發專案的管理,多是以控制建設成本為主。基於大多數房地產開發專案的建設週期都比較長,有時其專案要經過一兩年或者更久時間才能竣工完成,因此,此時所投入的資金額度也是非常的大。在此階段應該根據建設專案的實際情況,做好對成本的有效控制,通過科學合理的計劃、預算、排程等手段,從而有效地優化現金的使用,最大限度減少現金的支出,並控制降低房地產開發專案潛在的財務風險。
3.3房地產開發專案銷售期的管理
在房地產開發專案的銷售階段,通過對頂目建設產品的銷售,將會出現大部分資金流出轉化為資金流入的現象,通過有力的經營銷售,從而實現房地產開發專案的贏利局面。房地產開發專案在通過建設階段之後,專案工程已經屬於竣工並經驗收完畢後,此時已經進入到了銷售階段。對於銷售階段的管理也是非常的關鍵與重要,只有通過合理的經營手段,才會有大批資金的回收,因此,現金淨流量也將由負數形式逐漸朝著正數轉變。
從現金流的角度進行分析,此階段對於房地產開發專案的管理,將更有效地加強對銷售模式等方面管理,使其能夠將現金流的流入量達到最大程度的提高。此時,房地產開發專案將會通過現金不斷地流入,而達到最終贏利的目的。
4.結束語
綜上所述,在市場經濟條件影響下,房地產開發專案中現金流對於整個專案的發展起到了很大的影響。因此,房地產開發公司應該實時地掌握現金流量的動態資訊,並通過對投入資金的有效控制與合理排程,從而起到化解並降低風險的作用。房地產開發公司通過對現金流的重視與控制,有效提高其資金的使用效率,從而為房地產開發專案的穩定與持續贏利提供可靠的保障。
參考文獻:
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